Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá – Đề 9

Nguyên tắc thay thế (Substitution) là một nguyên tắc nền tảng trong thẩm định giá, đặc biệt là trong phương pháp so sánh trực tiếp. Nó khẳng định rằng một người mua có lý trí sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản khi họ có thể mua được một tài sản tương tự với mức giá thấp hơn hoặc tương đương về tiện ích.

Chi phí tái tạo (Reproduction Cost) là chi phí tạo ra một bản sao giống hệt tài sản gốc, bao gồm cả lỗi thời về thiết kế và vật liệu. Chi phí thay thế (Replacement Cost) là chi phí tạo ra một tài sản có chức năng tương đương nhưng sử dụng vật liệu, thiết kế và công nghệ hiện đại, loại bỏ các yếu tố lỗi thời.

Giá trị thị trường (Market Value) là định nghĩa cốt lõi trong thẩm định giá. Nó là giá ước tính cho một giao dịch tài sản giả định, phản ánh sự tương tác giữa người mua và người bán sẵn sàng, có đầy đủ thông tin và hành động một cách hợp lý trên thị trường mở, tại một thời điểm cụ thể.

Trong phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach), dữ liệu thị trường cần thu thập chủ yếu tập trung vào thông tin giao dịch của các tài sản so sánh tương đồng, bao gồm giá bán, điều kiện bán, đặc điểm tài sản và tình hình thị trường. Chi phí xây dựng mới của tài sản so sánh không phải là dữ liệu trực tiếp cần thiết cho phương pháp này.

Trong phương pháp thu nhập trực tiếp (Direct Capitalization), công thức cơ bản để tính giá trị tài sản là: Giá trị = Thu nhập ròng (Net Operating Income - NOI) / Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate). Công thức này chuyển đổi thu nhập ròng ổn định dự kiến của tài sản thành giá trị hiện tại.

Thẩm định giá trị doanh nghiệp được sử dụng rộng rãi trong các giao dịch M&A, IPO, tái cấu trúc, và nhiều quyết định kinh doanh chiến lược khác. Tuy nhiên, việc tính thuế thu nhập doanh nghiệp hàng năm thường dựa trên các quy định kế toán và luật thuế, không trực tiếp yêu cầu thẩm định giá trị doanh nghiệp theo nghĩa rộng.

Thẩm định giá trị thay thế (Replacement Value Appraisal) thường được sử dụng cho mục đích bảo hiểm. Mục tiêu là xác định chi phí để thay thế tài sản bằng một tài sản mới tương tự trong trường hợp bị mất mát hoặc hư hỏng, giúp xác định mức bảo hiểm phù hợp.

Nguyên tắc biến động (Change) trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản luôn thay đổi. Thẩm định viên cần xem xét các xu hướng kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường, cũng như các quy định pháp lý và quy hoạch sử dụng đất hiện hành và tiềm năng, để đánh giá chính xác giá trị tài sản.

Khấu hao chức năng (Functional Obsolescence) xảy ra khi tài sản trở nên kém hấp dẫn hoặc kém hiệu quả do các yếu tố thiết kế, công nghệ hoặc tiện nghi lỗi thời so với tiêu chuẩn hiện đại. Thiết kế kiến trúc không còn phù hợp với nhu cầu sử dụng hiện tại là một ví dụ điển hình.

Quy trình thẩm định giá bất động sản tiêu chuẩn bao gồm các bước: xác định vấn đề, lập kế hoạch thẩm định, thu thập và phân tích dữ liệu, áp dụng các phương pháp thẩm định, tổng hợp và hòa giải các kết quả, và lập báo cáo thẩm định. Đàm phán giá với người mua tiềm năng không phải là một phần của quy trình thẩm định giá, mà là một phần của quá trình mua bán bất động sản.

Nguyên tắc 'tăng trưởng và suy giảm' (Increasing and Decreasing Returns) mô tả quy luật lợi suất giảm dần trong đầu tư vào tài sản. Ban đầu, việc đầu tư thêm vốn thường mang lại lợi nhuận gia tăng về giá trị. Tuy nhiên, đến một điểm tối ưu, việc tiếp tục đầu tư có thể không còn hiệu quả, lợi nhuận giảm dần, và thậm chí có thể phản tác dụng, làm giảm giá trị tổng thể.

Khấu hao trong thẩm định giá bất động sản thường được phân loại thành ba loại chính: khấu hao vật chất (Physical Deterioration), khấu hao chức năng (Functional Obsolescence), và khấu hao kinh tế (External or Economic Obsolescence). Mỗi loại phản ánh một khía cạnh khác nhau của sự giảm giá trị tài sản.

Rủi ro chính của phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) nằm ở việc tìm kiếm đủ dữ liệu giao dịch của các tài sản so sánh thực sự tương đồng và việc điều chỉnh một cách chủ quan các khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu. Dữ liệu không đầy đủ hoặc điều chỉnh không chính xác có thể dẫn đến sai lệch trong kết quả thẩm định.

Nguyên tắc phù hợp (Conformity) cho rằng giá trị bất động sản được duy trì hoặc tối đa hóa khi có sự tương đồng về phong cách kiến trúc, kích thước, chất lượng xây dựng và sử dụng đất giữa các bất động sản trong một khu vực lân cận. Sự không phù hợp có thể làm giảm giá trị tài sản.

Nguyên tắc dự kiến (Anticipation) nhấn mạnh rằng giá trị hiện tại của tài sản phản ánh kỳ vọng về lợi ích hoặc thu nhập mà tài sản đó sẽ tạo ra trong tương lai. Nhà đầu tư mua tài sản vì lợi ích kỳ vọng trong tương lai, không chỉ vì lịch sử hay hiện tại.

Nguyên tắc cân bằng (Balance) trong thẩm định giá, đặc biệt trong bối cảnh sử dụng đất và phát triển bất động sản, nhấn mạnh sự cần thiết phải có sự cân đối hợp lý giữa các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động, vốn và quản lý) để đạt được năng suất và giá trị tối đa. Sự mất cân bằng có thể làm giảm giá trị tài sản.

Giá trị đặc biệt (Special Value) là giá trị vượt quá giá trị thị trường, phát sinh do các yếu tố đặc biệt hoặc lợi thế mà tài sản mang lại cho một người mua cụ thể. Giá trị này mang tính chủ quan và chỉ liên quan đến một đối tượng mua nhất định, không phải là giá trị thị trường chung.

Phương pháp chi phí (Cost Approach) thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản chuyên biệt (Special Purpose Properties) như trường học, bệnh viện, nhà thờ... vì những tài sản này ít khi được mua bán trên thị trường mở, khiến việc so sánh trực tiếp khó khăn, và thu nhập từ chúng không phải là yếu tố chính quyết định giá trị.

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) là một tỷ lệ được sử dụng trong phương pháp thu nhập để chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI) của một tài sản thành giá trị thị trường ước tính của tài sản đó. Công thức cơ bản là: Giá trị = Thu nhập ròng / Tỷ suất vốn hóa.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) là một phương pháp thẩm định giá doanh nghiệp thuộc nhóm phương pháp thu nhập (Income Approach). Phương pháp này dựa trên việc dự báo dòng tiền tự do mà doanh nghiệp sẽ tạo ra trong tương lai và chiết khấu chúng về giá trị hiện tại để xác định giá trị doanh nghiệp.

Trong phương pháp chi phí (Cost Approach), giá trị đất đai thường được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach). Do đất đai là yếu tố đầu vào cơ bản, việc so sánh giá giao dịch của các lô đất trống tương đồng là phương pháp phù hợp nhất để ước tính giá trị đất.

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) nêu rõ rằng giá trị của một thành phần hoặc bộ phận của tài sản không được đo lường bằng chi phí của chính nó mà bằng sự đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản. Đôi khi, việc thêm một bộ phận có thể không làm tăng giá trị tương ứng với chi phí bỏ ra, hoặc thậm chí có thể làm giảm giá trị.

Nguyên tắc đóng góp (Contribution) không chỉ nhấn mạnh sự đóng góp của một bộ phận vào giá trị tổng thể, mà còn ngụ ý rằng việc đầu tư quá mức vào một bộ phận có thể dẫn đến 'lợi suất giảm dần'. Đến một mức độ nhất định, việc tăng chi phí cho một yếu tố có thể không còn tạo ra sự gia tăng giá trị tương ứng, thậm chí có thể làm giảm giá trị nếu gây mất cân đối.

Khi thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng chủ yếu quan tâm đến giá trị thị trường (Market Value). Giá trị thị trường cung cấp một ước tính khách quan và đáng tin cậy về giá trị mà ngân hàng có thể thu hồi được nếu phải bán đấu giá tài sản trong trường hợp người vay không trả được nợ.

Nguyên tắc 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) định hướng việc xác định giá trị tài sản dựa trên mục đích sử dụng tối ưu, phải đáp ứng đồng thời bốn tiêu chí: hợp pháp, khả thi về mặt vật lý, có khả năng sinh lời và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.

Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) là phương pháp thẩm định giá phổ biến, đặc biệt trong thẩm định bất động sản nhà ở, dựa trên việc phân tích và so sánh giá giao dịch của các tài sản tương đồng đã bán gần đây để ước tính giá trị tài sản mục tiêu.

Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) phản ánh tỷ suất lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư so với giá trị tài sản. Do đó, lãi suất thị trường (chi phí cơ hội của vốn) và rủi ro đầu tư (rủi ro không thu hồi vốn hoặc thu nhập dự kiến) là hai yếu tố quan trọng nhất ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa. Rủi ro đầu tư càng cao, tỷ suất vốn hóa càng phải cao để bù đắp.

Giá trị thanh lý (Liquidation Value) là giá trị ước tính khi tài sản phải được bán nhanh chóng, thường trong tình huống khó khăn như phá sản hoặc giải thể. Do áp lực thời gian và điều kiện bán hàng không lý tưởng, giá trị thanh lý thường thấp hơn giá trị thị trường, phản ánh sự giảm giá để đảm bảo bán được tài sản trong thời gian ngắn.

Thẩm định giá hồi tố (Retrospective Appraisal) là loại hình thẩm định giá được thực hiện để xác định giá trị tài sản tại một thời điểm đã qua trong lịch sử. Loại hình này thường được sử dụng cho mục đích pháp lý, kế toán hoặc thuế, khi cần xác định giá trị tài sản vào một thời điểm quá khứ.

Các yếu tố kinh tế, xã hội, chính phủ (chính trị và pháp luật), và môi trường (địa lý, tự nhiên) là bốn nhóm yếu tố chính và phổ biến nhất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Yếu tố cá nhân của người thẩm định không phải là yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của tài sản.