1. Trong các phương pháp thẩm định giá, phương pháp nào thường được xem là trực tiếp nhất và đáng tin cậy nhất khi có đủ dữ liệu giao dịch so sánh?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
2. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh (comparable) là cần thiết khi nào?
A. Khi tài sản so sánh được bán ở một khu vực địa lý khác.
B. Khi tài sản so sánh có các đặc điểm khác biệt đáng kể so với tài sản thẩm định.
C. Khi thị trường bất động sản đang biến động mạnh.
D. Tất cả các trường hợp trên.
3. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong các bước cơ bản của quy trình thẩm định giá?
A. Xác định vấn đề thẩm định giá.
B. Phân tích dữ liệu thị trường và tài sản.
C. Đàm phán giá với người mua tiềm năng.
D. Tổng hợp và lập báo cáo kết quả thẩm định giá.
4. Loại hao mòn nào sau đây KHÔNG được xem xét trong phương pháp chi phí thẩm định giá?
A. Hao mòn vật lý (Physical deterioration)
B. Hao mòn chức năng (Functional obsolescence)
C. Hao mòn kinh tế (Economic obsolescence)
D. Tất cả các loại hao mòn trên đều được xem xét.
5. Nguyên tắc `cân bằng` (balance) trong thẩm định giá liên quan đến sự kết hợp tối ưu của các yếu tố sản xuất nào?
A. Đất đai và lao động.
B. Vốn và quản lý.
C. Đất đai, lao động, vốn và quản lý.
D. Nguyên vật liệu và thiết bị.
6. Nguyên tắc `Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use) trong thẩm định giá có nghĩa là gì?
A. Sử dụng tạo ra giá trị cao nhất về mặt thẩm mỹ cho tài sản.
B. Sử dụng hợp pháp, khả thi về vật chất, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
C. Sử dụng hiện tại của tài sản đang mang lại lợi nhuận cao nhất.
D. Sử dụng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
7. Khái niệm `giá trị đặc biệt` (special value) trong thẩm định giá khác với `giá trị thị trường` như thế nào?
A. Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị đặc biệt phản ánh giá trị gia tăng cho một người mua cụ thể do các yếu tố đặc biệt, không phải là giá trị cho người mua thông thường.
C. Giá trị đặc biệt được sử dụng khi không có thị trường giao dịch cho tài sản.
D. Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản khi được sử dụng cho mục đích đặc biệt.
8. Trong phương pháp thu nhập trực tiếp (direct capitalization), giá trị tài sản được tính bằng cách nào?
A. Tổng chi phí xây dựng lại trừ đi hao mòn.
B. Thu nhập ròng hoạt động (NOI) chia cho tỷ suất vốn hóa (cap rate).
C. Giá bán trung bình của các tài sản so sánh.
D. Giá trị hiện tại của dòng tiền chiết khấu trong tương lai.
9. Phương pháp thặng dư (land residual technique) trong thẩm định giá thường được sử dụng để định giá loại tài sản nào?
A. Nhà ở gia đình đơn lẻ
B. Đất đai tiềm năng phát triển
C. Tòa nhà văn phòng hiện hữu
D. Trung tâm thương mại đã hoạt động ổn định
10. Trong thẩm định giá, `giá trị thị trường` (market value) được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá có khả năng cao nhất mà một tài sản có thể được bán trên thị trường mở, trong điều kiện giao dịch tự nguyện và các bên mua bán đều có đầy đủ thông tin.
C. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.
D. Giá trị bảo hiểm của tài sản.
11. Trong thẩm định giá bất động sản, `hao mòn chức năng` (functional obsolescence) đề cập đến điều gì?
A. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài tài sản.
B. Sự suy giảm giá trị do sự lỗi thời hoặc không hiệu quả về thiết kế hoặc công năng của tài sản.
C. Sự suy giảm giá trị do tuổi đời vật lý của tài sản.
D. Sự suy giảm giá trị do biến động của thị trường bất động sản.
12. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất vốn hóa (cap rate) sử dụng trong thẩm định giá thu nhập?
A. Lãi suất thị trường.
B. Mức độ rủi ro của tài sản.
C. Tình trạng vật lý của tài sản.
D. Tỷ lệ lấp đầy của tài sản so sánh.
13. Trong phương pháp so sánh giao dịch, loại điều chỉnh nào sau đây thường được thực hiện ĐẦU TIÊN khi so sánh một tài sản so sánh có vị trí kém hơn so với tài sản thẩm định?
A. Điều chỉnh theo đặc điểm vật lý (Physical characteristics)
B. Điều chỉnh theo điều kiện thị trường (Market conditions)
C. Điều chỉnh theo vị trí (Location)
D. Điều chỉnh theo điều khoản tài chính (Financing terms)
14. Nguyên tắc `thay đổi` (change) trong thẩm định giá nhấn mạnh đến điều gì?
A. Giá trị của tài sản là cố định theo thời gian.
B. Giá trị của tài sản chịu ảnh hưởng bởi các lực lượng thị trường luôn biến động và không ngừng thay đổi.
C. Giá trị của tài sản chỉ thay đổi khi có sự can thiệp của chính phủ.
D. Giá trị của tài sản chỉ thay đổi khi có sự cải tạo hoặc nâng cấp.
15. Nguyên tắc `cạnh tranh` (competition) trong thẩm định giá có ý nghĩa gì?
A. Các tài sản tương tự sẽ cạnh tranh với nhau trên thị trường, ảnh hưởng đến cung và cầu.
B. Các thẩm định viên cạnh tranh để cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng.
C. Giá trị tài sản sẽ tăng lên khi có ít đối thủ cạnh tranh.
D. Thị trường bất động sản luôn cạnh tranh và biến động.
16. Trong thẩm định giá, thuật ngữ `thời gian tiếp thị hợp lý` (reasonable exposure time) đề cập đến điều gì?
A. Thời gian cần thiết để hoàn thành quá trình thẩm định.
B. Thời gian mà tài sản được chào bán trên thị trường trước khi giao dịch có thể xảy ra ở mức giá trị thị trường.
C. Thời gian tối đa mà một thẩm định viên được phép thực hiện một báo cáo thẩm định.
D. Thời gian trung bình để bán một tài sản tương tự trong khu vực.
17. Nguyên tắc `phù hợp` (conformity) trong thẩm định giá nhấn mạnh tầm quan trọng của yếu tố nào?
A. Sự khác biệt và độc đáo của tài sản.
B. Sự tương đồng và đồng nhất của tài sản với môi trường xung quanh và các tài sản lân cận.
C. Khả năng tài sản đáp ứng các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.
D. Chi phí để tài sản phù hợp với mục đích sử dụng cụ thể.
18. Khi thẩm định giá bằng phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán chi phí xây dựng lại tài sản.
B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị thị trường ước tính.
C. Xác định tỷ lệ lấp đầy của tài sản cho thuê.
D. So sánh giá bán của các tài sản tương tự.
19. Nguyên tắc `đóng góp` (contribution) trong thẩm định giá tập trung vào điều gì?
A. Giá trị của một tài sản được xác định bởi tổng chi phí của các bộ phận cấu thành.
B. Giá trị của một thành phần cụ thể của tài sản được đo bằng mức độ đóng góp của nó vào tổng giá trị tài sản.
C. Giá trị của tài sản sẽ thay đổi theo thời gian do các yếu tố thị trường.
D. Giá trị của tài sản được xác định bởi chi phí thay thế của nó.
20. Trong thẩm định giá, `phân tích độ nhạy` (sensitivity analysis) thường được sử dụng để làm gì?
A. Xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp nhất.
B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi trong các giả định đầu vào (ví dụ: tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tăng trưởng) đến giá trị ước tính.
C. So sánh giá trị tài sản với các tài sản tương tự.
D. Tính toán chi phí thay thế của tài sản.
21. Phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng để định giá các loại hình bất động sản đặc biệt, ít có giao dịch so sánh, như nhà thờ, trường học, hoặc tòa nhà chính phủ?
A. Phương pháp so sánh giao dịch
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp chi phí
D. Phương pháp thặng dư
22. Nguyên tắc `dự kiến lợi ích tương lai` (anticipation) trong thẩm định giá có nghĩa là gì?
A. Giá trị của tài sản được xác định bởi chi phí lịch sử của nó.
B. Giá trị của tài sản hiện tại được xác định bởi lợi ích hoặc thu nhập dự kiến trong tương lai mà tài sản đó mang lại.
C. Giá trị của tài sản luôn tăng theo thời gian.
D. Giá trị của tài sản được xác định bởi giá trị sử dụng hiện tại của nó.
23. Nguyên tắc `tỷ lệ sinh lời tăng và giảm dần` (increasing and decreasing returns) trong thẩm định giá liên quan đến điều gì?
A. Giá trị tài sản luôn tăng theo tỷ lệ thuận với chi phí đầu tư.
B. Khi đầu tư thêm vào tài sản, ban đầu giá trị tăng nhanh, nhưng đến một điểm nhất định, tỷ lệ tăng giá trị sẽ chậm lại và thậm chí có thể giảm.
C. Lợi nhuận từ đầu tư bất động sản luôn tăng theo thời gian.
D. Chi phí đầu tư càng cao thì giá trị tài sản càng lớn.
24. Nguyên tắc cơ bản nào trong thẩm định giá khẳng định rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị giới hạn bởi chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc cung và cầu
C. Nguyên tắc đóng góp
D. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
25. Nguyên tắc `ngoại ứng` (externalities) trong thẩm định giá đề cập đến ảnh hưởng của yếu tố nào đến giá trị tài sản?
A. Đặc điểm nội tại của tài sản.
B. Các yếu tố bên ngoài tài sản, chẳng hạn như môi trường xung quanh, quy hoạch khu vực, hoặc điều kiện kinh tế.
C. Chi phí xây dựng và duy trì tài sản.
D. Tuổi đời và tình trạng vật lý của tài sản.
26. Lỗi phổ biến nào trong thẩm định giá có thể xảy ra khi thẩm định viên quá tin tưởng vào kinh nghiệm cá nhân mà bỏ qua dữ liệu thị trường?
A. Lỗi xác nhận (Confirmation bias)
B. Lỗi thiên vị chủ quan (Appraiser bias)
C. Lỗi neo (Anchoring bias)
D. Lỗi bỏ qua dữ liệu (Data omission error)
27. Trong thẩm định giá, `giá trị thanh lý` (liquidation value) thường được sử dụng khi nào?
A. Khi thẩm định giá trị thị trường trong điều kiện bình thường.
B. Khi tài sản cần được bán nhanh chóng, thường trong tình huống khó khăn về tài chính hoặc phá sản, và thời gian tiếp thị bị hạn chế.
C. Khi thẩm định giá trị bảo hiểm của tài sản.
D. Khi thẩm định giá trị đầu tư dài hạn.
28. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong bốn yếu tố giá trị (elements of value) trong thẩm định giá?
A. Tính hữu ích (Utility)
B. Tính khan hiếm (Scarcity)
C. Khả năng chuyển nhượng (Transferability)
D. Chi phí sản xuất (Cost of production)
29. Khi nào thì phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) thường được sử dụng trong thẩm định giá?
A. Khi thẩm định nhà ở đơn lẻ.
B. Khi thẩm định các tài sản tạo ra dòng tiền không ổn định hoặc dự kiến có sự thay đổi lớn trong tương lai.
C. Khi có đủ dữ liệu giao dịch so sánh.
D. Khi thẩm định đất đai trống.
30. Trong thẩm định giá, `giá trị đầu tư` (investment value) khác với `giá trị thị trường` ở điểm nào?
A. Giá trị đầu tư luôn thấp hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị đầu tư phản ánh giá trị của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, dựa trên các tiêu chí và mục tiêu đầu tư riêng của họ, trong khi giá trị thị trường mang tính khách quan và chung cho thị trường.
C. Giá trị đầu tư chỉ được sử dụng trong phân tích đầu tư, không phải trong thẩm định giá.
D. Giá trị đầu tư và giá trị thị trường là hai khái niệm đồng nghĩa.
