1. Khi định giá một khu đất trống để phát triển dự án, phương pháp phù hợp nhất thường là:
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thặng dư (Residual Method).
D. Phương pháp thu nhập.
2. Phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản phù hợp nhất với loại hình bất động sản nào?
A. Đất nền chưa xây dựng.
B. Nhà ở gia đình để ở.
C. Bất động sản thương mại tạo ra thu nhập (văn phòng, trung tâm thương mại...).
D. Bất động sản công nghiệp.
3. Phương pháp `phân tích độ nhạy` (Sensitivity Analysis) trong định giá bất động sản được sử dụng để:
A. Xác định tỷ suất vốn hóa tối ưu.
B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào (ví dụ: tỷ lệ lấp đầy, chi phí hoạt động) đến kết quả định giá.
C. So sánh giá trị bất động sản với các tài sản khác.
D. Tính toán chi phí khấu hao.
4. Chi phí cơ hội của vốn (Opportunity Cost of Capital) ảnh hưởng đến tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) như thế nào?
A. Tỷ suất vốn hóa không liên quan đến chi phí cơ hội vốn.
B. Chi phí cơ hội vốn càng cao, tỷ suất vốn hóa càng thấp.
C. Chi phí cơ hội vốn càng cao, tỷ suất vốn hóa càng cao.
D. Chi phí cơ hội vốn và tỷ suất vốn hóa tỷ lệ nghịch với nhau.
5. Khấu hao lũy kế trong phương pháp chi phí thường được áp dụng để:
A. Tăng giá trị công trình xây dựng theo thời gian.
B. Giảm giá trị công trình xây dựng do hao mòn và lỗi thời.
C. Phản ánh chi phí bảo trì và sửa chữa công trình.
D. Tính toán lợi nhuận từ bất động sản.
6. Sai sót phổ biến trong định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh là:
A. Sử dụng dữ liệu giao dịch quá cũ.
B. Không điều chỉnh sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
C. Áp dụng tỷ suất vốn hóa không phù hợp.
D. Tính toán chi phí xây dựng không chính xác.
7. Sai sót nào sau đây KHÔNG phải là sai sót thường gặp trong định giá bất động sản?
A. Thiếu kiến thức về pháp luật và quy định liên quan đến bất động sản.
B. Sử dụng phương pháp định giá không phù hợp với loại hình bất động sản.
C. Phân tích kỹ lưỡng và chính xác tuyệt đối mọi yếu tố thị trường.
D. Bỏ qua các yếu tố ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị bất động sản (ví dụ: ô nhiễm môi trường, tranh chấp pháp lý).
8. Công đoạn `Khảo sát hiện trạng bất động sản` trong quy trình định giá bao gồm:
A. Nghiên cứu pháp lý giấy tờ.
B. Thu thập thông tin thị trường.
C. Xem xét tình trạng vật lý, vị trí, tiện ích xung quanh bất động sản trực tiếp tại hiện trường.
D. Phân tích dữ liệu tài chính của bất động sản.
9. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÓ định giá nhất bằng phương pháp so sánh?
A. Căn hộ chung cư.
B. Nhà phố liền kề.
C. Biệt thự cao cấp độc nhất vô nhị, có thiết kế đặc biệt.
D. Đất nền phân lô.
10. Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của bất động sản, vậy mục đích chính của việc định giá KHÔNG bao gồm:
A. Xác định giá trị thị trường để mua bán, chuyển nhượng.
B. Làm cơ sở cho vay thế chấp bất động sản.
C. Tính thuế bất động sản.
D. Quyết định đầu tư chứng khoán.
11. Nhược điểm chính của phương pháp chi phí trong định giá bất động sản là:
A. Khó xác định chi phí xây dựng chính xác.
B. Không tính đến yếu tố thị trường và cung cầu.
C. Chỉ áp dụng được cho bất động sản mới xây.
D. Yêu cầu nhiều thông tin và dữ liệu phức tạp.
12. Hệ số nhân thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM) được sử dụng trong phương pháp thu nhập để:
A. Tính toán chi phí hoạt động của bất động sản.
B. Ước tính giá trị bất động sản dựa trên tổng thu nhập tiềm năng.
C. Xác định tỷ suất vốn hóa phù hợp.
D. Tính toán thu nhập ròng hoạt động (NOI).
13. Khi lãi suất ngân hàng tăng, thông thường giá trị bất động sản sẽ:
A. Tăng, do chi phí vay vốn rẻ hơn.
B. Giảm, do chi phí vay vốn tăng lên và ảnh hưởng đến khả năng chi trả của người mua.
C. Không đổi, vì lãi suất không liên quan đến giá trị bất động sản.
D. Tăng hoặc giảm tùy thuộc vào loại hình bất động sản.
14. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần `Phân tích thị trường` thường bao gồm:
A. Thông tin cá nhân của người định giá.
B. Mô tả chi tiết về bất động sản mục tiêu.
C. Phân tích về cung cầu, xu hướng giá, và các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến thị trường bất động sản khu vực.
D. Tính toán chi phí xây dựng lại bất động sản.
15. Điều chỉnh `Thời gian bán` trong phương pháp so sánh thường được thực hiện khi:
A. Bất động sản so sánh có diện tích lớn hơn.
B. Thị trường bất động sản có biến động giá trong khoảng thời gian từ lúc giao dịch bất động sản so sánh đến thời điểm định giá.
C. Bất động sản so sánh nằm ở vị trí khác biệt.
D. Bất động sản so sánh có chất lượng xây dựng tốt hơn.
16. Phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá bất động sản chủ yếu dựa vào:
A. Chi phí xây dựng lại bất động sản tương tự.
B. Giá giao dịch của các bất động sản tương tự đã bán gần đây.
C. Thu nhập ròng từ việc cho thuê bất động sản.
D. Giá trị sổ sách của bất động sản.
17. Trong định giá bất động sản, `Giá trị đặc biệt` (Special Value) thường xuất hiện khi:
A. Bất động sản nằm ở vị trí đắc địa.
B. Bất động sản có kiến trúc độc đáo.
C. Bất động sản có giá trị gia tăng đối với một người mua cụ thể do các yếu tố chủ quan hoặc lợi thế đặc biệt.
D. Bất động sản được bán trong tình trạng khẩn cấp.
18. Một thẩm định viên bất động sản cần đảm bảo tính `độc lập` và `khách quan` trong quá trình định giá, điều này có nghĩa là:
A. Thẩm định viên được phép định giá theo ý kiến chủ quan cá nhân.
B. Thẩm định viên phải hoàn toàn không có mối quan hệ lợi ích với bất kỳ bên nào liên quan đến giao dịch bất động sản và đưa ra ý kiến định giá dựa trên bằng chứng và phân tích khách quan.
C. Thẩm định viên chỉ cần tuân thủ yêu cầu của khách hàng thuê định giá.
D. Thẩm định viên có thể nhận quà tặng từ các bên liên quan để đảm bảo mối quan hệ tốt đẹp.
19. Trong định giá bất động sản, `giá trị thị trường` được định nghĩa là:
A. Giá mà người bán mong muốn bán.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Mức giá hợp lý nhất mà một bất động sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, tự do, và cạnh tranh, giữa một người mua sẵn sàng mua và một người bán sẵn sàng bán, trong điều kiện thị trường bình thường.
D. Giá trị ghi trên sổ sách kế toán.
20. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp thu nhập thể hiện:
A. Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư kỳ vọng từ bất động sản.
B. Tỷ lệ chi phí hoạt động trên tổng doanh thu.
C. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu.
D. Tỷ lệ lấp đầy của bất động sản cho thuê.
21. Khi định giá quyền sử dụng đất có thời hạn, yếu tố nào sau đây cần được xem xét đặc biệt?
A. Diện tích đất.
B. Thời hạn sử dụng đất còn lại.
C. Vị trí đất.
D. Mục đích sử dụng đất.
22. Giá trị thanh lý (Liquidation Value) của bất động sản thường:
A. Cao hơn giá trị thị trường.
B. Bằng giá trị thị trường.
C. Thấp hơn giá trị thị trường, do bán nhanh trong tình huống khẩn cấp.
D. Không liên quan đến giá trị thị trường.
23. Trong trường hợp thị trường bất động sản `bong bóng`, giá trị thị trường có thể:
A. Phản ánh đúng giá trị thực của bất động sản.
B. Cao hơn nhiều so với giá trị thực do yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông.
C. Thấp hơn giá trị thực do thị trường suy thoái.
D. Ổn định và ít biến động.
24. Nguyên tắc `Thay thế` trong định giá bất động sản có nghĩa là:
A. Giá trị của một bất động sản được xác định bởi giá của một bất động sản tương tự có thể thay thế nó.
B. Bất động sản có thể thay thế cho các loại tài sản khác.
C. Chỉ định giá bất động sản khi không có tài sản nào khác thay thế được.
D. Giá trị bất động sản thay đổi theo thời gian.
25. Trong quá trình định giá bất động sản, việc kiểm tra pháp lý giấy tờ bất động sản là bước:
A. Không bắt buộc, tùy thuộc vào yêu cầu của khách hàng.
B. Quan trọng, giúp xác định quyền sở hữu và các hạn chế liên quan đến bất động sản.
C. Chỉ cần thực hiện khi định giá cho mục đích thế chấp.
D. Chỉ cần thực hiện đối với bất động sản có giá trị lớn.
26. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản.
B. Tình trạng kinh tế xã hội khu vực.
C. Màu sắc sơn tường bên trong nhà.
D. Lãi suất ngân hàng.
27. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `Giá trị bảo hiểm` (Insurable Value) thường dùng để chỉ:
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. Chi phí xây dựng lại công trình trên đất, không bao gồm giá trị đất.
C. Giá trị thanh lý của bất động sản.
D. Giá trị ghi sổ sách kế toán của bất động sản.
28. Trong báo cáo định giá bất động sản, `Giả định đặc biệt` (Extraordinary Assumptions) và `Điều kiện hạn chế` (Limiting Conditions) được sử dụng để:
A. Tăng giá trị bất động sản.
B. Giảm giá trị bất động sản.
C. Làm rõ các giả định không chắc chắn hoặc các yếu tố hạn chế phạm vi và trách nhiệm của thẩm định viên.
D. Che giấu thông tin bất lợi về bất động sản.
29. Trong phương pháp thu nhập, `Thu nhập ròng hoạt động` (NOI) được tính bằng:
A. Tổng doanh thu cho thuê trừ đi chi phí thuế và khấu hao.
B. Tổng doanh thu cho thuê trừ đi tất cả các chi phí hoạt động (bao gồm cả chi phí trống không và chi phí quản lý).
C. Tổng doanh thu cho thuê trừ đi chi phí lãi vay.
D. Lợi nhuận trước thuế.
30. Yếu tố `Quy hoạch sử dụng đất` ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Không ảnh hưởng, vì quy hoạch chỉ là kế hoạch trên giấy.
B. Ảnh hưởng rất lớn, vì quy hoạch quyết định mục đích sử dụng hợp pháp và tiềm năng phát triển của bất động sản.
C. Chỉ ảnh hưởng đến bất động sản nhà nước.
D. Chỉ ảnh hưởng đến bất động sản ở khu vực nông thôn.
