Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Quản lý bất động sản – Đề 3

Mô hình marketing '4Ps' kinh điển bao gồm: Product (Sản phẩm), Price (Giá), Place (Địa điểm phân phối), và Promotion (Xúc tiến). Trong marketing bất động sản, 'Product' là chính bất động sản, 'Price' là giá bán/giá thuê, 'Place' là kênh phân phối (ví dụ: sàn giao dịch, website), và 'Promotion' là các hoạt động quảng cáo, khuyến mãi... 'Process' (Quy trình) không nằm trong mô hình 4Ps.

Các yếu tố vĩ mô như lãi suất, tỷ lệ thất nghiệp, và GDP ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế và thị trường bất động sản nói chung. Quy hoạch đô thị, mặc dù quan trọng, nhưng mang tính chất vi mô hơn, tập trung vào khu vực cụ thể và ít mang tính vĩ mô toàn diện so với các yếu tố còn lại.

Rủi ro thanh khoản (Liquidity risk) trong bất động sản là khả năng khó khăn hoặc mất thời gian và chi phí lớn để chuyển đổi bất động sản thành tiền mặt khi cần thiết. Bất động sản thường được coi là tài sản kém thanh khoản hơn so với tiền mặt hoặc chứng khoán.

Hợp đồng thuê Net Lease (thuê ròng) là loại hợp đồng mà bên thuê ngoài tiền thuê cơ bản còn phải chịu trách nhiệm thanh toán một hoặc nhiều loại chi phí vận hành bất động sản, như thuế bất động sản, bảo hiểm, chi phí bảo trì chung... Có nhiều biến thể Net Lease (Net Lease đơn, đôi, ba) tùy thuộc vào số lượng chi phí mà bên thuê phải chịu.

Dịch vụ quản lý bất động sản tập trung vào việc vận hành, bảo trì và tối ưu hóa hiệu quả cho thuê của bất động sản. Thủ tục pháp lý chuyển nhượng quyền sở hữu là hoạt động mua bán bất động sản, không thuộc phạm vi quản lý bất động sản sau khi đã có chủ sở hữu.

Điểm hòa vốn (Break-even Point) là mức sản lượng hoặc doanh thu mà tại đó tổng doanh thu vừa đủ bù đắp tổng chi phí (bao gồm cả chi phí cố định và chi phí biến đổi). Tại điểm hòa vốn, doanh nghiệp không có lãi cũng không bị lỗ.

Phân tích SWOT là một công cụ chiến lược được sử dụng để đánh giá toàn diện một dự án, doanh nghiệp hoặc bất động sản bằng cách xem xét các yếu tố: Strengths (Điểm mạnh), Weaknesses (Điểm yếu), Opportunities (Cơ hội), và Threats (Thách thức). Phân tích SWOT giúp đưa ra các quyết định chiến lược phù hợp để tận dụng điểm mạnh, khắc phục điểm yếu, nắm bắt cơ hội và đối phó với thách thức.

Cap Rate (Capitalization Rate) là một chỉ số tài chính quan trọng trong đầu tư bất động sản, được tính bằng cách chia thu nhập ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI) cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản. Cap Rate thể hiện tỷ suất sinh lời hiện tại của bất động sản, giúp nhà đầu tư so sánh hiệu quả đầu tư giữa các bất động sản khác nhau.

Bảo hiểm trách nhiệm công cộng (Public Liability Insurance) thường liên quan đến các bất động sản thương mại hoặc nơi có đông người qua lại, để bảo vệ chủ sở hữu khỏi các khiếu nại thương tích hoặc thiệt hại tài sản của bên thứ ba trên bất động sản. Đối với nhà ở thông thường, các loại bảo hiểm như cháy nổ, thiên tai và bảo hiểm thế chấp (nếu có vay) thường phổ biến và đôi khi bắt buộc hơn.

Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp thị trường) thẩm định giá trị bất động sản bằng cách so sánh nó với giá bán của các bất động sản tương tự về vị trí, đặc điểm, thời điểm giao dịch gần đây. Đây là phương pháp phổ biến nhất cho các loại bất động sản có giao dịch thường xuyên trên thị trường.

Due Diligence là quá trình điều tra, kiểm tra và thẩm định kỹ lưỡng mọi khía cạnh của bất động sản (pháp lý, kỹ thuật, tài chính...) trước khi đưa ra quyết định mua bán hoặc đầu tư. Mục đích là để người mua/nhà đầu tư hiểu rõ về bất động sản và giảm thiểu rủi ro.

Người quản lý tài sản tập trung vào khía cạnh tài chính và chiến lược của bất động sản, bao gồm tối ưu hóa doanh thu và giá trị tài sản. Xây dựng chiến lược giá thuê và marketing là hoạt động mang tính chiến lược tài chính. Các công việc còn lại thiên về quản lý vận hành hàng ngày của tòa nhà, thuộc về người quản lý tòa nhà.

Tỷ lệ trống (Vacancy Rate) là một chỉ số quan trọng đo lường sức khỏe của thị trường cho thuê. Nó cho biết tỷ lệ phần trăm các bất động sản cho thuê hiện đang không có người thuê. Tỷ lệ trống cao thường cho thấy thị trường đang dư cung hoặc nhu cầu thuê thấp.

'Sổ đỏ' là tên gọi phổ biến ở Việt Nam để chỉ 'Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất'. Đây là giấy tờ pháp lý quan trọng nhất chứng nhận quyền của người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Chi phí vốn (CapEx) là các khoản đầu tư lớn vào bất động sản để cải thiện, nâng cấp hoặc kéo dài tuổi thọ của tài sản. Nó bao gồm các chi phí cho cải tạo lớn, thay thế hệ thống lớn (ví dụ: thang máy, điều hòa), mua sắm tài sản cố định có giá trị lớn. Các chi phí còn lại (bảo trì nhỏ, marketing, quản lý hàng ngày) thường được xem là chi phí hoạt động (Operating Expense - OpEx).

Rủi ro tranh chấp quyền sở hữu thường bắt nguồn từ các vấn đề pháp lý tiềm ẩn chưa được phát hiện hoặc xử lý triệt để trong quá trình mua bán, chuyển nhượng, thừa kế... trước đó. Lịch sử giao dịch phức tạp, giấy tờ pháp lý không đầy đủ hoặc có sai sót, tranh chấp giữa các bên liên quan... đều có thể dẫn đến tranh chấp quyền sở hữu.

Sở hữu vĩnh viễn (Freehold) trao cho chủ sở hữu quyền sử dụng, kiểm soát và định đoạt bất động sản một cách vô thời hạn và gần như không hạn chế, khác với các hình thức sở hữu có thời hạn hoặc hạn chế quyền khác.

Tỷ lệ giữ chân khách thuê (Tenant Retention Rate) đo lường khả năng của chủ sở hữu hoặc công ty quản lý trong việc duy trì mối quan hệ với khách thuê hiện tại và khuyến khích họ gia hạn hợp đồng thuê. Tỷ lệ giữ chân cao cho thấy sự hài lòng của khách thuê và hiệu quả quản lý.

Phương pháp chi phí thay thế (Replacement Cost Method) định giá bất động sản dựa trên chi phí để xây dựng một công trình tương tự mới với chức năng và tiện ích tương đương. Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các công trình mới, độc đáo, ít có giao dịch so sánh trên thị trường (ví dụ: nhà máy, trường học, bệnh viện, công trình kiến trúc đặc biệt...). Đối với các loại hình bất động sản phổ biến như nhà phố, căn hộ, phương pháp so sánh trực tiếp thường được ưu tiên hơn.

Bảo trì phòng ngừa (Preventive Maintenance) là các hoạt động bảo trì định kỳ, chủ động được thực hiện để kiểm tra, vệ sinh, bôi trơn, điều chỉnh... các hệ thống và bộ phận của bất động sản. Mục đích chính là phát hiện và xử lý sớm các vấn đề tiềm ẩn, ngăn chặn hư hỏng nặng hơn xảy ra, giảm chi phí sửa chữa lớn và kéo dài tuổi thọ công trình.

Nguyên tắc 'Highest and Best Use' (Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) là một nguyên tắc cơ bản trong thẩm định giá bất động sản. Nó cho rằng giá trị của bất động sản phải được xác định dựa trên công năng sử dụng hợp pháp, khả thi về mặt vật lý, có tính khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản đó.

Quản lý bất động sản bền vững (Sustainable Real Estate Management) chú trọng đến ba trụ cột: Môi trường (Environmental), Xã hội (Social), và Quản trị (Governance) - ESG. Yếu tố 'xã hội' tập trung vào các khía cạnh liên quan đến con người và cộng đồng, bao gồm tạo ra môi trường sống chất lượng, an toàn, tiện nghi, thúc đẩy sự gắn kết cộng đồng và đáp ứng nhu cầu của các bên liên quan.

Vị trí (Location) luôn là yếu tố then chốt quyết định giá trị và tiềm năng tăng giá của bất động sản. Hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, quy hoạch phát triển khu vực... ảnh hưởng trực tiếp đến sự hấp dẫn và giá trị bất động sản trong tương lai. Các yếu tố khác có thể quan trọng nhưng không bằng vị trí.

Thuế bất động sản (Property Tax) là loại thuế đánh vào giá trị của bất động sản. Cơ quan thuế sẽ định kỳ đánh giá giá trị thị trường của bất động sản và tính thuế dựa trên giá trị này. Mức thuế suất có thể khác nhau tùy theo quy định của từng địa phương.

Căn hộ dịch vụ cho thuê ngắn ngày (như Airbnb) phụ thuộc nhiều vào du lịch và chi tiêu tùy ý của người tiêu dùng. Khi kinh tế suy thoái, du lịch giảm, chi tiêu thắt chặt, nhu cầu thuê căn hộ dịch vụ giảm mạnh, dẫn đến loại hình này chịu ảnh hưởng lớn nhất so với các loại hình bất động sản khác ít nhạy cảm hơn với chu kỳ kinh tế như nhà ở xã hội, bất động sản công nghiệp (phục vụ sản xuất), đất nông nghiệp.

Phân tích thị trường bất động sản giúp người quản lý và nhà đầu tư hiểu rõ về tình hình cung cầu, xu hướng giá cả, các yếu tố ảnh hưởng... để đưa ra các quyết định chiến lược về đầu tư, định giá, marketing, quản lý vận hành... nhằm tối ưu hóa lợi nhuận và giảm thiểu rủi ro.

Hợp đồng chìa khóa trao tay (EPC - Engineering, Procurement, Construction) là loại hợp đồng mà nhà thầu đảm nhận toàn bộ các công đoạn từ thiết kế kỹ thuật, mua sắm vật tư thiết bị, đến thi công xây dựng và bàn giao công trình hoàn chỉnh cho chủ đầu tư. Nhà thầu chịu trách nhiệm toàn diện về dự án, chủ đầu tư chỉ cần nhận 'chìa khóa' và đưa công trình vào sử dụng.

Đất nền dự án, đặc biệt ở khu vực đang phát triển, có tiềm năng tăng giá cao nếu khu vực đó phát triển đúng kỳ vọng, mang lại tỷ suất sinh lời lớn. Tuy nhiên, nó cũng đi kèm rủi ro lớn như rủi ro quy hoạch, rủi ro pháp lý, rủi ro thị trường chậm phát triển... Các loại hình bất động sản khác như căn hộ, văn phòng, trung tâm thương mại thường ổn định và ít rủi ro hơn nhưng tỷ suất sinh lời cũng thường thấp hơn.

Hợp đồng quản lý bất động sản (Property Management Agreement) là thỏa thuận pháp lý giữa chủ sở hữu bất động sản (người ủy thác) và công ty quản lý bất động sản (người quản lý). Hợp đồng này quy định quyền và nghĩa vụ của cả hai bên trong việc quản lý và vận hành bất động sản.

Dòng tiền thuần (Net Cash Flow) trong quản lý tài chính bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh vận hành cho thuê, thường được tính đơn giản bằng cách lấy tổng doanh thu từ cho thuê trừ đi các chi phí hoạt động liên quan (ví dụ: chi phí quản lý, bảo trì, marketing). Các yếu tố như chi phí vốn, thuế và lãi vay có thể được xem xét trong các phân tích dòng tiền phức tạp hơn hoặc ở cấp độ đầu tư dự án, nhưng không phải là thành phần cơ bản của dòng tiền thuần hoạt động.