Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá tài sản – Đề 7

Khấu hao (depreciation), bao gồm khấu hao vật lý, chức năng và kinh tế, là một yếu tố đặc biệt quan trọng trong phương pháp chi phí. Khi sử dụng phương pháp chi phí, giá trị của tài sản mới (chi phí tái tạo hoặc thay thế) cần được điều chỉnh giảm đi do khấu hao tích lũy để phản ánh giá trị hiện tại của tài sản đã qua sử dụng.

Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) là một kỹ thuật quản lý rủi ro được sử dụng trong định giá dự án đầu tư. Nó cho phép đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi trong một hoặc nhiều giả định đầu vào (ví dụ: doanh thu, chi phí, tỷ lệ chiết khấu) đến kết quả đầu ra của mô hình định giá (ví dụ: NPV). Điều này giúp xác định các yếu tố rủi ro quan trọng nhất của dự án.

'Control premium' (phần bù kiểm soát) là phần giá trị gia tăng mà người mua sẵn sàng trả để có được cổ phần kiểm soát (thường là trên 50% cổ phần) của một công ty. Quyền kiểm soát cho phép người mua đưa ra các quyết định chiến lược và hoạt động, do đó tạo ra giá trị cao hơn so với việc chỉ sở hữu cổ phần thiểu số.

Rủi ro thanh khoản (liquidity risk) là rủi ro mà tài sản khó có thể được mua bán nhanh chóng trên thị trường với giá hợp lý. Tài sản có tính thanh khoản thấp thường sẽ bị chiết khấu giá trị vì nhà đầu tư yêu cầu bù đắp cho rủi ro khó chuyển đổi tài sản thành tiền mặt khi cần.

Tính khan hiếm (scarcity) có ảnh hưởng đặc biệt mạnh mẽ đến giá trị của tài sản nghệ thuật và sưu tầm. Số lượng hạn chế của các tác phẩm nghệ thuật độc đáo, đồ cổ, hoặc các vật phẩm sưu tầm khác làm tăng tính độc quyền và mong muốn sở hữu, từ đó đẩy giá trị của chúng lên cao. Trong khi đó, hàng hóa thông thường, bất động sản, và cổ phiếu có thể khan hiếm ở mức độ nhất định, nhưng tính khan hiếm không phải là yếu tố quyết định giá trị bằng tài sản nghệ thuật và sưu tầm.

Goodwill (lợi thế thương mại) phát sinh trong kế toán hợp nhất khi một công ty (bên mua) mua lại một công ty khác (bên bị mua) với giá mua cao hơn giá trị hợp lý của tài sản ròng có thể xác định được (tài sản trừ nợ) của bên bị mua. Khoản chênh lệch này được ghi nhận là goodwill và đại diện cho giá trị vô hình như danh tiếng, thương hiệu, quan hệ khách hàng, v.v.

Mục đích chính của định giá tài sản là để đưa ra các quyết định kinh tế (đầu tư, mua bán, sáp nhập), xác định giá trị cho các mục đích khác nhau (thế chấp, bảo hiểm, thuế), và lập báo cáo tài chính. Tối đa hóa chi phí hoạt động không phải là mục đích của định giá tài sản, mà ngược lại, doanh nghiệp thường muốn tối thiểu hóa chi phí.

Giá trị thị trường (Market Value) là giá trị của tài sản đối với một người tham gia thị trường điển hình. Giá trị đầu tư (Investment Value), ngược lại, là giá trị của tài sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, xem xét mục tiêu đầu tư, yêu cầu lợi nhuận, và các yếu tố đặc thù khác của nhà đầu tư đó. Do đó, giá trị đầu tư mang tính chủ quan hơn và có thể khác với giá trị thị trường.

Hệ số P/E (Price-to-Earnings ratio) là một hệ số nhân định giá phổ biến, được tính bằng cách chia giá cổ phiếu hiện tại cho lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu (EPS). Nó cho biết nhà đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu cho mỗi đơn vị lợi nhuận của công ty.

Mô hình CAPM là một mô hình định giá tài sản vốn, được sử dụng rộng rãi để tính toán tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của vốn chủ sở hữu, đặc biệt là đối với cổ phiếu niêm yết trên thị trường chứng khoán. Nó liên kết rủi ro hệ thống (beta) của một tài sản với tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của nó.

Phương pháp 'summation method' (phương pháp cộng dồn) đôi khi được sử dụng để định giá các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc các doanh nghiệp nhỏ, đặc biệt khi không có đủ dữ liệu so sánh thị trường hoặc dòng tiền ổn định để áp dụng các phương pháp khác. Phương pháp này cộng dồn giá trị của các tài sản hữu hình và vô hình của doanh nghiệp, sau đó điều chỉnh cho các yếu tố khác như rủi ro và tiềm năng tăng trưởng.

Giá trị thanh lý (liquidation value) là giá trị ước tính của tài sản doanh nghiệp nếu doanh nghiệp bị giải thể và tài sản được bán riêng lẻ. Giá trị này thường thấp hơn giá trị doanh nghiệp đang hoạt động (going concern value) vì nó không bao gồm giá trị từ hoạt động kinh doanh liên tục, hiệp lực, và các tài sản vô hình khác.

Tỷ lệ chiết khấu trong DCF phản ánh rủi ro và chi phí cơ hội của việc đầu tư vào tài sản. Các yếu tố chính bao gồm rủi ro của dòng tiền, lãi suất phi rủi ro (thể hiện chi phí cơ hội cơ bản của vốn), và phần bù rủi ro thị trường (bù đắp cho rủi ro đầu tư vào thị trường chứng khoán nói chung). Tỷ lệ tăng trưởng doanh thu trong quá khứ có thể ảnh hưởng đến dự báo dòng tiền, nhưng không trực tiếp ảnh hưởng đến tỷ lệ chiết khấu bằng các yếu tố rủi ro và chi phí cơ hội.

Nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' (Highest and Best Use) là một nguyên tắc nền tảng trong định giá bất động sản và ảnh hưởng đến cả ba phương pháp định giá chính (chi phí, so sánh thị trường, và thu nhập). Nó xác định mục đích sử dụng hợp lý và sinh lợi nhất cho bất động sản, làm cơ sở cho việc xác định giá trị.

Phương pháp thu nhập tập trung vào việc xác định giá trị tài sản dựa trên thu nhập hoặc dòng tiền mà tài sản đó dự kiến sẽ tạo ra trong tương lai. Giá trị được tính toán bằng cách chiết khấu các dòng tiền này về giá trị hiện tại. Các lựa chọn khác mô tả phương pháp chi phí (chi phí thay thế) và phương pháp so sánh thị trường (giá trị thị trường của tài sản tương tự).

Trong định giá bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm nhất đến giá trị thị trường (Market Value). Giá trị thị trường cung cấp một ước tính khách quan về giá trị có thể thu hồi được của bất động sản trong trường hợp người vay không trả được nợ và ngân hàng phải bán tài sản để thu hồi vốn. Giá trị thị trường phản ánh giá trị giao dịch có khả năng xảy ra nhất trên thị trường mở.

Các sai sót phổ biến trong định giá tài sản bao gồm việc lựa chọn phương pháp định giá không phù hợp với loại tài sản và mục đích định giá, dự báo dòng tiền tương lai quá lạc quan (dẫn đến định giá quá cao), và sử dụng tỷ lệ chiết khấu không chính xác (không phản ánh đúng rủi ro của tài sản). Tất cả các lựa chọn trên đều là những sai sót thường gặp.

Đối với tài sản không tạo ra thu nhập trực tiếp như tác phẩm nghệ thuật, phương pháp so sánh thị trường (Market Approach) thường là phù hợp nhất. Phương pháp này so sánh giá của tác phẩm nghệ thuật mục tiêu với giá giao dịch gần đây của các tác phẩm nghệ thuật tương tự về loại hình, tác giả, thời kỳ, tình trạng, v.v.

Trong phương pháp so sánh thị trường, các yếu tố như vị trí, thời gian bán, và quy mô thường cần được điều chỉnh để phản ánh sự khác biệt giữa các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu. Tuy nhiên, nếu các tài sản so sánh và tài sản mục tiêu đều thuộc cùng một ngành nghề kinh doanh và câu hỏi chỉ xét trên khía cạnh vật lý của tài sản, thì ngành nghề kinh doanh có thể không phải là yếu tố cần điều chỉnh trực tiếp trong một số trường hợp nhất định (mặc dù nó vẫn ảnh hưởng gián tiếp đến giá trị). Tuy nhiên, trong các yếu tố được liệt kê, ngành nghề kinh doanh là yếu tố ít liên quan trực tiếp nhất đến việc điều chỉnh giá trị khi so sánh các tài sản vật lý tương tự.

Trong môi trường lạm phát cao, phương pháp chi phí dựa trên chi phí lịch sử có thể trở nên kém tin cậy hơn. Chi phí lịch sử không phản ánh giá trị hiện tại của tài sản do giá cả đã tăng lên theo thời gian. Các phương pháp so sánh thị trường và thu nhập (đặc biệt là khi dự báo dòng tiền và tỷ lệ chiết khấu điều chỉnh cho lạm phát) có thể linh hoạt hơn trong việc phản ánh biến động giá cả.

Thuật ngữ 'premise of value' (tiền đề giá trị) trong định giá tài sản đề cập đến giả định cơ bản về mục đích sử dụng tài sản tại thời điểm định giá. Hai tiền đề giá trị chính là 'going concern' (giá trị doanh nghiệp đang hoạt động liên tục) và 'liquidation' (giá trị thanh lý). Việc lựa chọn tiền đề giá trị ảnh hưởng lớn đến phương pháp và kết quả định giá.

Giá trị trái phiếu và lãi suất thị trường có mối quan hệ nghịch đảo. Khi lãi suất thị trường tăng, các trái phiếu mới phát hành sẽ có lợi suất cao hơn. Để các trái phiếu cũ (với lợi suất cố định thấp hơn) trở nên hấp dẫn đối với nhà đầu tư, giá của chúng trên thị trường thứ cấp phải giảm xuống, từ đó làm tăng lợi suất hiện tại của chúng để cạnh tranh với trái phiếu mới.

Giá trị thị trường (Market Value) trong định giá bất động sản, theo định nghĩa chuẩn, là giá giao dịch có khả năng xảy ra nhất của tài sản trên một thị trường mở và cạnh tranh, với người mua và người bán hành động một cách tự nguyện, có đầy đủ thông tin và không bị ép buộc. Nó không chỉ đơn giản là giá mong muốn của người bán hoặc giá sẵn lòng trả của người mua, mà là điểm cân bằng dự kiến trên thị trường.

Phương pháp hệ số nhân (multiples) trong định giá doanh nghiệp dựa trên việc so sánh các hệ số tài chính (ví dụ: P/E, EV/EBITDA) của doanh nghiệp mục tiêu với các hệ số tương tự của các doanh nghiệp hoặc giao dịch so sánh. Các giao dịch mua bán doanh nghiệp tương tự gần đây (Precedent Transactions) cung cấp dữ liệu thị trường thực tế và thường được sử dụng để xác định hệ số nhân phù hợp.

Phương pháp 'relief from royalty' là một phương pháp định giá tài sản vô hình, đặc biệt phù hợp để định giá bằng sáng chế và nhãn hiệu. Phương pháp này ước tính giá trị của tài sản vô hình bằng cách xác định số tiền bản quyền mà chủ sở hữu sẽ phải trả nếu họ phải cấp phép sử dụng tài sản đó từ bên thứ ba.

Phương pháp chi phí (Cost Approach) định giá tài sản dựa trên chi phí hiện tại để thay thế hoặc tái tạo lại tài sản đó. Các phương pháp khác như so sánh thị trường dựa trên giá giao dịch của các tài sản tương tự, phương pháp thu nhập dựa trên khả năng tạo thu nhập, và phương pháp chiết khấu dòng tiền là một phần của phương pháp thu nhập, tập trung vào giá trị hiện tại của dòng tiền tương lai.

Đối với các doanh nghiệp có tốc độ tăng trưởng cao và không ổn định, đặc biệt là các doanh nghiệp khởi nghiệp hoặc doanh nghiệp trong ngành công nghệ mới, phương pháp tùy chọn thực (real options valuation) có thể phù hợp hơn phương pháp chiết khấu dòng tiền truyền thống. Phương pháp tùy chọn thực có thể nắm bắt được giá trị của sự linh hoạt và tiềm năng tăng trưởng trong tương lai, điều mà DCF truyền thống có thể bỏ qua hoặc đánh giá thấp.

Chiết khấu dòng tiền (DCF) là một kỹ thuật định giá quan trọng và phổ biến trong phương pháp thu nhập. Nó dựa trên nguyên tắc giá trị thời gian của tiền và chiết khấu các dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại để xác định giá trị tài sản.

Theo IFRS 13, Giá trị hợp lý (Fair Value) được định nghĩa là 'mức giá mà người tham gia thị trường sẵn sàng nhận được để bán một tài sản, hoặc phải trả để chuyển giao một khoản nợ phải trả, trong một giao dịch có trật tự tại ngày định giá trên thị trường chính (hoặc thị trường có lợi nhất)'. Định nghĩa này tập trung vào góc độ thị trường và giao dịch giữa những người tham gia thị trường độc lập và có đầy đủ thông tin.

Giá trị doanh nghiệp (EV) đại diện cho tổng giá trị của doanh nghiệp đối với tất cả các nhà cung cấp vốn, bao gồm cả chủ nợ và cổ đông. Do đó, EV bao gồm cả giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị nợ ròng (nợ vay trừ tiền mặt và tương đương tiền). Vốn chủ sở hữu (Equity Value) chỉ đại diện cho giá trị thuộc về các cổ đông.