Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá – Đề 9

1. Nguyên tắc thay thế (Substitution) trong thẩm định giá phát biểu rằng:

A. Giá trị của một tài sản có xu hướng tăng lên theo thời gian.

B. Người mua sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương.

C. Giá trị của tài sản được xác định bởi chi phí xây dựng ban đầu.

D. Giá trị tài sản phụ thuộc vào vị trí của nó so với các tài sản khác.

2. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo ở điểm nào?

A. Chi phí thay thế bao gồm chi phí đất đai, trong khi chi phí tái tạo thì không.

B. Chi phí tái tạo tính toán chi phí xây dựng lại một bản sao y hệt, trong khi chi phí thay thế tính toán chi phí xây dựng một công trình có chức năng tương đương sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại.

C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.

D. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho tài sản mới, còn chi phí thay thế cho tài sản cũ.

3. Giá trị thị trường (Market Value) trong thẩm định giá được định nghĩa là:

A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.

B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.

C. Giá ước tính mà một tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở vào một thời điểm nhất định giữa một người mua sẵn sàng và một người bán sẵn sàng.

D. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.

4. Điều gì KHÔNG phải là một loại dữ liệu thị trường cần thu thập trong phương pháp so sánh trực tiếp?

A. Thông tin về giá bán và điều kiện bán của các tài sản so sánh.

B. Đặc điểm vật lý và pháp lý của tài sản so sánh.

C. Chi phí xây dựng mới của tài sản so sánh.

D. Xu hướng giá cả và điều kiện thị trường khu vực.

5. Trong phương pháp thu nhập trực tiếp, công thức tính giá trị tài sản là gì?

A. Giá trị = Thu nhập ròng + Chi phí hoạt động

B. Giá trị = Thu nhập ròng x Tỷ suất vốn hóa

C. Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa

D. Giá trị = Thu nhập ròng - Chi phí khấu hao

6. Thẩm định giá trị doanh nghiệp có mục đích KHÔNG bao gồm:

A. Mua bán và sáp nhập doanh nghiệp (M&A).

B. Phát hành cổ phiếu lần đầu ra công chúng (IPO).

C. Tính thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm.

D. Tái cấu trúc doanh nghiệp.

7. Loại hình thẩm định giá nào thường được sử dụng để xác định giá trị tài sản cho mục đích bảo hiểm?

A. Thẩm định giá thị trường

B. Thẩm định giá trị đầu tư

C. Thẩm định giá trị đặc biệt

D. Thẩm định giá trị thay thế

8. Nguyên tắc nào trong thẩm định giá nhấn mạnh sự cần thiết phải xem xét xu hướng và chu kỳ kinh tế, cũng như các thay đổi về quy hoạch sử dụng đất?

A. Nguyên tắc biến động

B. Nguyên tắc cân bằng

C. Nguyên tắc phù hợp

D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

9. Yếu tố nào sau đây có thể gây ra khấu hao chức năng (Functional Obsolescence) cho một tòa nhà?

A. Tuổi đời của tòa nhà.

B. Thiết kế kiến trúc lỗi thời hoặc không hiệu quả.

C. Ô nhiễm môi trường xung quanh.

D. Suy thoái kinh tế khu vực.

10. Điều gì KHÔNG phải là một bước trong quy trình thẩm định giá bất động sản tiêu chuẩn?

A. Xác định vấn đề thẩm định giá.

B. Thu thập và phân tích dữ liệu.

C. Đàm phán giá với người mua tiềm năng.

D. Tổng hợp và đưa ra kết luận giá trị.

11. Nguyên tắc 'tăng trưởng và suy giảm' (Increasing and Decreasing Returns) trong thẩm định giá giải thích điều gì?

A. Giá trị tài sản luôn tăng theo thời gian.

B. Giá trị tài sản biến động theo chu kỳ kinh tế.

C. Việc đầu tư thêm vốn vào tài sản sẽ luôn làm tăng giá trị.

D. Việc đầu tư thêm vốn vào tài sản sẽ làm tăng giá trị đến một điểm nhất định, sau đó lợi nhuận sẽ giảm dần và thậm chí có thể làm giảm giá trị.

12. Khấu hao trong thẩm định giá bất động sản bao gồm những loại nào?

A. Khấu hao vật chất, khấu hao chức năng, và khấu hao kinh tế.

B. Khấu hao vật chất và khấu hao tài chính.

C. Khấu hao hao mòn hữu hình và khấu hao hao mòn vô hình.

D. Chỉ có khấu hao vật chất và khấu hao chức năng.

13. Điều gì là rủi ro chính khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong thẩm định giá?

A. Khó khăn trong việc tìm kiếm dữ liệu so sánh phù hợp và điều chỉnh các khác biệt.

B. Phương pháp này quá phức tạp và tốn thời gian.

C. Phương pháp này không áp dụng được cho bất động sản thương mại.

D. Phương pháp này chỉ phù hợp với thị trường bất động sản suy thoái.

14. Nguyên tắc phù hợp (Conformity) trong thẩm định giá bất động sản đề cập đến:

A. Sự phù hợp của tài sản với quy hoạch xây dựng.

B. Sự tương đồng về kích thước và kiểu dáng giữa các tài sản trong khu vực lân cận để duy trì giá trị tối đa.

C. Sự phù hợp của tài sản với nhu cầu của người mua tiềm năng.

D. Sự phù hợp của tài sản với các quy định về môi trường.

15. Nguyên tắc cơ bản nào của thẩm định giá khẳng định rằng giá trị của một tài sản chịu ảnh hưởng trực tiếp và tỷ lệ thuận với lợi ích mà tài sản đó mang lại trong tương lai?

A. Nguyên tắc thay thế

B. Nguyên tắc dự kiến

C. Nguyên tắc cung và cầu

D. Nguyên tắc đóng góp

16. Nguyên tắc cân bằng (Balance) trong thẩm định giá liên quan đến sự cân đối giữa các yếu tố nào để tối đa hóa giá trị?

A. Cung và cầu trên thị trường.

B. Chi phí và lợi ích của tài sản.

C. Sự kết hợp hợp lý giữa các yếu tố sản xuất như đất đai, lao động, vốn và quản lý.

D. Giá trị sử dụng và giá trị trao đổi của tài sản.

17. Trong thẩm định giá, 'giá trị đặc biệt' (Special Value) thường đề cập đến:

A. Giá trị thị trường của tài sản.

B. Giá trị tài sản đối với một người mua cụ thể do các lợi thế hoặc yếu tố đặc biệt.

C. Giá trị tài sản trong trường hợp bán thanh lý nhanh.

D. Giá trị tài sản sau khi đã khấu hao hết.

18. Phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng để định giá các tài sản chuyên biệt, ít có giao dịch trên thị trường, ví dụ như trường học, bệnh viện?

A. Phương pháp so sánh trực tiếp

B. Phương pháp thu nhập

C. Phương pháp chi phí

D. Phương pháp thặng dư

19. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?

A. Tính chi phí hoạt động của tài sản.

B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị tài sản.

C. Ước tính thu nhập tiềm năng của tài sản.

D. Xác định tỷ lệ lấp đầy của tài sản cho thuê.

20. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) thuộc phương pháp thẩm định giá nào?

A. Phương pháp tài sản

B. Phương pháp thị trường

C. Phương pháp thu nhập

D. Phương pháp chi phí

21. Trong phương pháp chi phí, 'chi phí đất đai' thường được xác định bằng phương pháp nào?

A. Phương pháp chi phí tái tạo.

B. Phương pháp so sánh trực tiếp.

C. Phương pháp thu nhập thặng dư.

D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.

22. Nguyên tắc thẩm định giá nào giải thích rằng giá trị của một bộ phận tài sản phụ thuộc vào mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản?

A. Nguyên tắc cân bằng

B. Nguyên tắc đóng góp

C. Nguyên tắc phù hợp

D. Nguyên tắc tăng trưởng và suy giảm

23. Nguyên tắc nào trong thẩm định giá cảnh báo rằng việc đầu tư quá mức vào một yếu tố của tài sản có thể không mang lại sự gia tăng giá trị tương xứng?

A. Nguyên tắc tăng trưởng và suy giảm

B. Nguyên tắc đóng góp

C. Nguyên tắc cân bằng

D. Nguyên tắc thay thế

24. Trong thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào nhất?

A. Giá trị bảo hiểm

B. Giá trị thị trường

C. Giá trị thanh lý

D. Giá trị sử dụng

25. Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) trong thẩm định giá có nghĩa là gì?

A. Sử dụng tài sản cho mục đích mang lại lợi nhuận cao nhất trong ngắn hạn, bất kể tính bền vững.

B. Sử dụng tài sản theo cách hợp pháp, khả thi về mặt vật lý, có khả năng sinh lời và mang lại giá trị cao nhất.

C. Sử dụng tài sản cho mục đích được xã hội chấp nhận nhất, ngay cả khi không tối đa hóa giá trị kinh tế.

D. Sử dụng tài sản theo cách mà chủ sở hữu hiện tại cho là phù hợp nhất.

26. Trong các phương pháp thẩm định giá, phương pháp nào dựa trên việc so sánh tài sản thẩm định với các tài sản tương tự đã được bán gần đây trên thị trường?

A. Phương pháp chi phí

B. Phương pháp thu nhập

C. Phương pháp so sánh trực tiếp

D. Phương pháp thặng dư

27. Đâu là yếu tố quan trọng nhất quyết định tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong phương pháp thu nhập?

A. Chi phí xây dựng tài sản.

B. Lãi suất thị trường và rủi ro đầu tư.

C. Tuổi đời của tài sản.

D. Vị trí địa lý của tài sản.

28. Trong thẩm định giá, 'giá trị thanh lý' (Liquidation Value) thường thấp hơn 'giá trị thị trường' vì:

A. Giá trị thanh lý không tính đến yếu tố khấu hao.

B. Giá trị thanh lý giả định bán tài sản nhanh chóng trong điều kiện khó khăn, thường chịu áp lực thời gian.

C. Giá trị thanh lý chỉ áp dụng cho tài sản hữu hình.

D. Giá trị thanh lý luôn được xác định theo phương pháp chi phí.

29. Thẩm định giá 'hồi tố' (Retrospective Appraisal) được thực hiện để xác định giá trị tài sản vào thời điểm nào?

A. Giá trị hiện tại của tài sản.

B. Giá trị dự kiến trong tương lai.

C. Giá trị tài sản tại một thời điểm đã qua trong lịch sử.

D. Giá trị trung bình của tài sản trong một khoảng thời gian.

30. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong bốn yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?

A. Yếu tố kinh tế

B. Yếu tố xã hội

C. Yếu tố chính trị

D. Yếu tố cá nhân của người thẩm định