Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá – Đề 1

Nguyên lý dự kiến (hay còn gọi là nguyên lý kỳ vọng) nhấn mạnh rằng giá trị hiện tại của một tài sản phụ thuộc vào những lợi ích hoặc thu nhập mà người sở hữu kỳ vọng nhận được từ tài sản đó trong tương lai.

Nguyên lý đóng góp giải thích rằng việc cải tạo bếp làm tăng giá trị ngôi nhà không chỉ đơn thuần là chi phí cải tạo, mà là giá trị gia tăng mà căn bếp mới mang lại cho toàn bộ ngôi nhà, xét về công năng, thẩm mỹ và sự hấp dẫn đối với người mua.

Nguyên lý cung và cầu trong thẩm định giá tập trung vào sự tương tác giữa mong muốn và khả năng mua (cầu) và số lượng tài sản có sẵn (cung). Chi phí sản xuất là yếu tố ảnh hưởng đến cung, nhưng không trực tiếp thuộc định nghĩa cốt lõi của nguyên lý cung và cầu trong bối cảnh này.

Nguyên lý dự kiến và nguyên lý thay đổi cùng nhau nhấn mạnh tầm quan trọng của việc xem xét xu hướng phát triển khu vực. Xu hướng phát triển (tốt lên hoặc xấu đi) ảnh hưởng đến kỳ vọng về tương lai (nguyên lý dự kiến) và phản ánh sự thay đổi liên tục của môi trường xung quanh (nguyên lý thay đổi), từ đó tác động đến giá trị tài sản.

Vị trí là yếu tố then chốt trong giá trị bất động sản. Vị trí đắc địa mang lại nhiều lợi thế (tiện ích, giao thông, môi trường sống...), đóng góp lớn hơn vào giá trị tổng thể so với vị trí kém thuận lợi hơn. Nguyên lý vị trí, liên quan mật thiết đến phù hợp và đóng góp, giải thích sự khác biệt giá trị này.

Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản đối với một người mua cụ thể, do những lợi ích hoặc yếu tố cá nhân mà tài sản mang lại cho người đó. Giá trị này có thể khác biệt so với giá trị thị trường, vốn là giá trị cho một thị trường mở và khách quan.

Trong thị trường bão hòa, nguyên lý cạnh tranh và cung cầu sẽ chi phối mạnh mẽ. Cung vượt quá cầu dẫn đến cạnh tranh gay gắt giữa người bán, buộc giá phải điều chỉnh giảm xuống để thu hút người mua, theo quy luật cung cầu.

Nguyên lý thay thế dựa trên ý tưởng rằng một người mua hợp lý sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương tự.

Mặc dù khan hiếm là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị, nhưng 'nguyên lý khan hiếm' không được coi là một trong các nguyên lý cốt lõi của thẩm định giá. Các nguyên lý chính thường bao gồm thay thế, dự kiến, thay đổi, sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, đóng góp, cân bằng, phù hợp, cạnh tranh và cung cầu.

Cả ba đáp án đều thể hiện các khía cạnh khác nhau của nguyên lý cạnh tranh trong thị trường bất động sản. Nhu cầu tăng cao thúc đẩy cạnh tranh giữa người thuê nhà (đẩy giá thuê lên). Các dự án mới ra đời là kết quả của cạnh tranh giữa các nhà phát triển. Ưu đãi bán hàng là công cụ cạnh tranh để thu hút khách hàng.

Nguyên lý thay đổi khẳng định rằng giá trị tài sản không cố định mà luôn biến động do tác động của nhiều yếu tố khác nhau.

Nguyên lý thay thế dựa trên việc so sánh với các tài sản tương tự. Khi thẩm định các tài sản độc nhất (ví dụ: công trình kiến trúc đặc biệt, tác phẩm nghệ thuật...), việc tìm kiếm tài sản thay thế tương đồng là rất khó hoặc không thể, làm giảm tính hiệu quả của nguyên lý này.

Trong thị trường phát triển nhanh, nguyên lý thay đổi và nguyên lý dự kiến trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Sự thay đổi nhanh chóng về kinh tế, xã hội và quy hoạch đô thị ảnh hưởng lớn đến giá trị. Đồng thời, kỳ vọng về tương lai (dự kiến) đóng vai trò quyết định trong việc định giá tài sản trong bối cảnh biến động.

Nguyên lý phù hợp (hay còn gọi là nguyên lý tuân thủ) cho rằng giá trị tài sản được duy trì hoặc tăng lên khi nó phù hợp với môi trường xung quanh, về mặt phong cách, kích thước, công năng và mục đích sử dụng.

Phương pháp thu nhập (Income Approach) dựa trên nguyên lý dự kiến (hay kỳ vọng), vì giá trị tài sản được xác định dựa trên thu nhập ròng mà tài sản đó dự kiến tạo ra trong tương lai. Nhà đầu tư mua tài sản vì kỳ vọng thu nhập, do đó giá trị hiện tại phản ánh giá trị quy đổi của dòng thu nhập tương lai.

Đối với đất trống, nguyên lý sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là quan trọng hàng đầu. Giá trị của đất trống phụ thuộc lớn vào tiềm năng sử dụng tối ưu và sinh lợi cao nhất mà nó có thể mang lại, sau khi xem xét các yếu tố pháp lý, vật chất và tài chính.

Nguyên lý thay đổi nhấn mạnh tính động của thị trường và giá trị tài sản. Thẩm định viên cần nhận thức rõ sự thay đổi liên tục của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị và cập nhật thông tin thường xuyên để đảm bảo kết quả thẩm định phản ánh đúng thực tế thị trường tại thời điểm thẩm định.

Nguyên lý cân bằng rất quan trọng đối với bất động sản thương mại và công nghiệp, đặc biệt là các dự án phát triển. Việc cân bằng các yếu tố như đất đai, vốn đầu tư, lao động, quản lý và quy mô dự án là then chốt để đạt được hiệu quả và giá trị tối ưu.

Trong ngắn hạn, cung và cầu có thể gây ra biến động giá mạnh do các yếu tố tức thời như tin tức, tâm lý thị trường. Trong dài hạn, các yếu tố cơ bản khác như chi phí, lợi nhuận, và các nguyên lý khác có xu hướng chi phối giá trị nhiều hơn, làm cho ảnh hưởng của cung cầu trở nên ổn định hơn.

Nguyên lý cạnh tranh cho thấy rằng lợi nhuận cao có thể thu hút sự cạnh tranh, và sự cạnh tranh gia tăng có thể làm giảm lợi nhuận và do đó, ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Quá nhiều tài sản tương tự cạnh tranh có thể dẫn đến dư thừa và giảm giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) dựa trên việc so sánh tài sản thẩm định với các tài sản tương tự đã được bán gần đây trên thị trường. Nguyên lý thay thế là nền tảng của phương pháp này, vì người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với giá của các tài sản tương tự có sẵn.

Nguyên lý cân bằng chỉ ra rằng giá trị cao nhất của tài sản đạt được khi có sự cân bằng và tỷ lệ phù hợp giữa các yếu tố sản xuất khác nhau, tạo ra năng suất và hiệu quả tối ưu.

Phương pháp DCF, cốt lõi của thẩm định giá doanh nghiệp, dựa hoàn toàn vào nguyên lý dự kiến. Giá trị doanh nghiệp được xác định bằng cách chiết khấu dòng tiền tự do dự kiến tạo ra trong tương lai về giá trị hiện tại. Kỳ vọng về dòng tiền tương lai là yếu tố quyết định giá trị.

Nguyên lý 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' yêu cầu việc xác định mục đích sử dụng tài sản phải đáp ứng đồng thời các tiêu chí: hợp pháp, khả thi về vật chất, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất.

Hao mòn trong thẩm định giá bất động sản bao gồm ba loại chính: hao mòn vật lý (do sử dụng và thời gian), hao mòn công năng (do thiết kế hoặc công nghệ lỗi thời), và hao mòn ngoại cảnh (do các yếu tố bên ngoài bất động sản).

Nguyên lý 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' yêu cầu việc sử dụng đất phải hợp pháp. Giả định sử dụng đất cho mục đích bất hợp pháp, dù có lợi nhuận cao, là vi phạm nguyên tắc này và không được chấp nhận trong thẩm định giá chuyên nghiệp.

Phương pháp chi phí dựa trên nguyên lý thay thế (chi phí để tạo ra một tài sản tương tự) và nguyên lý đóng góp (giá trị của các thành phần cấu thành tài sản, bao gồm cả đất và công trình xây dựng, trừ đi hao mòn).

Định nghĩa chuẩn mực về Giá trị thị trường nhấn mạnh các yếu tố: giao dịch khách quan, bên mua và bán sẵn sàng, thời điểm thẩm định và mức giá hợp lý có thể đạt được.

Theo nguyên lý phù hợp, một ngôi nhà quá lớn hoặc quá hiện đại, không phù hợp với kiến trúc và quy mô chung của khu dân cư xung quanh, có thể bị giảm giá trị do không hài hòa với môi trường lân cận.

Nguyên lý đóng góp (hay còn gọi là nguyên lý gia tăng và giảm dần) nhấn mạnh rằng giá trị của một thành phần hoặc đặc điểm của tài sản được đo lường bằng sự đóng góp của nó vào tổng giá trị tài sản, chứ không phải chi phí của thành phần đó.