Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá tài sản – Đề 9

NPV (Net Present Value) dương cho thấy giá trị hiện tại của dòng tiền vào từ dự án lớn hơn giá trị hiện tại của dòng tiền ra (chi phí đầu tư). Điều này có nghĩa là dự án dự kiến sẽ tạo ra lợi nhuận vượt quá tỷ suất sinh lời yêu cầu và làm tăng giá trị doanh nghiệp.

Nguyên tắc 'giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) là một nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản. Nó xác định mục đích sử dụng tiềm năng của bất động sản mà sẽ tạo ra giá trị cao nhất, đồng thời phải khả thi về mặt pháp lý, vật lý, tài chính và khả năng sinh lời.

Giá trị nội tại (intrinsic value) của cổ phiếu là giá trị thực chất của nó, được xác định dựa trên phân tích cơ bản về triển vọng kinh doanh, dòng tiền tương lai (cổ tức, lợi nhuận), và rủi ro. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) là một cách phổ biến để ước tính giá trị nội tại.

Hệ số P/E (Price-to-Earnings ratio) là một chỉ số định giá cổ phiếu phổ biến, được tính bằng cách chia giá cổ phiếu hiện tại cho thu nhập trên mỗi cổ phần (EPS) của công ty. Nó cho thấy nhà đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu cho mỗi đồng lợi nhuận của công ty.

Khấu hao lũy kế là tổng giá trị khấu hao đã được ghi nhận từ khi tài sản bắt đầu được sử dụng. Nó làm giảm giá trị ghi sổ của tài sản (giá trị còn lại = Nguyên giá - Khấu hao lũy kế) trên bảng cân đối kế toán.

Nguyên tắc 'vị trí, vị trí, vị trí' trong bất động sản nhấn mạnh rằng địa điểm là yếu tố quan trọng nhất quyết định giá trị. Vị trí ảnh hưởng đến tiện ích, khả năng tiếp cận, tiềm năng tăng giá, và nhu cầu sử dụng bất động sản.

Giá trị thị trường phản ánh giá giao dịch thực tế hoặc giá ước tính mà tài sản có thể được mua bán trên thị trường mở và cạnh tranh tại một thời điểm cụ thể. Nó khác với chi phí lịch sử, giá trị nội tại, hay giá trị sổ sách.

Tính chủ quan và thiên vị của người định giá là một sai sót phổ biến. Điều này có thể dẫn đến ước tính không chính xác, do ảnh hưởng bởi ý kiến cá nhân, lợi ích riêng, hoặc áp lực từ bên ngoài. Các đáp án khác thường là các nguyên tắc tốt trong định giá.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) sử dụng tỷ lệ chiết khấu để phản ánh giá trị thời gian của tiền và rủi ro của dòng tiền. Tỷ lệ chiết khấu càng cao, giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai càng thấp.

Mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF) gián tiếp xem xét rủi ro kinh doanh, rủi ro tài chính và rủi ro lạm phát thông qua tỷ lệ chiết khấu và dòng tiền dự phóng. Tuy nhiên, rủi ro mô hình (model risk), là rủi ro do sai sót hoặc hạn chế của chính mô hình DCF, không được xem xét trực tiếp trong mô hình mà là một hạn chế cần lưu ý khi sử dụng mô hình này.

Khi không có đủ dữ liệu thị trường so sánh, phương pháp chi phí có thể là một lựa chọn phù hợp. Phương pháp chi phí dựa trên chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản, không phụ thuộc trực tiếp vào dữ liệu giao dịch thị trường. Các phương pháp khác (thị trường, giao dịch gần nhất, vốn hóa thu nhập trực tiếp) đều cần dữ liệu thị trường hoặc giao dịch so sánh.

Phương pháp thu nhập phù hợp nhất với tài sản tạo ra dòng tiền ổn định, như bất động sản cho thuê, doanh nghiệp đang hoạt động, hoặc cổ phiếu có cổ tức. Hàng tồn kho, máy móc thiết bị, tiền mặt thường được định giá bằng các phương pháp khác.

Lợi thế thương mại (Goodwill) là một tài sản vô hình phát sinh trong hợp nhất kinh doanh, đại diện cho giá trị vượt trội mà bên mua sẵn sàng trả thêm so với giá trị hợp lý của tài sản ròng có thể xác định được của bên bị mua. Nó thường phản ánh giá trị thương hiệu, mối quan hệ khách hàng, đội ngũ nhân sự, hoặc các yếu tố vô hình khác.

Giá trị hợp lý (Fair Value) là một khái niệm quan trọng trong kế toán và tài chính, được định nghĩa là giá mà tài sản có thể được trao đổi hoặc nợ phải trả có thể được thanh toán trong một giao dịch sòng phẳng giữa các bên có hiểu biết, sẵn sàng và không bị ép buộc. Nó phản ánh giá trị thị trường trong điều kiện lý tưởng.

Phương pháp chi phí có thể không phù hợp để định giá các tài sản độc đáo, không thể tái tạo hoặc thay thế dễ dàng, như tác phẩm nghệ thuật, đồ cổ, hoặc tài sản vô hình có giá trị thương hiệu mạnh. Trong trường hợp này, giá trị của tài sản không chỉ dựa trên chi phí tạo ra mà còn phụ thuộc vào yếu tố độc đáo, hiếm có, và giá trị cảm xúc.

Bỏ qua hoặc đánh giá thấp các rủi ro tiềm ẩn liên quan đến tài sản có thể dẫn đến việc định giá bị thổi phồng (overvaluation). Khi rủi ro không được phản ánh đầy đủ, tỷ lệ chiết khấu có thể bị thấp, dẫn đến giá trị hiện tại được tính toán cao hơn giá trị thực tế. Các đáp án khác thường dẫn đến định giá thấp hơn (undervaluation) hoặc không ảnh hưởng trực tiếp đến việc thổi phồng giá trị.

Màu sắc logo công ty là yếu tố không liên quan đến giá trị kinh tế của tài sản. Các yếu tố khác (kinh tế vĩ mô, đặc điểm tài sản, cung cầu) đều có tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến giá trị tài sản.

Phương pháp cứu trợ tiền bản quyền (Relief-from-Royalty Method) là một phương pháp định giá tài sản vô hình (ví dụ: bằng sáng chế, thương hiệu) dựa trên việc ước tính số tiền bản quyền mà doanh nghiệp sẽ phải trả nếu không sở hữu tài sản vô hình đó. Nó tập trung vào lợi ích kinh tế mà tài sản vô hình mang lại.

Tài sản vô hình không xác định được thời gian sử dụng (ví dụ: thương hiệu, lợi thế thương mại) thường khó định giá nhất do tính chất độc đáo, thiếu thị trường giao dịch so sánh trực tiếp, và khó dự đoán dòng tiền tương lai một cách chính xác. Các loại tài sản khác có thị trường giao dịch hoặc phương pháp định giá rõ ràng hơn.

Định giá tài sản giúp nhà đầu tư xác định giá trị nội tại của tài sản và so sánh với giá thị trường. Nếu giá thị trường thấp hơn giá trị nội tại, tài sản có thể bị định giá thấp và có tiềm năng tăng giá, tạo cơ hội đầu tư hấp dẫn. Các đáp án khác không phải là lý do chính cho tầm quan trọng của định giá trong đầu tư.

Giá trái phiếu và lãi suất thị trường có mối quan hệ nghịch biến. Khi lãi suất thị trường tăng, lợi suất yêu cầu của nhà đầu tư đối với trái phiếu cũng tăng lên. Để lợi suất trái phiếu hiện tại hấp dẫn hơn so với trái phiếu mới phát hành với lãi suất cao hơn, giá trái phiếu hiện tại phải giảm xuống.

Phương pháp thị trường (so sánh) trực tiếp dựa trên việc phân tích và so sánh giá giao dịch của các tài sản tương đồng trên thị trường để ước tính giá trị tài sản mục tiêu. Các phương pháp khác có cách tiếp cận khác.

Tỷ lệ chiết khấu và giá trị hiện tại có mối quan hệ nghịch biến. Khi tỷ lệ chiết khấu tăng lên, giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai sẽ giảm xuống, vì dòng tiền tương lai bị chiết khấu mạnh hơn về hiện tại.

Phương pháp chi phí tập trung vào chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản. Nó dựa trên nguyên tắc người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để có được một tài sản tương tự. Các đáp án khác thuộc về các phương pháp định giá khác.

Giá trị thanh lý (liquidation value) là giá trị ước tính mà tài sản có thể được bán khi doanh nghiệp buộc phải ngừng hoạt động và bán tài sản một cách nhanh chóng, thường là trong tình huống khó khăn như phá sản. Giá trị này thường thấp hơn giá trị thị trường thông thường.

Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) là một kỹ thuật được sử dụng để đánh giá mức độ thay đổi của kết quả định giá (ví dụ: giá trị tài sản) khi có sự thay đổi trong các giả định đầu vào quan trọng (ví dụ: tỷ lệ chiết khấu, tốc độ tăng trưởng). Nó giúp xác định các yếu tố đầu vào nào có ảnh hưởng lớn nhất đến kết quả định giá.

Rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng có mối quan hệ đồng biến. Rủi ro cao hơn đòi hỏi lợi nhuận kỳ vọng cao hơn để bù đắp. Để đạt được tỷ suất sinh lời cao hơn với mức dòng tiền không đổi, giá trị tài sản phải thấp hơn. Do đó, cả đáp án 2 và 3 đều đúng.

WACC (Weighted Average Cost of Capital) đại diện cho chi phí vốn bình quân gia quyền của doanh nghiệp. Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) để định giá doanh nghiệp, WACC thường được sử dụng làm tỷ lệ chiết khấu để quy đổi dòng tiền tự do (FCFF) hoặc dòng tiền vốn chủ sở hữu (FCFE) về giá trị hiện tại.

Giá trị doanh nghiệp (EV) là tổng giá trị của doanh nghiệp, bao gồm cả vốn chủ sở hữu và nợ (và các khoản tương đương nợ), thể hiện tổng chi phí để mua lại toàn bộ doanh nghiệp. Vốn chủ sở hữu (Equity Value) chỉ đại diện cho giá trị phần vốn thuộc về chủ sở hữu (cổ đông), sau khi đã trừ đi các khoản nợ và nghĩa vụ khác.

Định giá tài sản nhằm xác định giá trị kinh tế thực tế, làm cơ sở cho các quyết định đầu tư, mua bán, sáp nhập, thế chấp,... Các mục đích khác (tối đa hóa lợi nhuận kế toán, giảm thuế, tăng giá trị sổ sách) không phải là mục đích chính và có thể không phản ánh giá trị thực.