Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá bất động sản – Đề 14

Ô nhiễm tiếng ồn là một yếu tố môi trường tiêu cực, làm giảm sự hấp dẫn và giá trị của bất động sản. Các lựa chọn khác thường có xu hướng làm tăng hoặc ít nhất là không làm giảm giá trị bất động sản.

Các yếu tố điều chỉnh giá trong phương pháp so sánh trực tiếp tập trung vào các đặc điểm chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thời điểm giao dịch (thị trường biến động), vị trí, kích thước, tình trạng. Màu sơn tường là yếu tố thẩm mỹ nhỏ, không có ảnh hưởng đáng kể đến giá trị thị trường và thường không được điều chỉnh.

Giá trị đặc biệt (Special Value) là giá trị vượt trên giá trị thị trường, xuất phát từ những lợi ích đặc biệt mà bất động sản mang lại cho một người mua cụ thể, không phải là giá trị chung cho tất cả người mua trên thị trường. Ví dụ, một bất động sản liền kề với nhà máy của một công ty có thể có giá trị đặc biệt với công ty đó. Giá trị thị trường là giá trị phổ biến, khách quan.

Nguyên tắc Thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản của định giá bất động sản. Nó khẳng định rằng người mua có lý trí sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một bất động sản khi có bất động sản tương tự khác có giá thấp hơn hoặc chi phí tạo ra tương đương thấp hơn. Lựa chọn 2 diễn đạt chính xác nhất nguyên tắc này.

Phương pháp chi phí dựa trên việc ước tính chi phí để tạo ra một bất động sản tương tự, cộng thêm giá trị đất. Nguyên tắc này chính là 'nguyên tắc thay thế', nền tảng của phương pháp chi phí. Các phương pháp khác có nguyên tắc và cách tiếp cận khác.

Phương pháp so sánh trực tiếp phụ thuộc vào dữ liệu giao dịch thị trường của các bất động sản tương tự. Khi thị trường ít giao dịch hoặc thông tin giao dịch không dễ dàng tiếp cận hoặc không đáng tin cậy, việc áp dụng phương pháp này trở nên khó khăn và kém chính xác. Các nhược điểm khác không phải là hạn chế chính của phương pháp so sánh trực tiếp.

Phương pháp thu nhập, đặc biệt là khi định giá các bất động sản đầu tư phức tạp hoặc dự án phát triển, thường sử dụng phân tích dòng tiền chiết khấu (DCF). DCF dự báo dòng tiền tương lai từ bất động sản và chiết khấu dòng tiền đó về giá trị hiện tại để xác định giá trị. Các phương pháp khác không trực tiếp sử dụng DCF.

Loại hình quyền sở hữu là một yếu tố quan trọng. Quyền sở hữu tuyệt đối (Freehold/Fee Simple) thường có giá trị cao nhất vì chủ sở hữu có toàn quyền sử dụng, định đoạt vĩnh viễn. Quyền sở hữu có thời hạn (Leasehold) có giá trị thấp hơn vì quyền sử dụng bị giới hạn trong một khoảng thời gian nhất định. Các lựa chọn khác không chính xác.

Trong thị trường 'nóng' (thị trường tăng trưởng nhanh), giá cả biến động mạnh và nhanh. Thẩm định viên có thể gặp khó khăn trong việc theo kịp tốc độ tăng giá. Trong một số trường hợp, giá trị định giá có thể phản ánh sát hoặc thậm chí cao hơn giá trị thị trường tại thời điểm đó do kỳ vọng thị trường tiếp tục tăng. Tuy nhiên, điều này cũng mang rủi ro nếu thị trường đảo chiều.

Phát triển hạ tầng giao thông lớn thường cải thiện khả năng tiếp cận, kết nối khu vực, giảm thời gian di chuyển, thu hút đầu tư và phát triển kinh tế. Điều này thường dẫn đến tăng giá trị bất động sản trong khu vực đó. Mặc dù có thể có một số tác động tiêu cực tạm thời trong quá trình xây dựng, nhưng lợi ích dài hạn thường lớn hơn.

Định nghĩa 'giá trị thị trường' (Market Value) chuẩn mực nhấn mạnh đến giao dịch tự nguyện giữa người mua và người bán có đầy đủ thông tin, hành động vì lợi ích tốt nhất của mình, trong một thị trường mở và đủ thời gian tiếp thị. Các lựa chọn khác chỉ là các khía cạnh đơn lẻ hoặc không chính xác.

Phương pháp thu nhập phù hợp cho các bất động sản tạo ra thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê hoặc kinh doanh, như khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê. Nhà ở để ở (nhà phố, biệt thự) chủ yếu phục vụ mục đích ở, ít khi tạo thu nhập trực tiếp từ cho thuê (so với giá trị tài sản), nên phương pháp so sánh trực tiếp hoặc chi phí thường phù hợp hơn.

Phương pháp thặng dư (Residual Method) thường được sử dụng để định giá đất đai tiềm năng phát triển dự án. Phương pháp này tính toán giá trị đất còn lại sau khi trừ đi chi phí phát triển dự án (xây dựng, lợi nhuận nhà phát triển) từ tổng giá trị dự kiến sau khi hoàn thành. Các loại bất động sản khác thường phù hợp với các phương pháp định giá khác.

Phương pháp chi phí đặc biệt hữu ích khi định giá các bất động sản mới xây dựng hoặc ít có giao dịch so sánh trên thị trường, như các công trình đặc biệt, nhà máy, trường học. Trong những trường hợp này, việc xác định chi phí tái tạo là một cách tiếp cận hợp lý. Các ưu điểm khác không phải là điểm mạnh chính của phương pháp này.

Phần kết luận về giá trị là phần quan trọng nhất vì nó tóm tắt kết quả định giá, giá trị cuối cùng và đặc biệt là các giả định, hạn chế mà người định giá đã sử dụng. Điều này giúp người đọc hiểu rõ bối cảnh và độ tin cậy của giá trị được đưa ra. Các phần khác cũng quan trọng nhưng không quyết định trực tiếp đến việc hiểu giá trị.

Bảo mật thông tin là một trong những tiêu chuẩn đạo đức hàng đầu của thẩm định viên. Họ phải giữ bí mật thông tin về khách hàng và bất động sản, không được tiết lộ cho bên thứ ba trừ khi có yêu cầu pháp lý hoặc sự đồng ý của khách hàng. Các lựa chọn khác vi phạm nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp.

Độ tin cậy của định giá bất động sản phụ thuộc lớn vào chất lượng dữ liệu thị trường sử dụng. Nếu dữ liệu so sánh không đầy đủ, không chính xác hoặc không phù hợp, kết quả định giá sẽ kém tin cậy. Các yếu tố khác (sử dụng nhiều phương pháp, thẩm định viên có kinh nghiệm, báo cáo rõ ràng) thường làm tăng độ tin cậy.

Giá trị thanh lý (Liquidation Value) là giá trị khi bất động sản cần được bán nhanh chóng, thường trong tình huống khẩn cấp hoặc phá sản. Do áp lực thời gian và nhu cầu bán nhanh, người bán có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn so với giá trị thị trường thông thường. Các lý do khác không phải là nguyên nhân chính khiến giá trị thanh lý thấp hơn.

Điều chỉnh tăng giá quá mức cho các đặc điểm tốt của bất động sản so sánh (trong khi bất động sản mục tiêu không bằng) sẽ làm cho giá trị bất động sản mục tiêu bị đẩy lên cao hơn giá trị thực tế. Các lựa chọn khác có thể dẫn đến định giá thấp hơn hoặc không rõ ràng về ảnh hưởng.

Nguyên tắc Đóng góp (Contribution) nhấn mạnh rằng giá trị của một cải tiến hoặc một bộ phận của bất động sản không đơn thuần là chi phí tạo ra nó, mà là sự đóng góp của nó vào tổng giá trị của toàn bộ bất động sản. Ví dụ, một bể bơi có thể tăng giá trị cho một ngôi nhà ở khu nghỉ dưỡng nhưng không chắc chắn tăng giá trị tương đương chi phí xây dựng ở khu vực khác.

Khi lãi suất thế chấp tăng, chi phí vay tiền mua nhà tăng lên. Điều này làm giảm khả năng chi trả của người mua, dẫn đến giảm cầu và do đó, giá trị bất động sản có xu hướng giảm (các yếu tố khác không đổi). Ngược lại, khi lãi suất giảm, giá trị thường tăng.

Phương pháp thu nhập định giá dựa trên khả năng tạo ra thu nhập của bất động sản. Thu nhập ròng hàng năm (NOI) và tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) là hai yếu tố then chốt. Giá trị được tính bằng cách chia NOI cho tỷ suất vốn hóa. Các yếu tố khác có liên quan nhưng không phải là yếu tố quyết định trực tiếp trong phương pháp này.

Thẩm định viên (Appraiser) là chuyên gia định giá bất động sản có trình độ chuyên môn và được cấp phép hành nghề theo quy định của pháp luật. Họ thực hiện việc định giá một cách khách quan, độc lập. Các lựa chọn khác không phải là định nghĩa chính xác về thẩm định viên.

Định giá bất động sản nhằm mục đích xác định giá trị của bất động sản, có thể là giá trị thị trường (giá có khả năng giao dịch trên thị trường) hoặc giá trị phi thị trường (cho mục đích đặc biệt như bảo hiểm, tính thuế, v.v.). Các lựa chọn khác không phải là mục đích chính.

Chi phí xây dựng trực tiếp bao gồm các chi phí vật liệu, nhân công trực tiếp thi công công trình. Chi phí thiết kế kiến trúc thường được coi là chi phí gián tiếp hoặc chi phí mềm, không phải chi phí xây dựng trực tiếp. Chi phí lãi vay ngân hàng cũng là chi phí tài chính, không phải chi phí xây dựng trực tiếp. Tuy nhiên, trong một số ngữ cảnh, chi phí lãi vay có thể được vốn hóa vào giá trị tài sản.

Yếu tố 'vị trí' (Location) tập trung vào các đặc điểm bên ngoài bất động sản, liên quan đến môi trường xung quanh, khả năng tiếp cận, tiện ích khu vực, an ninh. Tình trạng nội thất là yếu tố thuộc về bản thân bất động sản, không thuộc yếu tố vị trí. Do đó, tình trạng nội thất không phải là yếu tố 'vị trí'.

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm (NOI) và giá trị thị trường của bất động sản. Nó thể hiện lợi nhuận kỳ vọng của nhà đầu tư trên vốn bỏ ra. Cap Rate càng cao, lợi nhuận kỳ vọng càng lớn (nhưng rủi ro có thể cũng cao hơn).

Lỗi phổ biến nhất là không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ việc điều chỉnh giá cho các khác biệt quan trọng giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu (ví dụ: diện tích, tình trạng, vị trí). Điều này dẫn đến giá trị ước tính không chính xác. Các lựa chọn khác không phải là lỗi phổ biến hoặc thậm chí là thực hành tốt (ví dụ: sử dụng đủ bất động sản so sánh).

Khấu hao (Depreciation) trong định giá bất động sản là sự giảm giá trị theo thời gian do các yếu tố như hao mòn vật lý (tuổi tác, hư hỏng), lỗi thời chức năng (thiết kế, công năng không còn phù hợp), hoặc lỗi thời bên ngoài (ảnh hưởng tiêu cực từ môi trường xung quanh). Các lựa chọn khác không phải là định nghĩa của khấu hao.

Giá trị bảo hiểm (Insurable Value) được sử dụng để xác định mức phí bảo hiểm và số tiền bồi thường khi có sự kiện bảo hiểm xảy ra. Nó thường tập trung vào chi phí tái tạo hoặc thay thế công trình xây dựng (không bao gồm giá trị đất). Giá trị thị trường được sử dụng cho các mục đích giao dịch, thuế, thế chấp, v.v.