Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Kinh doanh bất động sản – Đề 14

Môi giới bất động sản đóng vai trò trung gian, kết nối người mua và người bán, người thuê và người cho thuê bất động sản, cung cấp thông tin, tư vấn, hỗ trợ các bên trong quá trình giao dịch để giao dịch diễn ra thuận lợi và hiệu quả.

Bất động sản nghỉ dưỡng (khách sạn, resort, biệt thự biển...) thường chịu ảnh hưởng lớn bởi mùa vụ du lịch. Công suất thuê phòng và giá thuê có thể biến động mạnh theo mùa du lịch cao điểm và thấp điểm.

Mục tiêu chính của đầu tư bất động sản cho thuê là tạo ra dòng tiền thụ động và ổn định từ việc cho thuê. Do đó, khả năng tạo ra dòng tiền và tỷ suất sinh lời cho thuê là yếu tố quan trọng nhất, hơn cả tiềm năng tăng giá vốn (dù cũng quan trọng), thiết kế hay diện tích.

Phân khúc bất động sản cao cấp (luxury, hạng sang) được thiết kế, xây dựng với chất lượng, tiện ích, dịch vụ vượt trội, nhắm đến đối tượng khách hàng có khả năng tài chính mạnh, thuộc giới thượng lưu, doanh nhân thành đạt, người nổi tiếng...

Khi thuê bất động sản (nhà ở, căn hộ...) để ở, loại hợp đồng pháp lý phù hợp và phổ biến là hợp đồng thuê nhà ở, quy định quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê và bên thuê, các điều khoản về thời hạn thuê, giá thuê, điều kiện sử dụng, bảo trì...

Quy hoạch đô thị là công cụ quản lý nhà nước, nhằm định hướng và kiểm soát việc sử dụng đất đai, phát triển hạ tầng, xây dựng công trình trong đô thị theo mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo sự hài hòa, bền vững và hiệu quả.

LTV (Loan-to-Value) là tỷ lệ giữa số tiền ngân hàng cho vay và giá trị thẩm định của bất động sản. Ví dụ LTV 70% nghĩa là ngân hàng cho vay tối đa 70% giá trị bất động sản, người mua cần có 30% vốn tự có.

Bong bóng bất động sản là tình trạng giá bất động sản tăng quá nhanh và quá cao so với giá trị thực (giá trị nội tại), thường do đầu cơ, kỳ vọng tăng giá quá mức, dẫn đến nguy cơ sụp đổ khi bong bóng vỡ, giá giảm mạnh.

Đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, trong mua bán bất động sản, đặt cọc xác nhận ý định mua bán nghiêm túc của bên mua và đảm bảo việc thực hiện hợp đồng, nếu bên mua không mua sẽ mất cọc, bên bán không bán phải trả lại cọc và bồi thường tương đương.

Giá thành dự án bất động sản bao gồm các chi phí đầu tư để phát triển dự án như chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí quản lý dự án, chi phí marketing, chi phí tài chính... Giá bán dự kiến là yếu tố thị trường, là kết quả của việc định giá sản phẩm dựa trên giá thành và các yếu tố khác, không phải là yếu tố cấu thành giá thành.

Quy trình phát triển dự án bất động sản thường tuần tự gồm: Nghiên cứu thị trường -> Lập dự án -> Thiết kế -> Xin phép xây dựng -> Thi công -> Bán hàng -> Bàn giao sản phẩm -> Quản lý vận hành. Bán hàng và bàn giao sản phẩm là giai đoạn cuối cùng trước khi chuyển sang quản lý vận hành (nếu có).

Môi trường sống xung quanh bất động sản có ảnh hưởng lớn đến chất lượng sống và giá trị bất động sản. Môi trường xanh, sạch, không khí trong lành, an ninh tốt, cộng đồng văn minh... là những yếu tố làm tăng sức hấp dẫn và giá trị của bất động sản.

Đầu tư lướt sóng là hình thức đầu tư ngắn hạn, nhà đầu tư mua bất động sản với kỳ vọng giá sẽ tăng nhanh trong thời gian ngắn và bán lại ngay để kiếm lời từ chênh lệch giá, thường mang tính спекуляция và rủi ro cao.

Căn hộ chung cư tầm trung ở thành phố lớn thường có nhu cầu mua và thuê lớn, dễ dàng mua bán hoặc cho thuê, do đó có tính thanh khoản cao nhất so với các loại hình khác có tính đặc thù hoặc giá trị lớn hơn, khó tiếp cận số đông.

So với chứng khoán hay vàng, bất động sản thường có tính thanh khoản thấp hơn. Việc mua bán bất động sản cần nhiều thời gian, thủ tục phức tạp và chi phí giao dịch cao, khó chuyển đổi thành tiền mặt nhanh chóng khi cần.

Hạ tầng giao thông (đường xá, cầu cống, sân bay, bến cảng...) là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến khả năng kết nối, tiếp cận, đi lại và phát triển kinh tế - xã hội của khu vực. Khu vực có hạ tầng giao thông phát triển tốt thường có tiềm năng bất động sản lớn hơn, giá trị bất động sản cũng cao hơn do tính tiện lợi và khả năng phát triển kinh tế.

Khi giao dịch bất động sản, thường phải chịu các loại thuế như thuế thu nhập cá nhân (khi chuyển nhượng), thuế giá trị gia tăng (với một số loại hình và giao dịch), lệ phí trước bạ (khi đăng ký quyền sở hữu). Thuế tiêu thụ đặc biệt thường áp dụng cho hàng hóa, dịch vụ đặc biệt như rượu, bia, thuốc lá, ô tô, không áp dụng cho giao dịch bất động sản thông thường.

Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn đối diện với nhiều thách thức, trong đó tính minh bạch về thông tin thị trường, quy hoạch, pháp lý dự án... chưa hoàn thiện là một trong những vấn đề lớn, gây rủi ro cho nhà đầu tư và người mua nhà.

Phương pháp so sánh (hay còn gọi là phương pháp thị trường) thẩm định giá bằng cách so sánh bất động sản cần thẩm định với các bất động sản tương đồng về vị trí, đặc điểm, pháp lý... đã được giao dịch thành công trên thị trường.

Phong thủy là một hệ thống tri thức Á Đông tin rằng môi trường xung quanh có ảnh hưởng đến vận mệnh và sức khỏe con người. Trong bất động sản, phong thủy tập trung vào việc bố trí, sắp xếp không gian sống và làm việc hài hòa với môi trường tự nhiên, yếu tố tâm linh để mang lại may mắn, tài lộc.

Tỷ lệ lấp đầy (occupancy rate) là chỉ số quan trọng trong quản lý bất động sản cho thuê, thể hiện phần trăm số lượng phòng, căn hộ, mặt bằng... đã được cho thuê thành công trên tổng số đơn vị cho thuê. Tỷ lệ lấp đầy cao cho thấy hiệu quả hoạt động cho thuê tốt.

Rủi ro pháp lý liên quan đến các vấn đề về luật pháp, quy định, giấy tờ liên quan đến bất động sản. Biến động lãi suất là rủi ro tài chính, không phải rủi ro pháp lý.

Nhà trọ, phòng trọ cho thuê thường có giá trị đầu tư ban đầu thấp hơn nhiều so với các loại hình khác, nhưng lại có thể tạo ra dòng tiền cho thuê ổn định so với giá trị đầu tư, dẫn đến tỷ suất sinh lời cho thuê (rental yield) cao hơn, mặc dù tổng lợi nhuận có thể không lớn bằng các loại hình khác.

Vị trí là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị bất động sản. Vị trí thuận tiện giao thông, gần các tiện ích công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại...) thường có giá trị cao hơn do tính tiện lợi và nhu cầu cao.

Nghiên cứu thị trường bất động sản là bước quan trọng trước khi đầu tư, giúp nhà đầu tư hiểu rõ về nhu cầu của thị trường, xu hướng, đối thủ cạnh tranh, các yếu tố rủi ro và cơ hội, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác và hiệu quả, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận.

Tái đầu tư lợi nhuận là chiến lược sử dụng lợi nhuận thu được từ hoạt động kinh doanh bất động sản (cho thuê, bán...) để tiếp tục đầu tư vào các dự án bất động sản mới hoặc mở rộng quy mô đầu tư, nhằm gia tăng tài sản và lợi nhuận trong dài hạn.

Kinh doanh thứ cấp bất động sản là việc mua đi bán lại hoặc cho thuê lại các bất động sản đã qua sử dụng hoặc đã được hình thành trên thị trường, khác với kinh doanh sơ cấp là phát triển dự án mới từ đầu.

Đòn bẩy tài chính trong bất động sản là việc sử dụng vốn vay (ngoài vốn tự có) để đầu tư, với kỳ vọng lợi nhuận từ bất động sản sẽ cao hơn chi phí vốn vay, khuếch đại lợi nhuận (hoặc rủi ro).

Theo Luật Đất đai Việt Nam, đất nông nghiệp thường được giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng có thời hạn (ví dụ 50 năm), trong khi đất ở đô thị và nhà ở thường là sở hữu lâu dài, căn hộ chung cư có thời hạn sử dụng theo tuổi thọ công trình nhưng quyền sở hữu căn hộ thường là lâu dài.

Các yếu tố kinh tế vĩ mô như lãi suất, lạm phát, GDP có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản. Chính sách quy hoạch đô thị là yếu tố vi mô, thuộc về quản lý nhà nước và quy hoạch địa phương, không phải yếu tố kinh tế vĩ mô.