Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá – Đề 2

Trong thực tế sử dụng, đôi khi hai thuật ngữ này được dùng tương tự. Tuy nhiên, theo nghĩa chặt chẽ, 'Thẩm định giá' (Valuation) thường được coi là một quá trình rộng hơn, bao gồm nhiều phương pháp và mục đích khác nhau, trong khi 'Định giá' (Appraisal) thường chỉ quá trình xác định giá trị chính thức, có tính chuyên môn và tuân thủ các chuẩn mực nhất định.

Nguyên lý bảo toàn năng lượng là một nguyên lý vật lý, không liên quan đến các nguyên lý kinh tế và thẩm định giá. Các nguyên lý còn lại (thay thế, cung và cầu, lợi ích cận biên) đều là các nguyên lý kinh tế nền tảng và được áp dụng trong thẩm định giá.

Khấu hao (depreciation) trong phương pháp chi phí phản ánh sự giảm giá trị do hao mòn vật lý, hao mòn chức năng và lỗi thời bên ngoài. Nguyên lý hao mòn và lỗi thời là cơ sở để điều chỉnh giảm chi phí tái tạo hoặc thay thế để phản ánh giá trị hiện tại của tài sản đã qua sử dụng.

Nguyên lý biến đổi (change) nhận thức rằng thị trường, kinh tế, xã hội, và môi trường luôn thay đổi. Những biến đổi này tác động trực tiếp đến giá trị tài sản. Thẩm định viên cần xem xét và dự báo các xu hướng biến đổi này.

Trong môi trường lạm phát cao, nguyên lý dự kiến (anticipation) càng trở nên quan trọng. Thẩm định viên cần dự báo chính xác hơn về dòng tiền tương lai và điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu để phản ánh sự suy giảm sức mua của tiền tệ do lạm phát, đảm bảo giá trị thẩm định phản ánh đúng giá trị thực tế trong bối cảnh kinh tế biến động.

Phương pháp thu nhập dựa trên nguyên lý dự kiến (giá trị dựa trên lợi ích tương lai) và sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (discounted cash flow - DCF) để chuyển đổi dòng thu nhập dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại. Tỷ lệ chiết khấu phản ánh rủi ro và thời giá của tiền tệ.

Định nghĩa chuẩn mực về Giá trị thị trường yêu cầu giao dịch phải diễn ra giữa những bên độc lập, không có mối quan hệ đặc biệt có thể ảnh hưởng đến giá. Các yếu tố khác (tự nguyện, rao bán công khai, thời điểm cụ thể) đều là các yếu tố cấu thành định nghĩa.

Nguyên lý phù hợp (conformity), tức là tài sản có giá trị cao nhất khi nó phù hợp với môi trường xung quanh (ví dụ: các tài sản tương tự trong khu vực), đặc biệt quan trọng trong phương pháp so sánh thị trường. Phương pháp này dựa trên việc so sánh tài sản thẩm định với các tài sản tương tự đã giao dịch gần đây.

Nguyên lý cạnh tranh (competition) cho rằng lợi nhuận cao thường thu hút cạnh tranh. Sự gia tăng cạnh tranh có thể làm giảm lợi nhuận và do đó, có thể làm giảm giá trị tài sản, đặc biệt là trong thị trường bất động sản và kinh doanh.

Tỷ lệ vốn hóa (capitalization rate - cap rate) là tỷ lệ lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư đối với một tài sản tạo thu nhập. Nó phản ánh mức độ rủi ro và cơ hội đầu tư thay thế. Cap rate được sử dụng để chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị tài sản.

Nguyên lý cân bằng (balance) trong thẩm định giá đề cập đến sự cân bằng và tương tác giữa nhiều yếu tố khác nhau, bao gồm cung và cầu, chi phí và lợi ích, và các yếu tố sản xuất. Sự mất cân bằng có thể ảnh hưởng đến giá trị tài sản.

Giá trị phi thị trường (ví dụ: Giá trị sử dụng, Giá trị đặc biệt, Giá trị bảo hiểm) thường được sử dụng cho các mục đích cụ thể không phải mua bán thông thường trên thị trường tự do, như lập báo cáo tài chính (Giá trị hợp lý), tính thuế, bảo hiểm, hoặc các mục đích pháp lý khác.

Nguyên lý dự kiến (anticipation) cho rằng giá trị của một tài sản, đặc biệt là tài sản tạo thu nhập, được xác định bởi những lợi ích hoặc dòng tiền mà nhà đầu tư kỳ vọng nhận được từ tài sản đó trong tương lai, không phải chi phí quá khứ.

Nguyên tắc thận trọng (Prudence) trong thẩm định giá nhấn mạnh tính khách quan, trung thực, và không thiên vị của thẩm định viên. Thẩm định viên cần đưa ra ý kiến giá trị dựa trên phân tích kỹ lưỡng và bằng chứng xác thực, tránh thiên vị cá nhân hoặc lợi ích riêng.

Nguyên lý phù hợp và tác động ngoại cảnh (conformity and externalities) cho rằng giá trị tài sản không chỉ phụ thuộc vào bản thân tài sản mà còn chịu ảnh hưởng bởi môi trường xung quanh, các yếu tố bên ngoài như quy hoạch, hạ tầng, tiện ích công cộng, và các tác động tiêu cực/tích cực từ bên ngoài.

Nguyên lý thay thế (substitution) là nền tảng của phương pháp so sánh thị trường. Phương pháp này trực tiếp dựa vào việc so sánh tài sản thẩm định với các tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường, phản ánh nguyên lý người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí mua tài sản thay thế tương đương.

Bốn yếu tố giá trị (DUST) trong thẩm định giá bất động sản là: Tính hữu ích (Utility), Tính khan hiếm (Scarcity), Nhu cầu (Demand), và Khả năng chuyển nhượng (Transferability). Chi phí xây dựng liên quan đến phương pháp chi phí, nhưng không phải là một trong 'bốn yếu tố giá trị' cơ bản.

Trong phương pháp so sánh thị trường, việc điều chỉnh giá các tài sản so sánh dựa trên nguyên lý thay thế (người mua sẽ trả cho tài sản tương đương) và nguyên lý đóng góp (giá trị của sự khác biệt đóng góp vào tổng giá trị). Các điều chỉnh phản ánh sự khác biệt về đặc điểm giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định.

Nguyên lý tổng hợp và kiểm tra chéo (reconciliation and check) khuyến khích thẩm định viên sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau (ví dụ: so sánh thị trường, chi phí, thu nhập) và sau đó tổng hợp các kết quả, kiểm tra chéo để đảm bảo tính nhất quán và tăng độ tin cậy của giá trị thẩm định cuối cùng.

Nguyên lý lợi ích và quyền sở hữu (benefits and ownership) khẳng định rằng giá trị tài sản gắn liền với những quyền lợi mà chủ sở hữu có thể hưởng thụ từ tài sản đó (ví dụ: quyền sử dụng, quyền định đoạt, quyền hưởng lợi). Phạm vi và mức độ của các quyền này ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị.

Giá trị thị trường là mức giá ước tính trên thị trường mở, mang tính khách quan và dựa trên giao dịch thị trường. Giá trị sử dụng phản ánh giá trị chủ quan của tài sản đối với một người sử dụng cụ thể, dựa trên lợi ích mà người đó nhận được từ việc sử dụng tài sản.

Theo nguyên lý cung và cầu, khi nhu cầu (cầu) về một loại tài sản vượt quá lượng cung sẵn có, giá cả và do đó giá trị của tài sản đó có xu hướng tăng lên. Ngược lại, khi cung vượt cầu, giá trị có xu hướng giảm.

Nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use) xác định giá trị bất động sản dựa trên mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất, đồng thời phải khả thi về mặt pháp lý, vật lý, tài chính và có tính khả thi tối đa.

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên lý thay thế. Chi phí thay thế (replacement cost) hoặc chi phí tái tạo (reproduction cost) được xác định dựa trên chi phí để tạo ra một tài sản tương tự hoặc giống hệt, phản ánh nguyên lý người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để tạo ra tài sản thay thế.

Nguyên lý đóng góp (contribution) khẳng định giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản không được đo lường bằng chi phí của chính bộ phận đó, mà bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản. Điều này đặc biệt quan trọng khi thẩm định giá các tài sản phức tạp.

Nguyên lý lợi nhuận tăng giảm (increasing and decreasing returns) cho rằng khi đầu tư thêm vốn vào một yếu tố sản xuất (ví dụ: cải tạo bất động sản), lợi nhuận ban đầu có thể tăng, nhưng đến một điểm nhất định, lợi nhuận gia tăng sẽ giảm dần và thậm chí âm nếu tiếp tục đầu tư quá mức.

Nguyên lý khan hiếm và vị trí (scarcity and location) nhấn mạnh rằng đất đai là hữu hạn và vị trí của bất động sản là độc nhất và không thể thay thế. Vị trí ảnh hưởng đến nhiều yếu tố như tiện ích, khả năng tiếp cận, môi trường xung quanh, và do đó ảnh hưởng lớn đến giá trị.

Nguyên lý thay thế cho rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương trên thị trường. Do đó, giá bán của tài sản tương tự trên thị trường là yếu tố quyết định.

Phương pháp dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) là phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp dựa trên nguyên lý 'giá trị hiện tại của dòng tiền'. Giá trị doanh nghiệp được xác định bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại, sử dụng tỷ lệ chiết khấu phù hợp.

Nguyên lý biến đổi và chu kỳ (change and cycles) nhận thức rằng thị trường bất động sản và nhiều thị trường tài sản khác hoạt động theo chu kỳ (ví dụ: chu kỳ tăng trưởng, đỉnh điểm, suy thoái, phục hồi). Thẩm định viên cần phân tích chu kỳ thị trường hiện tại và dự báo xu hướng tương lai để đánh giá chính xác giá trị tài sản.