1. Nguyên tắc `dự kiến sự thay đổi` (Anticipation) trong định giá bất động sản có nghĩa là gì?
A. Giá trị bất động sản hiện tại được xác định bởi lợi ích tương lai dự kiến mà nó mang lại.
B. Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo thời gian.
C. Cần dự đoán xu hướng thị trường để đầu tư bất động sản hiệu quả.
D. Giá trị bất động sản phản ánh chi phí thay thế trong tương lai.
2. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố điều chỉnh khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Vị trí.
B. Thời gian bán.
C. Đặc điểm pháp lý của người mua.
D. Tình trạng vật chất và đặc điểm xây dựng.
3. Phương pháp thu nhập thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất nông nghiệp.
B. Nhà ở riêng lẻ để ở.
C. Bất động sản thương mại như văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại.
D. Nhà xưởng sản xuất.
4. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp so sánh trực tiếp.
D. Phương pháp thặng dư.
5. Điều gì xảy ra với giá trị hiện tại thuần (NPV) của một dự án bất động sản khi tỷ suất chiết khấu (discount rate) tăng lên?
A. NPV tăng lên.
B. NPV giảm xuống.
C. NPV không thay đổi.
D. NPV có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào dự án.
6. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế khác với chi phí tái tạo ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế tính cả chi phí đất, còn chi phí tái tạo thì không.
B. Chi phí tái tạo bao gồm chi phí của một công trình tương tự về chức năng nhưng có thể sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí thay thế tính chi phí xây dựng lại bản sao chính xác.
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
D. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho bất động sản mới, còn chi phí thay thế cho bất động sản cũ.
7. Đâu là một ứng dụng quan trọng của định giá bất động sản trong thực tế?
A. Xác định giá trị tài sản thế chấp cho vay ngân hàng.
B. Dự báo xu hướng thị trường chứng khoán.
C. Đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.
D. Lập kế hoạch tài chính cá nhân.
8. Đâu KHÔNG phải là một yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí địa lý và môi trường xung quanh.
B. Tình trạng kinh tế vĩ mô và chính sách của nhà nước.
C. Sở thích cá nhân của người định giá.
D. Đặc điểm pháp lý và quy hoạch sử dụng đất.
9. Trong định giá bất động sản, `giá trị đặc biệt` (Special Value) khác với `giá trị thị trường` như thế nào?
A. Giá trị đặc biệt luôn thấp hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích gia tăng cho một người mua cụ thể do những yếu tố đặc biệt, vượt ra ngoài giá trị thị trường thông thường.
C. Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại.
D. Giá trị đặc biệt là giá trị được xác định bởi cơ quan nhà nước.
10. Loại hao mòn nào KHÔNG thể khắc phục được và làm giảm giá trị bất động sản vĩnh viễn?
A. Hao mòn vật lý có thể khắc phục.
B. Hao mòn chức năng có thể khắc phục.
C. Hao mòn ngoại cảnh.
D. Tất cả các loại hao mòn đều có thể khắc phục.
11. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu `bong bóng`, điều gì có khả năng xảy ra với giá trị bất động sản?
A. Giá trị bất động sản sẽ ổn định và không thay đổi.
B. Giá trị bất động sản sẽ tăng chậm và ổn định.
C. Giá trị bất động sản có thể tăng quá cao so với giá trị thực tế, sau đó có nguy cơ giảm mạnh.
D. Giá trị bất động sản sẽ giảm dần do cung vượt quá cầu.
12. Đâu là định nghĩa chính xác nhất về `Giá trị thị trường` trong định giá bất động sản?
A. Mức giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Mức giá cao nhất mà người mua sẵn sàng trả.
C. Mức giá hợp lý nhất mà một bất động sản có thể đạt được trên thị trường mở, giữa người mua và người bán tự nguyện, có đầy đủ thông tin và không chịu áp lực.
D. Mức giá được ghi trong hợp đồng mua bán bất động sản.
13. Yếu tố nào sau đây có thể làm tăng tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) khi định giá bất động sản cho thuê?
A. Lãi suất cho vay giảm.
B. Rủi ro đầu tư bất động sản tăng lên.
C. Nhu cầu thuê bất động sản tăng cao.
D. Chi phí vận hành bất động sản giảm.
14. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `giá trị bảo hiểm` (Insurable Value) thường được sử dụng để chỉ giá trị nào?
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. Chi phí tái tạo lại công trình xây dựng trên đất, không bao gồm giá trị đất.
C. Giá trị thanh lý nhanh của bất động sản.
D. Giá trị sổ sách của bất động sản.
15. Phương pháp phân tích độ nhạy (Sensitivity Analysis) trong định giá bất động sản được sử dụng để làm gì?
A. Xác định phương pháp định giá phù hợp nhất.
B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi các yếu tố đầu vào (ví dụ: tỷ suất vốn hóa, tỷ lệ lấp đầy) đến giá trị định giá.
C. So sánh giá trị định giá theo các phương pháp khác nhau.
D. Kiểm tra tính chính xác của dữ liệu đầu vào.
16. Trong định giá đất đai, `hệ số K` thường được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán chi phí xây dựng công trình trên đất.
B. Điều chỉnh giá đất theo vị trí, hệ số sử dụng đất và các yếu tố khác.
C. Xác định giá trị thu nhập từ việc cho thuê đất.
D. Phân loại đất theo mục đích sử dụng.
17. Nguyên tắc `cao nhất và tốt nhất` (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản có nghĩa là gì?
A. Sử dụng bất động sản cho mục đích mang lại lợi nhuận cao nhất cho chủ sở hữu.
B. Sử dụng bất động sản phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
C. Sử dụng bất động sản một cách hiệu quả và hợp pháp nhất, tạo ra giá trị cao nhất về mặt vật chất và tài chính, khả thi về mặt pháp lý, tài chính và thực tế.
D. Sử dụng bất động sản theo cách thân thiện với môi trường nhất.
18. Sai sót phổ biến nào thường gặp khi áp dụng phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản?
A. Sử dụng tỷ suất vốn hóa quá cao.
B. Ước tính thu nhập tiềm năng không chính xác hoặc quá lạc quan.
C. Không tính đến chi phí hoạt động.
D. Tất cả các đáp án trên.
19. Phương pháp thặng dư (Residual Method) thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất nông nghiệp.
B. Nhà ở đã hoàn thiện.
C. Dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển.
D. Căn hộ chung cư đã qua sử dụng.
20. Khái niệm `Thời gian tiếp thị hợp lý` (Reasonable Marketing Time) trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Thời gian cần thiết để hoàn tất thủ tục pháp lý mua bán bất động sản.
B. Khoảng thời gian mà bất động sản có thể được bán trên thị trường với mức giá đã định, trước khi cần điều chỉnh giá.
C. Thời gian trung bình một bất động sản được rao bán trên thị trường.
D. Thời gian tối đa một báo cáo định giá có giá trị pháp lý.
21. Đâu là một trong những tiêu chuẩn đạo đức quan trọng nhất đối với người định giá bất động sản?
A. Tối đa hóa lợi nhuận cho khách hàng.
B. Đảm bảo tính độc lập, khách quan và trung thực trong quá trình định giá.
C. Hoàn thành báo cáo định giá trong thời gian ngắn nhất.
D. Luôn đưa ra giá trị định giá cao nhất có thể.
22. Trong định giá bất động sản, `hao mòn` được hiểu là gì?
A. Sự giảm giá trị bất động sản do tác động của lạm phát.
B. Sự suy giảm giá trị bất động sản theo thời gian do sử dụng, lỗi thời hoặc các yếu tố bên ngoài.
C. Chi phí sửa chữa và bảo trì bất động sản.
D. Mức giảm giá bất động sản khi thị trường đi xuống.
23. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm trên giá trị bất động sản.
B. Chi phí hoạt động hàng năm so với tổng thu nhập.
C. Tỷ lệ tăng giá bất động sản dự kiến trong tương lai.
D. Lãi suất vay vốn ngân hàng để mua bất động sản.
24. Trong định giá bất động sản, `khảo sát thực tế` (site inspection) có vai trò gì?
A. Xác định giá trị thị trường sơ bộ của bất động sản.
B. Thu thập thông tin chi tiết về đặc điểm vật lý, tình trạng và môi trường xung quanh bất động sản, làm cơ sở cho việc định giá chính xác.
C. So sánh bất động sản với các bất động sản tương tự khác.
D. Đàm phán giá với người mua hoặc người bán.
25. Đâu là một trong những thách thức lớn nhất trong định giá bất động sản ở các thị trường mới nổi hoặc thiếu minh bạch?
A. Thiếu chuyên gia định giá có trình độ.
B. Khó khăn trong việc thu thập dữ liệu thị trường đáng tin cậy và so sánh.
C. Quy trình định giá quá phức tạp.
D. Chi phí định giá quá cao.
26. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá đối với bất động sản so sánh khi nó có diện tích nhỏ hơn bất động sản cần định giá sẽ được thực hiện như thế nào?
A. Không cần điều chỉnh.
B. Giảm giá bất động sản so sánh.
C. Tăng giá bất động sản so sánh.
D. Điều chỉnh tùy thuộc vào thị trường.
27. Đâu là một trong những hạn chế chính của phương pháp chi phí trong định giá bất động sản?
A. Khó áp dụng cho bất động sản đã qua sử dụng lâu năm do vấn đề hao mòn tích lũy.
B. Không thể áp dụng cho đất đai.
C. Quá phụ thuộc vào dữ liệu thị trường.
D. Không phù hợp với bất động sản thương mại.
28. Trong báo cáo định giá bất động sản, mục `Mục đích định giá` có vai trò gì?
A. Xác định phương pháp định giá phù hợp nhất.
B. Giới hạn phạm vi sử dụng kết quả định giá và trách nhiệm của người định giá.
C. Công bố thông tin cá nhân của người yêu cầu định giá.
D. Đảm bảo tính chính xác tuyệt đối của giá trị định giá.
29. Đâu là một yếu tố kinh tế vĩ mô có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản?
A. Màu sơn của ngôi nhà.
B. Lãi suất ngân hàng.
C. Thiết kế nội thất.
D. Hướng nhà.
30. Trong phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) áp dụng cho bất động sản, dòng tiền thường được chiết khấu là dòng tiền nào?
A. Tổng doanh thu từ bán bất động sản.
B. Lợi nhuận gộp trước thuế.
C. Dòng tiền ròng (Net Cash Flow) từ hoạt động cho thuê hoặc kinh doanh bất động sản.
D. Chi phí đầu tư ban đầu vào bất động sản.
