Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Quản lý bất động sản – Đề 11

Phương pháp thu nhập (Income Approach), đặc biệt là phương pháp vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization) hoặc chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF), là phương pháp định giá phù hợp nhất cho các bất động sản tạo thu nhập ổn định như trung tâm thương mại. Phương pháp này tập trung vào khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai của bất động sản.

Tỷ lệ giữ chân khách thuê (Tenant Retention Rate) đo lường khả năng giữ chân khách thuê hiện tại của người quản lý bất động sản. Nó được tính bằng tỷ lệ phần trăm khách thuê quyết định gia hạn hợp đồng thuê so với tổng số khách thuê có hợp đồng hết hạn trong một khoảng thời gian nhất định.

Phương pháp định giá chi phí thay thế (Replacement Cost Approach) phù hợp nhất cho các bất động sản mới, công trình đặc biệt, hoặc khi không có đủ giao dịch so sánh trên thị trường. Nó dựa trên chi phí ước tính để xây dựng một công trình tương tự mới, trừ đi khấu hao (nếu có).

Quản lý tài sản bất động sản (Property Management) tập trung vào việc vận hành, bảo trì và nâng cao giá trị bất động sản, bao gồm việc quản lý khách thuê, bảo trì cơ sở vật chất, quản lý tài chính liên quan đến bất động sản đó.

Dòng tiền tự do (Free Cash Flow - FCF) trong bất động sản là dòng tiền còn lại sau khi đã thanh toán các chi phí vận hành và chi phí vốn cần thiết để duy trì và phát triển bất động sản. Công thức tính FCF thường là: Lợi nhuận ròng + Khấu hao - Chi phí vốn (CAPEX).

Phương pháp định giá thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization Method) là một phương pháp định giá bất động sản tạo thu nhập, dựa trên thu nhập ròng hàng năm (NOI) mà bất động sản tạo ra và tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) phù hợp với loại hình và rủi ro của bất động sản đó. Công thức cơ bản là: Giá trị = NOI / Cap Rate.

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) là các công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản tạo thu nhập. REITs cho phép các nhà đầu tư cá nhân đầu tư vào danh mục bất động sản đa dạng và nhận cổ tức từ thu nhập cho thuê, tương tự như đầu tư vào cổ phiếu.

Due Diligence trong bất động sản là quá trình kiểm tra và xác minh toàn diện thông tin liên quan đến bất động sản, bao gồm pháp lý, tài chính, kỹ thuật, và các yếu tố khác, trước khi thực hiện giao dịch mua bán hoặc đầu tư.

Khấu hao (Depreciation) là việc phân bổ chi phí của tài sản cố định (như bất động sản) theo thời gian sử dụng. Mục đích chính của khấu hao là phản ánh sự hao mòn giá trị của tài sản do sử dụng, lỗi thời, hoặc các yếu tố khác, và nó được sử dụng để tính toán chi phí và lợi nhuận trong báo cáo tài chính, cũng như để xác định nghĩa vụ thuế thu nhập.

Hợp đồng quản lý bất động sản (Property Management Agreement) là một thỏa thuận pháp lý giữa chủ sở hữu bất động sản và một công ty quản lý bất động sản. Hợp đồng này quy định các điều khoản và điều kiện về việc công ty quản lý sẽ thay mặt chủ sở hữu quản lý và vận hành bất động sản.

Sơ đồ Gantt là một công cụ quản lý dự án trực quan, thường được sử dụng để lập kế hoạch và theo dõi tiến độ các công việc trong dự án xây dựng. Nó hiển thị thời gian bắt đầu, thời gian kết thúc, và mối quan hệ phụ thuộc giữa các công việc.

Trong hợp đồng thuê ròng (Net Lease), người thuê không chỉ trả tiền thuê cơ bản mà còn chịu trách nhiệm thanh toán một hoặc nhiều loại chi phí vận hành bất động sản, như thuế bất động sản, bảo hiểm, và chi phí bảo trì. Có nhiều loại thuê ròng khác nhau, tùy thuộc vào số lượng chi phí mà người thuê phải trả.

Tam giác sắt trong quản lý dự án bao gồm ba yếu tố chính: Phạm vi (Scope), Thời gian (Time), và Chi phí (Cost). Địa điểm (Location) là yếu tố quan trọng trong bất động sản nhưng không nằm trong định nghĩa 'Tam giác sắt' của quản lý dự án.

Lãi suất ngân hàng và chính sách tiền tệ là các yếu tố 'Vĩ mô' tác động đến toàn bộ nền kinh tế và thị trường bất động sản nói chung. Các yếu tố còn lại (thu nhập người dân, quy hoạch đô thị, nhân khẩu học) là các yếu tố 'Vi mô', ảnh hưởng trực tiếp đến cung cầu và giá cả bất động sản ở cấp độ địa phương hoặc khu vực cụ thể.

Phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach) là phương pháp định giá bất động sản phổ biến, dựa trên việc phân tích và so sánh giá bán của các bất động sản tương tự về vị trí, đặc điểm, và thời gian bán gần đây để ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu.

Quản lý vận hành bất động sản tập trung vào các hoạt động hàng ngày để duy trì và vận hành bất động sản một cách hiệu quả, bao gồm bảo trì, quản lý khách thuê, và thu tiền thuê. Phân tích tiềm năng đầu tư là một phần của quản lý đầu tư bất động sản, không phải quản lý vận hành.

Bảo hiểm trách nhiệm công cộng (Public Liability Insurance) bảo vệ chủ sở hữu bất động sản khỏi trách nhiệm pháp lý và chi phí phát sinh nếu có người bị thương, thiệt hại tài sản hoặc các sự cố khác xảy ra trên tài sản của họ do sơ suất của chủ sở hữu hoặc người quản lý.

Tỷ lệ trống (Vacancy Rate) là một chỉ số quan trọng, thể hiện phần trăm số lượng đơn vị bất động sản (như căn hộ, văn phòng) đang bị bỏ trống so với tổng số đơn vị hiện có. Nó phản ánh nhu cầu thị trường và hiệu quả quản lý bất động sản.

Hệ số sử dụng đất (Land Use Ratio), còn được gọi là hệ số xây dựng (Floor Area Ratio - FAR), thể hiện mật độ xây dựng trên một khu đất. Nó được tính bằng cách chia tổng diện tích sàn xây dựng cho tổng diện tích khu đất, cho biết mức độ sử dụng đất để xây dựng công trình.

Điểm hòa vốn (Break-Even Point) là điểm mà tại đó tổng doanh thu của dự án vừa đủ bù đắp tổng chi phí. Vượt qua điểm hòa vốn, dự án bắt đầu tạo ra lợi nhuận. Trong phân tích tài chính bất động sản, điểm hòa vốn giúp đánh giá tính khả thi và mức độ rủi ro của dự án.

Chi phí vốn dự phòng (Capital Reserves), còn gọi là quỹ dự phòng sửa chữa lớn, là khoản tiền được dành riêng để chi trả cho các hạng mục sửa chữa, thay thế, hoặc cải tạo lớn có tính chu kỳ của bất động sản. Điều này giúp đảm bảo bất động sản được duy trì trong tình trạng tốt và duy trì giá trị theo thời gian.

Rủi ro thị trường (Market Risk) trong bất động sản là loại rủi ro hệ thống, phát sinh từ các yếu tố vĩ mô bên ngoài, tác động đến toàn bộ thị trường bất động sản. Các yếu tố này có thể bao gồm thay đổi lãi suất, suy thoái kinh tế, hoặc chính sách mới của chính phủ.

Giai đoạn khởi tạo dự án (Project Initiation) là giai đoạn đầu tiên của quản lý dự án, tập trung vào việc xác định rõ ràng mục tiêu, phạm vi, và tính khả thi của dự án. Các hoạt động chính bao gồm lập điều lệ dự án, xác định các bên liên quan chính, và phân công quản lý dự án.

Nghiên cứu thị trường bất động sản đóng vai trò then chốt trong giai đoạn lập kế hoạch và phát triển dự án. Nó cung cấp thông tin quan trọng về nhu cầu thị trường, xu hướng, cạnh tranh, và các yếu tố ảnh hưởng đến dự án, giúp đưa ra quyết định đầu tư và phát triển dự án hiệu quả.

Mô hình marketing '4P's' bao gồm Sản phẩm (Product), Giá cả (Price), Phân phối (Place), và Xúc tiến (Promotion). Quy hoạch (Planning) là một hoạt động quản lý dự án và phát triển bất động sản, không nằm trong mô hình 4P's của marketing.

Rủi ro hoạt động (Operational Risk) trong quản lý bất động sản phát sinh từ các vấn đề nội tại trong quá trình vận hành và quản lý hàng ngày. Nó bao gồm các sai sót trong quy trình, lỗi hệ thống, gian lận, hoặc các sự cố khác có thể ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động và lợi nhuận của bất động sản.

Rủi ro thi công (Construction Risk) trong dự án bất động sản là loại rủi ro liên quan trực tiếp đến quá trình xây dựng. Nó bao gồm các vấn đề như chậm trễ tiến độ, vượt chi phí dự toán, chất lượng xây dựng không đạt yêu cầu, tai nạn lao động, và các sự cố kỹ thuật khác.

Chứng chỉ LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) là một hệ thống chứng nhận quốc tế đánh giá và công nhận các công trình xây dựng xanh, bền vững. Nó tập trung vào hiệu suất năng lượng, sử dụng tài nguyên hiệu quả, chất lượng môi trường trong nhà, và các yếu tố môi trường khác của công trình.

Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm đô thị lớn thường có tính thanh khoản cao nhất trong các loại hình bất động sản được liệt kê. Do nhu cầu ở thực và đầu tư cao, chúng dễ dàng mua bán trên thị trường so với đất nông nghiệp vùng sâu vùng xa, khách sạn nghỉ dưỡng hay nhà máy công nghiệp.

Định mức chi phí vận hành (Operating Expense Ratio - OER) là một chỉ số hiệu quả hoạt động, đo lường tỷ lệ phần trăm chi phí vận hành bất động sản so với tổng doanh thu. Công thức tính OER là: (Tổng chi phí vận hành / Tổng doanh thu) x 100%.