Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá tài sản – Đề 15

Phương pháp định giá Net Asset Value (NAV) thường được sử dụng để định giá các quỹ đầu tư, đặc biệt là quỹ đầu tư bất động sản (REITs) và quỹ tương hỗ. NAV tính toán giá trị tài sản ròng của quỹ bằng cách lấy tổng giá trị tài sản trừ đi tổng nợ phải trả, sau đó chia cho số lượng chứng chỉ quỹ đang lưu hành.

Phương pháp chi phí (Cost Approach) định giá tài sản dựa trên chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo tài sản tương tự. Nguyên tắc này cho rằng người mua sẽ không trả nhiều hơn chi phí để tạo ra một tài sản có chức năng tương đương.

Phân tích độ nhạy (sensitivity analysis) trong định giá DCF nhằm mục đích kiểm tra và đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các giả định đầu vào quan trọng (ví dụ: tốc độ tăng trưởng doanh thu, tỷ suất lợi nhuận, tỷ lệ chiết khấu) đến giá trị định giá cuối cùng. Điều này giúp nhà định giá hiểu rõ hơn về rủi ro và độ tin cậy của kết quả định giá.

Phương pháp thị trường (Market Approach) xác định giá trị tài sản bằng cách so sánh với giá giao dịch gần đây của các tài sản tương tự trên thị trường. Nguyên tắc cơ bản là thị trường phản ánh giá trị hợp lý thông qua các giao dịch mua bán thực tế.

Màu sắc của tài sản thường không phải là yếu tố quyết định giá trị tài sản, trừ khi trong một số trường hợp đặc biệt (ví dụ: màu sắc có liên quan đến tính khan hiếm hoặc yếu tố văn hóa). Các yếu tố còn lại (kinh tế vĩ mô, đặc điểm tài sản, xu hướng thị trường) đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị tài sản.

Rủi ro hệ thống (systematic risk) hay còn gọi là rủi ro thị trường, là loại rủi ro ảnh hưởng đến toàn bộ thị trường và tất cả các tài sản trong thị trường đó (ví dụ: rủi ro lạm phát, rủi ro lãi suất, rủi ro suy thoái kinh tế). Rủi ro này không thể đa dạng hóa được và cần được xem xét khi xác định tỷ lệ chiết khấu trong định giá tài sản.

Tối đa hóa lợi nhuận từ tài sản là mục tiêu của quản lý tài sản hoặc đầu tư, không phải là một bước trong quy trình định giá tài sản. Quy trình định giá tài sản cơ bản bao gồm xác định tài sản và mục đích, lựa chọn phương pháp, thu thập và phân tích dữ liệu, và áp dụng phương pháp để ước tính giá trị.

Dòng tiền dự kiến từ tài sản tăng là yếu tố tích cực làm tăng giá trị của tài sản tài chính. Lãi suất thị trường tăng và rủi ro của tài sản tăng thường làm giảm giá trị tài sản (do tăng tỷ lệ chiết khấu). Thời gian đáo hạn giảm có thể có ảnh hưởng phức tạp tùy thuộc vào loại tài sản và đường cong lợi suất.

Phương pháp Venture Capital (VC) thường được sử dụng để định giá các doanh nghiệp khởi nghiệp (startup) giai đoạn đầu, đặc biệt là những doanh nghiệp chưa có lợi nhuận ổn định hoặc dòng tiền dương. Phương pháp VC tập trung vào tiềm năng tăng trưởng, quy mô thị trường, đội ngũ quản lý và các yếu tố định tính khác, thay vì chỉ dựa vào dòng tiền hiện tại hoặc lợi nhuận.

Có nhiều sai sót phổ biến khi sử dụng phương pháp DCF, bao gồm việc dự phóng dòng tiền quá lạc quan dẫn đến định giá cao hơn thực tế, lựa chọn tỷ lệ chiết khấu không phản ánh đúng rủi ro của dòng tiền, và dự báo thời gian dòng tiền quá ngắn, bỏ qua giá trị terminal value hoặc dòng tiền dài hạn.

Trong phương pháp thị trường, việc 'điều chỉnh' giá trị so sánh là cần thiết để phản ánh sự khác biệt về các đặc điểm quan trọng (ví dụ: vị trí, kích thước, chất lượng, tuổi đời) giữa các tài sản so sánh (tài sản đã giao dịch) và tài sản cần định giá. Mục đích là làm cho giá trị so sánh phù hợp hơn với tài sản mục tiêu.

Terminal Value (Giá trị cuối kỳ) trong mô hình DCF đại diện cho giá trị hiện tại của tất cả các dòng tiền dự kiến tài sản sẽ tạo ra sau giai đoạn dự báo chi tiết (thường là 5-10 năm). Nó phản ánh giá trị của dòng tiền dài hạn và thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị định giá DCF.

Giá trị thanh lý (Liquidation Value) thể hiện giá trị tài sản có thể thu về nếu tài sản đó bị bán nhanh chóng trong tình trạng khẩn cấp, thường là khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể. Giá trị này thường thấp hơn giá trị thị trường hoặc giá trị sử dụng liên tục của tài sản.

Khái niệm 'giá trị hợp lý' (Fair Value) được sử dụng rộng rãi trong kế toán và báo cáo tài chính, đặc biệt là theo các chuẩn mực kế toán quốc tế (IFRS) và chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS). Giá trị hợp lý là mức giá mà tài sản có thể được trao đổi hoặc nợ phải trả có thể được thanh toán trong một giao dịch ngang giá giữa các bên có hiểu biết và tự nguyện.

Uy tín khách hàng (Customer Goodwill) thường là tài sản vô hình khó định giá nhất do tính chất chủ quan, khó đo lường và phụ thuộc nhiều vào mối quan hệ và trải nghiệm cá nhân. Các tài sản vô hình khác như bằng sáng chế, thương hiệu, quyền tác giả có thể có cơ sở định giá rõ ràng hơn thông qua dòng tiền, chi phí hoặc so sánh thị trường.

Lãi suất đáo hạn (Yield to Maturity - YTM) có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trái phiếu. YTM phản ánh lợi suất thị trường yêu cầu cho trái phiếu có rủi ro tương đương. Giá trái phiếu biến động ngược chiều với YTM; khi YTM tăng, giá trái phiếu giảm và ngược lại. Các yếu tố khác cũng quan trọng nhưng YTM thường là yếu tố quyết định nhất.

Tỷ lệ chiết khấu (discount rate) và giá trị hiện tại có mối quan hệ nghịch biến. Khi tỷ lệ chiết khấu tăng, giá trị hiện tại của dòng tiền trong tương lai sẽ giảm xuống, vì dòng tiền đó được chiết khấu với mức tỷ lệ cao hơn để phản ánh rủi ro và giá trị thời gian của tiền tệ.

Phương pháp chi phí có nhiều hạn chế, bao gồm việc khó xác định chính xác chi phí thay thế hoặc tái tạo, đặc biệt với tài sản độc đáo hoặc đã qua sử dụng. Nó ít phù hợp với tài sản tạo ra thu nhập vì không trực tiếp phản ánh khả năng sinh lời. Ngoài ra, nó có thể bỏ qua yếu tố cung cầu và tâm lý thị trường, dẫn đến giá trị định giá khác biệt so với giá thị trường thực tế.

Phương pháp thu nhập (Income Approach) thường sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) để định giá tài sản. DCF tính toán giá trị hiện tại của các dòng tiền dự kiến tài sản sẽ tạo ra trong tương lai, chiết khấu về giá trị hiện tại bằng một tỷ lệ chiết khấu phù hợp với rủi ro của dòng tiền.

Giá trị sổ sách (Book Value) dựa trên chi phí lịch sử và khấu hao kế toán, có thể khác biệt đáng kể so với giá trị thị trường (Market Value), đặc biệt khi có biến động lớn trên thị trường tài sản (ví dụ: bong bóng bất động sản, khủng hoảng tài chính) hoặc khi tài sản đã được sử dụng lâu và giá trị thị trường thay đổi theo thời gian.

Phân tích SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) là công cụ phân tích chiến lược kinh doanh, ít được sử dụng trực tiếp trong phân tích định giá tài sản định lượng. Báo cáo tài chính, mô hình chiết khấu dòng tiền và phân tích ngành là các công cụ phổ biến và quan trọng trong quá trình định giá tài sản.

Giá trị nội tại (Intrinsic Value) là giá trị thực chất của tài sản, được xác định thông qua phân tích cơ bản các yếu tố nội tại của tài sản như dòng tiền, tăng trưởng, rủi ro,... Giá trị này ít bị ảnh hưởng bởi các yếu tố tâm lý thị trường hoặc biến động giá ngắn hạn, khác với giá trị thị trường (Market Value) là giá đang giao dịch trên thị trường.

Mục tiêu chính của định giá tài sản trong đầu tư là ước tính giá trị nội tại hoặc giá trị hợp lý của tài sản, từ đó so sánh với giá thị trường hiện tại để đưa ra quyết định đầu tư (mua, bán hoặc nắm giữ) dựa trên kỳ vọng giá trị tương lai.

Phương pháp thặng dư (Residual Method) thường được áp dụng để định giá các dự án phát triển bất động sản. Phương pháp này tính toán giá trị đất đai dựa trên giá trị thị trường ước tính của dự án sau khi hoàn thành, trừ đi chi phí phát triển và lợi nhuận kỳ vọng của nhà phát triển.

Giá trị doanh nghiệp (Enterprise Value - EV) thể hiện tổng giá trị của toàn bộ doanh nghiệp, bao gồm cả giá trị vốn chủ sở hữu và giá trị nợ (sau khi trừ đi tiền mặt và các khoản tương đương tiền). Giá trị vốn chủ sở hữu (Equity Value) chỉ là giá trị phần vốn thuộc sở hữu của các cổ đông, đại diện cho giá trị ròng của doanh nghiệp sau khi đã trừ đi các khoản nợ.

Bất động sản thường được định giá bằng phương pháp thẩm định giá (appraisal) do tính chất độc nhất và ít giao dịch thường xuyên trên thị trường tập trung như cổ phiếu hay trái phiếu. Thẩm định giá bất động sản thường kết hợp cả ba phương pháp: chi phí, thị trường và thu nhập, tùy thuộc vào loại hình bất động sản và mục đích định giá.

Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) trong định giá bất động sản sử dụng dữ liệu từ các giao dịch mua bán bất động sản tương tự đã diễn ra gần đây trong khu vực lân cận. Các giao dịch quá khứ gần nhất cung cấp thông tin thị trường sát thực tế và có thể điều chỉnh để phù hợp với đặc điểm của bất động sản cần định giá.

Chỉ số P/E (Price-to-Earnings ratio) là một hệ số nhân (multiple) phổ biến được sử dụng trong phương pháp thị trường. Phương pháp này so sánh các hệ số tài chính (như P/E, P/B, P/S) của công ty cần định giá với các công ty tương tự trên thị trường để ước tính giá trị tương đối.

Khi định giá tài sản, cần xem xét nhiều loại rủi ro khác nhau vì rủi ro ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ lệ chiết khấu và dòng tiền dự kiến, do đó tác động đến giá trị tài sản. Các loại rủi ro như lạm phát, lãi suất, thanh khoản, rủi ro kinh doanh, rủi ro pháp lý,... đều có thể được xem xét tùy thuộc vào loại tài sản và bối cảnh định giá.

Định giá tài sản bị 'thổi phồng' (overvaluation) có thể xảy ra khi nhà định giá bỏ qua hoặc đánh giá thấp rủi ro và tiềm năng giảm giá của tài sản, dẫn đến việc ước tính giá trị cao hơn giá trị thực tế. Sử dụng tỷ lệ chiết khấu quá cao hoặc dự phóng dòng tiền thận trọng thường dẫn đến định giá thấp hơn, không phải 'thổi phồng'.