Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Kinh doanh bất động sản – Đề 4

Nguyên tắc 'vị trí, vị trí, vị trí' là một trong những nguyên tắc kinh điển trong bất động sản, khẳng định rằng vị trí địa lý là yếu tố then chốt, quyết định phần lớn giá trị, tiềm năng tăng giá và tính thanh khoản của bất động sản. Vị trí tốt mang lại nhiều lợi thế về tiện ích, giao thông, môi trường sống...

Nguồn cung bất động sản trên thị trường chủ yếu phụ thuộc vào số lượng dự án bất động sản mới được triển khai, bao gồm số lượng dự án được cấp phép xây dựng, tiến độ xây dựng và hoàn thành các dự án. Các yếu tố khác như thu nhập, lãi suất ảnh hưởng đến cầu, không phải cung.

Kiểm tra pháp lý dự án là bước quan trọng **nhất** cần thực hiện **trước khi** đưa ra quyết định đầu tư hoặc mua bất động sản. Việc này giúp nhà đầu tư, người mua tránh được các rủi ro pháp lý như dự án không đủ điều kiện mở bán, giấy tờ không hợp lệ, tranh chấp quyền sở hữu, quy hoạch thay đổi... Kiểm tra pháp lý sớm giúp bảo vệ quyền lợi và vốn đầu tư.

So với chứng khoán hay vàng, bất động sản thường có tính thanh khoản kém hơn. Việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản có thể mất nhiều thời gian và chi phí giao dịch cao hơn, khó chuyển đổi nhanh chóng thành tiền mặt khi cần.

Tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) là chỉ số đo lường phần trăm diện tích hoặc số lượng căn hộ/phòng cho thuê đã được lấp đầy bởi khách thuê trong một bất động sản cho thuê. Tỷ lệ này càng cao càng thể hiện hiệu quả khai thác cho thuê.

Đặt cọc là biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch mua bán bất động sản. Bên đặt cọc thể hiện ý định mua nghiêm túc và cam kết thực hiện hợp đồng. Nếu bên đặt cọc từ chối mua thì mất cọc, nếu bên bán từ chối bán thì phải trả lại cọc và thường phải bồi thường thêm một khoản tương đương cọc.

Quản lý bất động sản tập trung vào các hoạt động vận hành, duy trì và khai thác hiệu quả bất động sản cho thuê, bao gồm thu tiền thuê, bảo trì, bảo dưỡng, quản lý hợp đồng thuê, giải quyết các vấn đề liên quan đến khách thuê và bất động sản.

Dòng tiền (cash flow) trong đầu tư bất động sản là lượng tiền mặt ròng thu được sau khi trừ đi tất cả các chi phí (vận hành, thuế, lãi vay...) từ doanh thu cho thuê hoặc bán bất động sản. Dòng tiền dương thể hiện lợi nhuận từ hoạt động bất động sản.

Sở hữu toàn quyền (sở hữu vĩnh viễn) mang lại cho chủ sở hữu quyền sử dụng, chiếm hữu và định đoạt bất động sản một cách đầy đủ và không giới hạn về thời gian (trong khuôn khổ pháp luật), khác với các hình thức sở hữu có thời hạn hoặc thuê.

Khi lãi suất vay mua nhà tăng, chi phí vay vốn tăng lên, làm giảm khả năng chi trả của người mua nhà, từ đó làm giảm nhu cầu và có xu hướng làm giảm giá bất động sản.

Phương pháp so sánh (hay còn gọi là phương pháp thị trường) thẩm định giá bằng cách đối chiếu, so sánh bất động sản cần thẩm định với các bất động sản tương tự về đặc điểm và vị trí đã được bán gần đây trên thị trường.

Tỷ suất vốn hóa (cap rate) là một chỉ số quan trọng trong đầu tư bất động sản cho thuê, được tính bằng tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm (NOI) và giá trị thị trường của bất động sản. Nó thể hiện tỷ suất lợi nhuận dòng mà nhà đầu tư có thể kỳ vọng thu được từ bất động sản đó.

Nhà ở cho thuê, đặc biệt là nhà ở phổ thông, thường có nhu cầu ổn định và ít biến động theo chu kỳ kinh tế hơn so với các loại hình bất động sản khác như đất nền dự án hay trung tâm thương mại, do nhu cầu ở là nhu cầu thiết yếu.

Giai đoạn thi công xây dựng thường tiêu tốn lượng vốn lớn nhất do các chi phí về vật liệu xây dựng, nhân công, máy móc thiết bị, quản lý dự án và các chi phí phát sinh khác trong quá trình xây dựng.

Quy hoạch sử dụng đất là việc phân chia và xác định mục đích sử dụng cho từng khu vực đất đai (ví dụ: đất ở, đất công nghiệp, đất nông nghiệp...) nhằm đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, bền vững và phù hợp với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội.

Bảo lãnh ngân hàng là công cụ pháp lý quan trọng, theo đó ngân hàng cam kết sẽ hoàn trả tiền cho người mua nhà nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng tiến độ hoặc không bàn giao nhà theo hợp đồng, giúp giảm thiểu rủi ro cho người mua.

Mặc dù có tính thanh khoản kém hơn và rủi ro cao hơn so với gửi tiết kiệm, đầu tư bất động sản có tiềm năng tăng giá và sinh lời cao hơn trong dài hạn. Bất động sản có thể tăng giá theo thời gian, tạo ra dòng tiền từ cho thuê và là một kênh đầu tư trú ẩn an toàn trước lạm phát.

Vị trí địa lý là yếu tố quan trọng nhất vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng tăng giá, khả năng cho thuê và tính thanh khoản của bất động sản. Các yếu tố khác cũng quan trọng nhưng phụ thuộc vào vị trí.

Căn hộ chung cư, đặc biệt là ở các thành phố lớn, thường có tính thanh khoản cao nhất do nhu cầu ở thực lớn, dễ mua bán, chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp so với các loại hình bất động sản khác có tính đặc thù hoặc vị trí kém thuận lợi.

Rủi ro lớn nhất khi đầu tư bất động sản hình thành trong tương lai là sự không chắc chắn về việc chủ đầu tư có thực hiện đúng cam kết về tiến độ, chất lượng, pháp lý dự án hay không. Dự án chậm tiến độ, thậm chí 'treo' có thể gây thiệt hại lớn cho nhà đầu tư.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (thường gọi là Sổ đỏ hoặc Sổ hồng) là văn bản pháp lý cao nhất xác nhận quyền sở hữu hợp pháp đối với bất động sản tại Việt Nam.

Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là loại thuế mà chủ sở hữu đất phi nông nghiệp (đất ở, đất kinh doanh,...) phải nộp hàng năm cho Nhà nước, dựa trên diện tích và giá tính thuế. Các loại thuế khác thường chỉ phát sinh một lần khi giao dịch hoặc không phải là thuế thường niên.

Thiết kế kiến trúc của một dự án cụ thể là yếu tố 'vi mô' thuộc về dự án đó, trong khi các yếu tố chính sách tiền tệ, kinh tế chung, quy hoạch đô thị là các yếu tố 'vĩ mô' có phạm vi ảnh hưởng rộng lớn đến toàn thị trường bất động sản.

Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là việc sử dụng vốn vay (nợ) để gia tăng vốn đầu tư, với mục tiêu khuếch đại lợi nhuận thu được từ vốn chủ sở hữu. Tuy nhiên, nó cũng làm tăng rủi ro.

Nhà ở giá rẻ, phục vụ nhu cầu ở thực của đại đa số người dân, thường ít chịu ảnh hưởng bởi suy thoái kinh tế hơn so với các phân khúc bất động sản thương mại hoặc cao cấp. Nhu cầu ở là nhu cầu thiết yếu, ít bị cắt giảm ngay cả khi kinh tế khó khăn.

ROI (Return on Investment) là tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư, thể hiện hiệu quả của khoản đầu tư bằng cách so sánh lợi nhuận thu được với chi phí đầu tư ban đầu, thường được tính theo phần trăm.

Môi giới bất động sản là hoạt động trung gian, kết nối bên bán và bên mua bất động sản, hỗ trợ các bên trong quá trình giao dịch mua bán, cho thuê, chuyển nhượng bất động sản và nhận hoa hồng từ dịch vụ này.

Đầu tư vào REITs (Quỹ đầu tư bất động sản) cho phép nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản với số vốn nhỏ, tương tự như đầu tư chứng khoán. REITs là các quỹ đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau và chia lợi nhuận cho nhà đầu tư.

Hao mòn hữu hình (physical depreciation) là sự suy giảm giá trị của bất động sản do quá trình sử dụng, tác động của thời tiết, môi trường gây ra các hư hỏng, xuống cấp về mặt vật lý như nứt tường, thấm dột, cũ kỹ... Cần phân biệt với hao mòn vô hình và hao mòn chức năng.

Bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp thường là phân khúc chịu ảnh hưởng mạnh nhất bởi biến động kinh tế vĩ mô (ví dụ: suy thoái kinh tế, lạm phát, thay đổi lãi suất) vì nó phụ thuộc nhiều vào thu nhập khả dụng của người dân và dòng vốn đầu tư, trong khi các phân khúc nhà ở thiết yếu ít bị ảnh hưởng hơn.