Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá bất động sản – Đề 15

Giá trị đặc biệt (Special Value) là một khái niệm trong định giá, chỉ giá trị vượt quá giá trị thị trường, phát sinh khi một bất động sản có những lợi ích hoặc giá trị riêng đối với một người mua cụ thể mà những người mua khác không có. Ví dụ, một bất động sản liền kề với nhà máy của một công ty có thể có giá trị đặc biệt đối với công ty đó.

Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp thị trường) dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự đã được bán gần đây trên thị trường. Nguyên tắc này dựa trên quy luật thay thế.

Báo cáo định giá bất động sản cần cung cấp thông tin chi tiết về bất động sản, phân tích thị trường và trình bày phương pháp định giá. Tuy nhiên, dự báo giá trị trong tương lai dài hạn (ví dụ 5 năm) không phải là phần bắt buộc trong một báo cáo định giá tiêu chuẩn, vì định giá tập trung vào giá trị hiện tại.

Trong định giá bất động sản, khấu hao thường được phân loại thành khấu hao vật lý (do hao mòn), khấu hao chức năng (do lỗi thời về thiết kế hoặc công năng) và khấu hao kinh tế (do các yếu tố bên ngoài bất động sản). Khấu hao tài chính không phải là một loại khấu hao được xem xét trong định giá bất động sản theo các phương pháp truyền thống.

Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là nền tảng của định giá bất động sản, xác định rằng giá trị của bất động sản dựa trên cách sử dụng mang lại giá trị cao nhất, đồng thời phải tuân thủ các tiêu chí về pháp lý, tính khả thi vật lý và tài chính.

Các sai sót phổ biến trong định giá bất động sản bao gồm sử dụng dữ liệu lỗi thời, bỏ qua các yếu tố tiêu cực (ví dụ, ô nhiễm, tiếng ồn), và lựa chọn phương pháp định giá không phù hợp với loại hình bất động sản hoặc mục đích định giá. Tất cả đều dẫn đến kết quả định giá không chính xác.

Phương pháp thu nhập tập trung vào khả năng tạo ra thu nhập từ cho thuê hoặc kinh doanh. Nhà ở tự xây (nhà ở riêng lẻ do chủ sở hữu xây dựng cho mục đích sử dụng cá nhân) thường không được coi là bất động sản tạo thu nhập và do đó ít khi được định giá bằng phương pháp này. Các loại hình khác như khách sạn, nhà kho, văn phòng cho thuê đều có tiềm năng tạo thu nhập và có thể được định giá bằng phương pháp thu nhập.

Tỷ suất vốn hóa là tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI) và giá trị vốn của bất động sản. Nó được sử dụng để ước tính giá trị bất động sản dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của nó. Công thức cơ bản: Giá trị = NOI / Tỷ suất vốn hóa.

Giá trị thị trường là một khái niệm kinh tế, phản ánh mức giá có khả năng xảy ra nhất trong một giao dịch mua bán bất động sản trên thị trường mở, với các điều kiện cụ thể về thông tin, sự tự nguyện và thời gian.

Người định giá bất động sản chuyên nghiệp ( thẩm định viên) có vai trò chính là cung cấp một đánh giá giá trị khách quan và độc lập về bất động sản, phục vụ cho nhiều mục đích như mua bán, thế chấp, bảo hiểm, thuế, v.v.

Khi so sánh, chúng ta điều chỉnh giá của bất động sản so sánh để tương đồng với bất động sản mục tiêu. Vì bất động sản so sánh lớn hơn, chúng ta cần giảm giá trị của nó để phản ánh sự khác biệt về diện tích so với bất động sản mục tiêu.

Ô nhiễm môi trường là một yếu tố tiêu cực ảnh hưởng đến chất lượng cuộc sống và sức khỏe, do đó làm giảm sự hấp dẫn và giá trị của bất động sản trong khu vực bị ô nhiễm.

Tính khách quan là một nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp quan trọng của người định giá bất động sản. Định giá phải dựa trên bằng chứng thị trường, dữ liệu và phân tích một cách khách quan, không bị thiên vị hoặc ảnh hưởng bởi bất kỳ lợi ích cá nhân nào, đảm bảo tính công bằng và tin cậy của kết quả định giá.

Tỷ suất vốn hóa phản ánh mối quan hệ giữa thu nhập và rủi ro. Khi rủi ro đầu tư tăng lên, nhà đầu tư sẽ kỳ vọng tỷ suất sinh lời cao hơn để bù đắp rủi ro đó. Do đó, tỷ suất vốn hóa (tỷ lệ sinh lời kỳ vọng) sẽ tăng lên khi rủi ro tăng.

Ngân hàng thường yêu cầu thẩm định giá trị thị trường của bất động sản để đảm bảo giá trị tài sản thế chấp đủ để bù đắp khoản vay trong trường hợp người vay không trả được nợ. Giá trị thị trường là thước đo phù hợp nhất cho mục đích này.

Vị trí là yếu tố then chốt ảnh hưởng đến giá trị bất động sản vì nó quyết định cả tiềm năng phát triển kinh tế (khu vực kinh tế phát triển thu hút đầu tư, tăng giá trị) và sự tiện lợi trong cuộc sống hàng ngày (gần trường học, bệnh viện, chợ, giao thông thuận tiện).

Nguyên tắc thay thế (Substitution) là một trong những nguyên tắc cơ bản của định giá bất động sản. Nó nói rằng một người mua có lý trí sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí để mua một bất động sản tương tự hoặc tạo ra một bất động sản thay thế có cùng công năng.

Đối với bất động sản thương mại, khả năng tạo ra thu nhập (thông qua cho thuê, kinh doanh) là yếu tố quyết định giá trị. Các yếu tố khác như vật liệu, thiết kế, tuổi đời có thể ảnh hưởng nhưng không quan trọng bằng tiềm năng sinh lời.

Yếu tố pháp lý là cực kỳ quan trọng trong định giá bất động sản. Người định giá cần xem xét quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng), giấy phép xây dựng (đảm bảo tính hợp pháp của công trình), quy hoạch sử dụng đất (ảnh hưởng đến tiềm năng phát triển) và các hạn chế pháp lý khác (ví dụ, tranh chấp, thế chấp).

Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp phổ biến nhất để định giá đất trống, bằng cách so sánh với các lô đất tương tự đã được bán gần đây. Các phương pháp khác có thể áp dụng tùy trường hợp, nhưng so sánh trực tiếp thường đơn giản và hiệu quả nhất.

Phương pháp chi phí tập trung vào việc xác định chi phí để tạo ra một bất động sản tương tự, bao gồm chi phí trực tiếp (vật liệu, nhân công) và chi phí gián tiếp (thiết kế, giấy phép). Lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư không phải là một phần của chi phí xây dựng.

Các điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh trực tiếp tập trung vào các khác biệt khách quan và có thể định lượng được giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản so sánh. Các yếu tố như thời gian bán (điều chỉnh theo biến động thị trường), vị trí (ưu thế, bất lợi), đặc điểm vật lý (diện tích, số phòng, tiện nghi), và điều kiện bán (giao dịch nhanh, thanh toán linh hoạt) là những yếu tố điều chỉnh phổ biến.

Ngay cả trong phương pháp chi phí (tập trung vào chi phí xây dựng), giá trị đất vẫn thường được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp, bằng cách so sánh với các lô đất trống tương tự đã bán gần đây. Điều này đảm bảo giá trị đất phản ánh giá trị thị trường.

Lãi suất vay mua nhà tăng làm tăng chi phí vốn cho người mua nhà, giảm khả năng chi trả và do đó làm giảm cầu bất động sản, dẫn đến xu hướng giảm giá hoặc làm chậm tốc độ tăng giá. Lãi suất là một yếu tố vĩ mô quan trọng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản.

Đầu tư bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều loại rủi ro, bao gồm rủi ro lạm phát (ảnh hưởng đến chi phí và giá trị), rủi ro lãi suất (ảnh hưởng đến chi phí vốn và khả năng chi trả) và rủi ro thanh khoản (khó chuyển đổi nhanh chóng thành tiền mặt). Tất cả các rủi ro này đều cần được xem xét trong định giá.

Đối với các bất động sản độc đáo, ít có giao dịch so sánh, phương pháp chi phí (đặc biệt là chi phí thay thế) thường được sử dụng vì khó tìm được tài sản tương tự để so sánh trực tiếp. Phương pháp thu nhập có thể không phù hợp nếu tài sản không tạo ra thu nhập thương mại.

Trong thị trường người mua, nguồn cung bất động sản lớn hơn cầu, dẫn đến áp lực giảm giá hoặc làm chậm tốc độ tăng giá. Ngược lại, trong thị trường người bán, cầu lớn hơn cung, giá có xu hướng tăng nhanh.

Phương pháp thu nhập đặc biệt phù hợp cho các bất động sản tạo ra thu nhập, như trung tâm thương mại, tòa nhà văn phòng, căn hộ cho thuê. Đối với nhà ở gia đình đơn lẻ, phương pháp so sánh trực tiếp thường được ưu tiên.

Phương pháp phân tích thặng dư (Residual Method) thường được sử dụng để định giá đất đai hoặc dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển. Phương pháp này tính toán giá trị đất hoặc dự án dựa trên giá trị cuối cùng của dự án sau khi hoàn thành, trừ đi các chi phí phát triển (xây dựng, marketing, lợi nhuận nhà phát triển).

Thu nhập ròng hoạt động (NOI) là thu nhập thực tế của bất động sản sau khi trừ đi các chi phí hoạt động cần thiết để duy trì và vận hành bất động sản, nhưng trước khi trừ đi các khoản thanh toán nợ hoặc thuế thu nhập. Công thức: NOI = Tổng doanh thu thực tế - Chi phí hoạt động.