1. Sai lầm thường gặp khi áp dụng nguyên lý thay thế trong thẩm định giá là gì?
A. Không so sánh các tài sản tương đương.
B. Chỉ so sánh giá bán mà không xem xét các yếu tố khác biệt giữa các tài sản.
C. Áp dụng nguyên lý thay thế cho các loại tài sản không có tính thay thế.
D. Cả 3 đáp án trên.
2. Trong thẩm định giá, việc áp dụng đồng thời nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau (ví dụ: so sánh, chi phí, thu nhập) nhằm mục đích gì?
A. Để tăng chi phí thẩm định giá.
B. Để giảm thời gian thẩm định giá.
C. Để tăng độ tin cậy và chính xác của kết quả thẩm định giá bằng cách đối chiếu và kiểm tra chéo.
D. Để làm phức tạp hóa quy trình thẩm định giá.
3. Nguyên lý nào trong thẩm định giá liên quan đến việc phân tích các yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý cung và cầu.
C. Nguyên lý biến đổi.
D. Nguyên lý cạnh tranh.
4. Nguyên lý cung và cầu tác động đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Khi cung vượt cầu, giá trị bất động sản thường tăng.
B. Khi cầu vượt cung, giá trị bất động sản thường giảm.
C. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng bởi cung và cầu.
D. Khi cầu vượt cung, giá trị bất động sản thường tăng.
5. Khi thẩm định giá một khu đất có tiềm năng phát triển đa dạng (ví dụ: vừa làm nhà ở, vừa làm thương mại), nguyên lý nào cần được xem xét kỹ lưỡng để xác định giá trị tối ưu?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
C. Nguyên lý phù hợp.
D. Nguyên lý đóng góp.
6. Nguyên lý tăng giảm lợi ích (increasing and decreasing returns) trong thẩm định giá nói về điều gì?
A. Việc đầu tư thêm vào bất động sản luôn làm tăng giá trị theo tỷ lệ tương ứng.
B. Việc đầu tư thêm vào bất động sản có thể làm tăng giá trị nhưng đến một điểm nhất định, việc đầu tư thêm nữa sẽ không còn mang lại lợi ích tương xứng, thậm chí có thể làm giảm tỷ suất lợi nhuận.
C. Lợi ích từ bất động sản luôn tăng theo thời gian.
D. Lợi ích từ bất động sản luôn giảm theo thời gian.
7. Nguyên lý nào giúp giải thích tại sao hai bất động sản tương tự về mọi mặt nhưng lại có giá trị khác nhau do vị trí khác nhau?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý quy luật vị trí.
C. Nguyên lý phù hợp.
D. Nguyên lý biến đổi.
8. Nguyên lý nào trong thẩm định giá giúp giải thích hiện tượng `lợi thế kinh tế theo quy mô` trong phát triển bất động sản?
A. Nguyên lý đóng góp.
B. Nguyên lý tăng giảm lợi ích.
C. Nguyên lý cân bằng.
D. Nguyên lý cạnh tranh.
9. Trong bối cảnh lạm phát gia tăng, nguyên lý nào cần được đặc biệt chú trọng khi thẩm định giá bất động sản?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý dự kiến.
C. Nguyên lý biến đổi.
D. Nguyên lý phù hợp.
10. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu `bong bóng`, nguyên lý nào có thể giúp thẩm định viên đưa ra đánh giá thận trọng hơn về giá trị?
A. Nguyên lý dự kiến (anticipation).
B. Nguyên lý cung và cầu.
C. Nguyên lý biến đổi (change).
D. Nguyên lý thay thế.
11. Điều gì KHÔNG phải là một yếu tố của nguyên lý `sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use)?
A. Tính hợp pháp về mặt pháp lý
B. Tính khả thi về mặt tài chính
C. Tính khả thi về mặt vật lý
D. Tính phổ biến về mặt văn hóa
12. Yếu tố `thời gian` ảnh hưởng đến nguyên lý thẩm định giá nào mạnh mẽ nhất?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý cung và cầu.
C. Nguyên lý biến đổi.
D. Nguyên lý phù hợp.
13. Nguyên lý quy luật vị trí (location) trong thẩm định giá nhấn mạnh yếu tố nào là quan trọng nhất?
A. Kích thước của bất động sản.
B. Chất lượng xây dựng của bất động sản.
C. Vị trí của bất động sản.
D. Tuổi đời của bất động sản.
14. Nguyên lý phù hợp (conformity) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Bất động sản càng khác biệt so với xung quanh thì giá trị càng cao.
B. Bất động sản có giá trị cao nhất khi nó hoàn toàn độc đáo và không giống bất kỳ tài sản nào khác.
C. Giá trị bất động sản thường được duy trì tốt nhất khi có sự tương đồng về phong cách và tiện ích với các bất động sản lân cận.
D. Sự phù hợp với quy hoạch đô thị không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
15. Nguyên lý cân bằng (balance) trong thẩm định giá liên quan đến sự cân bằng giữa các yếu tố nào?
A. Cung và cầu trên thị trường.
B. Chi phí xây dựng và giá trị thị trường.
C. Các yếu tố sản xuất để đạt được năng suất tối đa và giá trị cao nhất.
D. Lợi ích và rủi ro khi đầu tư vào bất động sản.
16. Phương pháp thu nhập thẩm định giá (Income Approach) áp dụng nguyên lý nào là chính?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý dự kiến.
C. Nguyên lý đóng góp.
D. Nguyên lý cân bằng.
17. Trong thẩm định giá, `giá trị sử dụng` (Value in Use) khác với `giá trị thị trường` (Market Value) ở điểm nào?
A. Giá trị sử dụng luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị sử dụng.
C. Giá trị sử dụng là giá trị chủ quan đối với một người sử dụng cụ thể, trong khi giá trị thị trường là giá trị khách quan trên thị trường mở.
D. Giá trị sử dụng và giá trị thị trường luôn bằng nhau.
18. Trong thẩm định giá, `giá trị thị trường` (Market Value) được định nghĩa là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Giá có khả năng cao nhất mà một tài sản có thể được bán trên thị trường mở, giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán, trong điều kiện thị trường hợp lý.
D. Giá trị tài sản dựa trên chi phí xây dựng lại.
19. Nguyên lý phân chia (substitution) và nguyên lý dự kiến (anticipation) có mối quan hệ như thế nào trong thẩm định giá?
A. Chúng là hai nguyên lý hoàn toàn độc lập và không liên quan đến nhau.
B. Nguyên lý phân chia là cơ sở để đánh giá dự kiến lợi ích tương lai của tài sản.
C. Nguyên lý dự kiến giúp xác định tài sản thay thế phù hợp theo nguyên lý phân chia.
D. Cả hai nguyên lý đều dựa trên cơ sở so sánh các tài sản tương đương trên thị trường để xác định giá trị.
20. Nguyên lý thay thế trong thẩm định giá nói lên điều gì?
A. Giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá của các tài sản tương tự trên thị trường.
B. Giá trị của tài sản phụ thuộc vào chi phí để tạo ra một tài sản tương tự.
C. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí mua một tài sản thay thế có cùng công năng.
D. Giá trị tài sản tăng lên khi có nhiều người mua sẵn sàng thay thế người bán.
21. Nguyên lý đóng góp (contribution) trong thẩm định giá được hiểu như thế nào?
A. Giá trị của toàn bộ tài sản bằng tổng giá trị của các bộ phận cấu thành.
B. Giá trị của một bộ phận tài sản được xác định bởi mức độ đóng góp của nó vào giá trị tổng thể của tài sản.
C. Giá trị của tài sản tăng lên khi có nhiều đóng góp từ cộng đồng xung quanh.
D. Giá trị của tài sản giảm đi khi có các yếu tố đóng góp tiêu cực từ môi trường.
22. Nguyên lý dự kiến (anticipation) trong thẩm định giá đề cập đến yếu tố nào?
A. Giá trị tài sản hiện tại dựa trên các sự kiện đã xảy ra trong quá khứ.
B. Giá trị tài sản hiện tại phụ thuộc vào kỳ vọng về lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
C. Giá trị tài sản được xác định bởi chi phí đầu tư ban đầu.
D. Giá trị tài sản không thay đổi theo thời gian.
23. Nguyên lý biến đổi (change) trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị bất động sản là cố định và không thay đổi theo thời gian.
B. Thị trường bất động sản luôn ổn định và ít biến động.
C. Giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng liên tục bởi các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường.
D. Chỉ có yếu tố vật lý mới có thể làm thay đổi giá trị bất động sản.
24. Nguyên lý phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use) thường được áp dụng trong trường hợp nào?
A. Chỉ áp dụng cho đất trống.
B. Chỉ áp dụng cho bất động sản đã có công trình xây dựng.
C. Áp dụng cho cả đất trống và bất động sản đã có công trình xây dựng, đặc biệt khi xem xét phát triển hoặc tái phát triển.
D. Chỉ áp dụng khi thẩm định giá cho mục đích thế chấp ngân hàng.
25. Trong trường hợp thẩm định giá một bất động sản đặc biệt, không có tài sản so sánh trực tiếp trên thị trường, phương pháp thẩm định giá nào có thể được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp.
B. Phương pháp chi phí hoặc phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp thặng dư.
D. Phương pháp giá trị còn lại.
26. Phương pháp thẩm định giá nào thường được xem là trực tiếp nhất và dựa trên nguyên lý thay thế?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp thặng dư.
27. Điều gì KHÔNG phải là một yếu tố bên ngoài có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo nguyên lý tác động ngoại cảnh (externalities)?
A. Thay đổi lãi suất ngân hàng.
B. Quy hoạch đô thị mới trong khu vực.
C. Thiết kế nội thất của ngôi nhà.
D. Xây dựng đường cao tốc gần khu dân cư.
28. Phương pháp chi phí thẩm định giá (Cost Approach) chủ yếu dựa trên nguyên lý nào?
A. Nguyên lý dự kiến.
B. Nguyên lý cung và cầu.
C. Nguyên lý chi phí sản xuất.
D. Nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
29. Nguyên lý cạnh tranh (competition) trong thẩm định giá có ý nghĩa gì?
A. Cạnh tranh giữa người mua làm tăng giá trị bất động sản.
B. Cạnh tranh giữa người bán làm giảm giá trị bất động sản.
C. Cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận và giá trị bất động sản.
D. Cả 3 đáp án trên.
30. Nguyên lý nào sau đây KHÔNG thuộc nhóm nguyên lý cơ bản của thẩm định giá?
A. Nguyên lý thay thế
B. Nguyên lý cung và cầu
C. Nguyên lý tăng trưởng kinh tế
D. Nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
