Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá bất động sản – Đề 3

Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate) là yếu tố quan trọng nhất trong phương pháp thu nhập vì nó trực tiếp chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm của bất động sản thành giá trị. Một tỷ lệ vốn hóa thấp hơn sẽ dẫn đến giá trị cao hơn, và ngược lại.

Phương pháp chi phí (Cost Approach) dựa trên lý thuyết rằng giá trị của một tài sản có thể được xác định bằng chi phí để tạo ra một tài sản tương đương. Phương pháp này đặc biệt hữu ích cho các tài sản mới hoặc đặc biệt.

Phương pháp thặng dư (Residual Value Method) thường được sử dụng để định giá đất đai tiềm năng phát triển. Nó dựa trên giá trị dự kiến của dự án sau khi hoàn thành và trừ đi các chi phí phát triển để xác định giá trị còn lại của đất.

Phân tích dữ liệu theo cặp (Paired Data Analysis) là một kỹ thuật trong phương pháp so sánh thị trường. Nó sử dụng các cặp bất động sản so sánh tương tự nhau, chỉ khác biệt ở một đặc điểm cụ thể (ví dụ: có/không có gara), để ước tính giá trị điều chỉnh cho đặc điểm đó.

Đối với các bất động sản đặc biệt, việc sử dụng kết hợp cả ba phương pháp định giá chính (so sánh thị trường, chi phí và thu nhập) thường được khuyến khích để có cái nhìn toàn diện và tăng độ tin cậy của kết quả định giá. Mỗi phương pháp có ưu và nhược điểm riêng, việc kết hợp giúp bù trừ và bổ sung cho nhau.

Đàm phán giá với người mua tiềm năng là một bước trong quá trình giao dịch bất động sản, nhưng không phải là một bước trong quy trình định giá bất động sản chuyên nghiệp. Quy trình định giá tập trung vào việc ước tính giá trị khách quan, độc lập, không bị ảnh hưởng bởi quá trình thương lượng mua bán.

Sự khác biệt chính giữa hao mòn có thể sửa chữa và không thể sửa chữa nằm ở tính kinh tế của việc sửa chữa. Hao mòn có thể sửa chữa được nếu chi phí sửa chữa thấp hơn giá trị gia tăng mà việc sửa chữa mang lại. Ngược lại, hao mòn không thể sửa chữa được nếu chi phí sửa chữa vượt quá giá trị tăng thêm.

Thu nhập ròng hoạt động (NOI) là thước đo khả năng sinh lời cốt lõi của bất động sản. Nó được tính bằng cách lấy tổng doanh thu tiềm năng (Gross Potential Income) trừ đi tổng chi phí hoạt động (Operating Expenses), KHÔNG bao gồm chi phí tài chính (vay vốn), khấu hao hay thuế thu nhập.

Nguyên tắc bảo mật thông tin khách hàng là một nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp quan trọng trong lĩnh vực thẩm định giá, nhưng không phải là một trong các nguyên tắc định giá bất động sản cơ bản như Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, Nguyên tắc tăng trưởng và suy giảm, và Nguyên tắc tuân thủ quy chuẩn.

Thông thường, việc sử dụng khoảng 3-5 bất động sản so sánh được coi là lý tưởng trong phương pháp so sánh thị trường. Số lượng này đủ để cung cấp cơ sở so sánh đa dạng và giảm thiểu sai sót, đồng thời vẫn đảm bảo tính khả thi và hiệu quả trong quá trình thu thập và phân tích dữ liệu.

Định nghĩa 'giá trị thị trường' chuẩn mực nhấn mạnh giao dịch tự nguyện, thông tin đầy đủ, hành động lý trí của cả người mua và người bán trên thị trường mở, phản ánh một giá cả hợp lý nhất chứ không chỉ là mong muốn chủ quan của một bên.

Phần 'Kết luận và ước tính giá trị' là phần quan trọng nhất của báo cáo định giá, nơi thẩm định viên tổng hợp tất cả thông tin, phân tích và trình bày giá trị ước tính cuối cùng của bất động sản, cùng với các điều kiện hoặc giả định (nếu có).

Chi phí thay thế (Replacement Cost) là chi phí xây dựng một công trình có chức năng tương đương bằng vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Chi phí tái tạo (Reproduction Cost) là chi phí xây dựng lại một bản sao chính xác của công trình ban đầu, bao gồm cả việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật có thể đã lỗi thời.

Rủi ro thị trường (Market Risk) là rủi ro biến động giá trị bất động sản do thay đổi của các yếu tố thị trường như lãi suất, kinh tế vĩ mô, cung cầu bất động sản, v.v. Đây là loại rủi ro đặc trưng và quan trọng nhất đối với đầu tư bất động sản vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và giá trị tài sản.

Hạn chế lớn nhất của phương pháp chi phí khi định giá bất động sản cũ là việc ước tính chính xác hao mòn và lỗi thời tích lũy (depreciation and obsolescence). Việc này mang tính chủ quan và khó định lượng, đặc biệt đối với các bất động sản đã qua sử dụng lâu năm và trải qua nhiều thay đổi.

Kiểm tra thực tế bất động sản là bước quan trọng để thẩm định viên trực tiếp quan sát, thu thập thông tin chi tiết về tình trạng, đặc điểm của tài sản, từ đó đưa ra đánh giá chính xác hơn về giá trị. Nó không tập trung vào lịch sử giao dịch hay so sánh thị trường trực tiếp.

Lỗi thời kinh tế (hay lỗi thời bên ngoài) là loại lỗi thời do các yếu tố nằm ngoài bản thân bất động sản và nằm ngoài tầm kiểm soát của chủ sở hữu, ví dụ như thay đổi môi trường kinh tế, xã hội hoặc pháp lý xung quanh bất động sản.

Giá trị bảo hiểm (Insurable Value) thường thấp hơn giá trị thị trường (Market Value) vì nó chỉ tập trung vào chi phí tái thiết hoặc sửa chữa cấu trúc công trình (phần xây dựng) trong trường hợp xảy ra sự cố được bảo hiểm (như cháy, thiên tai), mà không bao gồm giá trị đất đai.

Đối với các bất động sản không tạo ra thu nhập, phương pháp thu nhập (Income Approach) không thể áp dụng. Phương pháp so sánh thị trường (Market Comparison) hoặc phương pháp chi phí (Cost Approach) thường được sử dụng, tùy thuộc vào loại hình và mục đích định giá. Phương pháp thặng dư cũng ít phù hợp trong trường hợp này.

Phần 'Mô tả bất động sản' tập trung vào các thông tin xác định và mô tả bản chất vật lý, pháp lý của tài sản tại thời điểm định giá. Lịch sử giao dịch và giá mua bán trước đây, mặc dù có thể hữu ích cho phân tích thị trường, nhưng không phải là thông tin chính yếu được trình bày trong phần mô tả bất động sản.

Nguyên tắc thay thế (Substitution) là nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản, nói rằng người mua sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương tự trên thị trường.

Màu sơn tường là một yếu tố thẩm mỹ cá nhân và thường không ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản so với các yếu tố như vị trí, kích thước, tình trạng, và thời gian giao dịch. Các yếu tố khác (vị trí, kích thước, thời gian bán) đều là các yếu tố điều chỉnh quan trọng trong phương pháp so sánh thị trường.

Tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate) và giá trị bất động sản có mối quan hệ tỷ lệ nghịch trong phương pháp thu nhập. Khi tỷ lệ vốn hóa tăng, giá trị bất động sản sẽ giảm, vì cùng một mức thu nhập ròng, nhà đầu tư đòi hỏi tỷ suất sinh lời cao hơn, do đó giá trị tài sản phải thấp hơn.

Trong thị trường bất động sản bùng nổ, giá trị tài sản có xu hướng tăng nhanh hơn so với thu nhập cho thuê. Do đó, để phản ánh tỷ suất sinh lời hợp lý, tỷ lệ vốn hóa (Cap Rate) thường có xu hướng giảm xuống. Nhà đầu tư chấp nhận tỷ suất sinh lời thấp hơn hiện tại để kỳ vọng vào tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Trong phương pháp so sánh thị trường, mục tiêu là điều chỉnh giá của các bất động sản so sánh để chúng tương đồng với bất động sản mục tiêu. Nếu bất động sản so sánh có diện tích đất lớn hơn, nó được coi là có giá trị hơn ở khía cạnh này, do đó cần điều chỉnh giảm giá của bất động sản so sánh để phản ánh sự khác biệt này khi so với bất động sản mục tiêu.

Việc sử dụng dữ liệu so sánh không phù hợp hoặc không đáng tin cậy (ví dụ: giao dịch không điển hình, dữ liệu lỗi thời, thông tin không đầy đủ) dẫn đến sai sót dữ liệu đầu vào (Data Error). Đây là một trong những nguồn gốc phổ biến của sai sót trong định giá bất động sản, đặc biệt khi sử dụng phương pháp so sánh thị trường.

Ô nhiễm tiếng ồn từ khu vực lân cận là một yếu tố môi trường tiêu cực, có thể làm giảm sức hấp dẫn và giá trị của bất động sản do ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sự yên tĩnh. Các lựa chọn khác thường có xu hướng tăng hoặc duy trì giá trị bất động sản.

Ngân hàng yêu cầu thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp (Mortgage Appraisal) để xác định giá trị thị trường của tài sản được sử dụng làm tài sản thế chấp. Điều này giúp ngân hàng đánh giá rủi ro và đảm bảo giá trị tài sản thế chấp đủ để bảo đảm khoản vay.

Tiềm năng phát triển của bất động sản phụ thuộc rất lớn vào quy hoạch sử dụng đất và các quy định pháp lý liên quan. Các yếu tố này quyết định khả năng và phạm vi phát triển dự án trong tương lai, do đó cần được xem xét đặc biệt khi định giá bất động sản có tiềm năng phát triển.

Các phương pháp định giá 'tổng quan' (Rules of Thumb), ví dụ như sử dụng hệ số nhân giá thuê, có thể hữu ích cho ước tính nhanh hoặc sơ bộ. Tuy nhiên, chúng thiếu độ chính xác và không nên được sử dụng cho các mục đích định giá chính thức, quan trọng, đòi hỏi độ tin cậy cao.