Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá bất động sản – Đề 9

Trong định giá bất động sản, các yếu tố về cảnh quan, tầm nhìn, môi trường xung quanh đều có thể ảnh hưởng đến giá trị. Tầm nhìn đẹp được coi là một lợi thế, làm tăng tính hấp dẫn và giá trị của bất động sản trên thị trường.

Thị trường 'bong bóng' bất động sản là tình trạng giá cả tăng nhanh và không bền vững, thường do đầu cơ và kỳ vọng tăng giá quá mức, dẫn đến giá trị thị trường vượt xa giá trị sử dụng thực tế hoặc giá trị nội tại.

Khách sạn là loại hình bất động sản kinh doanh, tạo ra thu nhập từ hoạt động cho thuê phòng và dịch vụ. Do đó, phương pháp thu nhập (dựa trên dòng tiền thu nhập từ hoạt động kinh doanh khách sạn) là phù hợp và được ưu tiên sử dụng nhất.

Rủi ro và lợi nhuận kỳ vọng thường đi đôi với nhau. Khi rủi ro đầu tư vào bất động sản tăng lên, nhà đầu tư sẽ kỳ vọng tỷ suất lợi nhuận cao hơn để bù đắp cho rủi ro đó. Tỷ suất vốn hóa, phản ánh tỷ suất lợi nhuận, do đó cũng sẽ tăng lên.

Phương pháp thặng dư thường được áp dụng để định giá đất hoặc các dự án phát triển. Nó tính toán giá trị đất còn lại sau khi trừ đi chi phí phát triển (xây dựng, hạ tầng, lợi nhuận nhà phát triển) từ giá trị thị trường ước tính của bất động sản sau khi hoàn thành.

Nguyên tắc điều chỉnh trong phương pháp so sánh giao dịch là làm cho bất động sản so sánh tương đương với bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản so sánh có tình trạng tốt hơn, cần giảm giá của nó để tương đương với bất động sản mục tiêu (giả định tình trạng kém hơn, ceteris paribus), và ngược lại.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ lệ phần trăm giữa thu nhập ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI) mà bất động sản tạo ra và giá trị thị trường của nó. Công thức: Tỷ suất vốn hóa = NOI / Giá trị thị trường.

Phương pháp thu nhập dựa trên khả năng tạo ra thu nhập từ việc cho thuê hoặc kinh doanh bất động sản. Nhà ở để ở (nhà phố, biệt thự cá nhân) thường không được mua với mục đích tạo thu nhập trực tiếp từ cho thuê, do đó phương pháp thu nhập ít phù hợp.

Thị trường bất động sản trầm lắng (hoặc suy thoái) thường đặc trưng bởi lượng giao dịch giảm, nguồn cung vượt quá cầu, và giá cả có xu hướng giảm hoặc không tăng trưởng. Điều này phản ánh sự yếu kém của nền kinh tế hoặc các yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường.

Giá trị bảo hiểm thường tập trung vào chi phí xây dựng lại hoặc thay thế công trình (nhà, tòa nhà) trong trường hợp xảy ra sự cố (cháy, thiên tai...). Giá trị đất thường không được bảo hiểm vì đất không bị hủy hoại bởi các sự kiện này.

Thu nhập tiềm năng gộp (PGI) là tổng thu nhập tối đa mà bất động sản có thể tạo ra nếu tất cả các đơn vị cho thuê đều được lấp đầy và thu đủ tiền thuê. Thu nhập ròng từ hoạt động (NOI) là thu nhập thực tế sau khi trừ đi tỷ lệ trống (vacancy) và các chi phí vận hành bất động sản (ví dụ, bảo trì, quản lý, thuế tài sản, bảo hiểm).

Ba loại hình khấu hao chính trong phương pháp chi phí là: khấu hao vật lý (do hao mòn), khấu hao chức năng (do lỗi thời về thiết kế hoặc công năng), và khấu hao kinh tế (do các yếu tố bên ngoài bất động sản như môi trường, kinh tế khu vực). Khấu hao thương hiệu không phải là một loại hình khấu hao trong định giá bất động sản.

Quy hoạch sử dụng đất xác định mục đích sử dụng được phép của bất động sản (ví dụ, đất ở, đất thương mại, đất công nghiệp). Quy hoạch ảnh hưởng trực tiếp đến tiềm năng phát triển, khả năng khai thác và do đó, giá trị thị trường của bất động sản.

Thẩm định giá bất động sản là quá trình chuyên nghiệp để đưa ra ước tính giá trị thị trường của bất động sản, phục vụ nhiều mục đích khác nhau như mua bán, vay vốn thế chấp, bảo hiểm, tính thuế, giải quyết tranh chấp, đầu tư... Báo cáo thẩm định cung cấp ý kiến chuyên môn và khách quan về giá trị.

Lãi suất chiết khấu phản ánh tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư khi đầu tư vào bất động sản. Nó được sử dụng để chiết khấu các dòng tiền thu nhập dự kiến trong tương lai (ví dụ, tiền thuê nhà) về giá trị hiện tại, từ đó xác định giá trị bất động sản dựa trên thu nhập.

Quyền sở hữu hợp pháp và đầy đủ là yếu tố then chốt. Bất động sản có quyền sở hữu rõ ràng, không tranh chấp và đầy đủ các quyền (sử dụng, định đoạt, hưởng dụng, chiếm hữu) sẽ có giá trị thị trường cao hơn so với bất động sản có quyền sở hữu hạn chế hoặc không rõ ràng.

Phương pháp chi phí có nhiều hạn chế: khó ước tính chính xác chi phí xây dựng (đặc biệt cho công trình phức tạp hoặc cũ), ít chú trọng đến yếu tố vị trí và biến động thị trường, và kém phù hợp cho bất động sản đã qua sử dụng do khó ước tính khấu hao lũy kế chính xác.

Điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh giao dịch nhằm mục đích làm cho bất động sản so sánh tương đương với bất động sản mục tiêu về các đặc điểm quan trọng, từ đó xác định giá trị hợp lý.

Vị trí được coi là yếu tố quan trọng nhất trong định giá bất động sản vì nó ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh khác như tiện ích xung quanh, giao thông, môi trường và tiềm năng phát triển.

Thị trường bất động sản luôn biến động. Việc không điều chỉnh sự khác biệt về thời gian giao dịch (ví dụ, so sánh giao dịch gần đây với giao dịch đã xảy ra từ lâu mà không xem xét sự thay đổi giá cả theo thời gian) là một sai sót phổ biến, dẫn đến định giá không chính xác.

Nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' là nền tảng trong định giá bất động sản. Nó đòi hỏi việc xác định mục đích sử dụng phải hợp pháp, khả thi về mặt vật lý, được tài chính hỗ trợ và tạo ra giá trị cao nhất cho bất động sản.

Đối với đất trống, phương pháp so sánh giao dịch là phù hợp nhất. Các giao dịch mua bán đất trống tương tự về vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, quy hoạch... được sử dụng để so sánh và xác định giá trị.

Khấu hao lũy kế thể hiện sự giảm giá trị của tài sản (trong trường hợp này là bất động sản) do sử dụng, lỗi thời về công nghệ hoặc chức năng, hoặc các yếu tố bên ngoài khác.

Phương pháp so sánh giao dịch (hay còn gọi là phương pháp thị trường) là phổ biến nhất cho căn hộ chung cư vì có nhiều giao dịch mua bán tương tự trên thị trường để so sánh.

Giá trị thị trường là một khái niệm kinh tế, thể hiện mức giá có khả năng đạt được nhất cho một tài sản khi được chào bán trên thị trường mở, có đủ thời gian tiếp thị, người mua và người bán đều hành động một cách tự nguyện và có đầy đủ thông tin.

Việc tính thuế tài sản thường dựa trên giá trị thị trường hoặc giá trị được đánh giá bởi cơ quan thuế. Tùy theo quy định của từng địa phương, phương pháp chi phí (để xác định giá trị xây dựng) hoặc phương pháp so sánh giao dịch (để xác định giá trị đất và bất động sản tương tự) có thể được sử dụng.

Giá trị đặc biệt là giá trị vượt quá giá trị thị trường, phát sinh do các yếu tố cụ thể chỉ có ý nghĩa đối với một người mua nhất định. Ví dụ, một người mua có thể sẵn sàng trả giá cao hơn cho một bất động sản liền kề với bất động sản hiện tại của họ.

Chi phí tái tạo là việc xây dựng lại một bản sao chính xác, bao gồm cả vật liệu và thiết kế cũ. Chi phí thay thế là xây dựng một công trình có chức năng tương đương nhưng có thể sử dụng vật liệu và thiết kế hiện đại hơn, hiệu quả hơn.

Giá trị thẩm định là ý kiến chuyên môn của người thẩm định về giá trị thị trường của bất động sản, dựa trên các phương pháp và quy trình định giá chuyên nghiệp. Giá thị trường là khái niệm lý thuyết về giá giao dịch có khả năng xảy ra, còn giá trị thẩm định là một ước tính thực tế.

Chi phí cơ hội của vốn là lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể kiếm được từ các khoản đầu tư khác có mức độ rủi ro tương đương. Trong định giá bất động sản thu nhập, chi phí cơ hội của vốn ảnh hưởng trực tiếp đến tỷ suất vốn hóa và lãi suất chiết khấu, vì chúng phản ánh lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư so với các lựa chọn đầu tư khác.