1. Trong định giá bất động sản, khấu hao chức năng (functional obsolescence) đề cập đến điều gì?
A. Sự suy giảm giá trị do hao mòn vật lý theo thời gian.
B. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài bất động sản.
C. Sự suy giảm giá trị do thiết kế lỗi thời hoặc không hiệu quả của bất động sản.
D. Sự suy giảm giá trị do biến động thị trường bất động sản.
2. Chỉ số LTV (Loan-to-Value) thường được sử dụng trong lĩnh vực nào liên quan đến bất động sản?
A. Định giá bất động sản cho mục đích thuế
B. Thẩm định giá bất động sản cho mục đích thế chấp
C. Phân tích thị trường bất động sản
D. Quản lý bất động sản
3. Loại hình khấu hao nào sau đây KHÔNG thể khắc phục được bằng cách sửa chữa hoặc nâng cấp?
A. Khấu hao vật lý có thể khắc phục
B. Khấu hao chức năng có thể khắc phục
C. Khấu hao bên ngoài không thể khắc phục
D. Tất cả các loại khấu hao đều có thể khắc phục
4. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) trong định giá bất động sản được sử dụng để làm gì?
A. Tính toán chi phí xây dựng lại bất động sản
B. Ước tính tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư vào bất động sản dựa trên thu nhập ròng
C. Xác định giá trị thị trường của bất động sản dựa trên giá giao dịch gần đây
D. Tính toán tổng thu nhập tiềm năng từ bất động sản
5. Loại hình bất động sản nào sau đây thường được định giá tốt nhất bằng phương pháp thu nhập?
A. Nhà ở gia đình đơn lẻ
B. Đất trống
C. Cao ốc văn phòng cho thuê
D. Nhà xưởng bỏ hoang
6. Nguyên tắc `dự đoán` (anticipation) trong định giá bất động sản nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị bất động sản được xác định bởi chi phí trong quá khứ
B. Giá trị bất động sản hiện tại dựa trên lợi ích tương lai mà nó mang lại
C. Giá trị bất động sản luôn tăng theo thời gian
D. Giá trị bất động sản phụ thuộc vào giá trị của các bất động sản lân cận
7. Trong phương pháp so sánh giao dịch, yếu tố điều chỉnh giá nào sau đây thường được áp dụng khi so sánh một bất động sản mục tiêu với một bất động sản so sánh có diện tích đất lớn hơn?
A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản mục tiêu
B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản mục tiêu
C. Không điều chỉnh vì diện tích đất không quan trọng
D. Điều chỉnh giá bất động sản so sánh tăng lên
8. Trong mô hình dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) áp dụng cho định giá bất động sản, tỷ lệ chiết khấu (discount rate) phản ánh điều gì?
A. Chi phí xây dựng bất động sản
B. Tỷ lệ lạm phát dự kiến
C. Rủi ro đầu tư vào bất động sản và chi phí cơ hội vốn
D. Thu nhập ròng hàng năm từ bất động sản
9. Trong định giá bất động sản, `giá trị bảo hiểm` (insurable value) thường thấp hơn `giá trị thị trường` vì lý do gì?
A. Giá trị bảo hiểm bao gồm cả giá trị đất
B. Giá trị bảo hiểm chỉ tính đến chi phí tái thiết công trình, không bao gồm giá trị đất và các yếu tố thị trường
C. Giá trị bảo hiểm được xác định bởi cơ quan nhà nước
D. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường
10. Yếu tố nào sau đây có tác động tiêu cực NHẤT đến giá trị của một bất động sản?
A. Gần công viên và khu vui chơi giải trí
B. Nằm trong khu vực có tỷ lệ tội phạm cao
C. Giao thông thuận tiện
D. Có nhiều tiện ích công cộng xung quanh
11. Ưu điểm chính của phương pháp thu nhập trong định giá bất động sản cho thuê là gì?
A. Đơn giản và dễ thực hiện
B. Phản ánh trực tiếp tiềm năng sinh lời của bất động sản
C. Luôn cho kết quả định giá chính xác nhất
D. Không yêu cầu dữ liệu thị trường
12. Đâu là rủi ro chính khi chỉ dựa vào phương pháp so sánh giao dịch trong thị trường bất động sản ít giao dịch hoặc không minh bạch?
A. Khó thu thập thông tin về chi phí xây dựng
B. Thiếu dữ liệu giao dịch so sánh đáng tin cậy, dẫn đến định giá thiếu chính xác
C. Không thể áp dụng tỷ lệ vốn hóa
D. Phương pháp này quá phức tạp để thực hiện
13. Khi sử dụng phương pháp chi phí, `chi phí thay thế` (replacement cost) khác với `chi phí tái tạo` (reproduction cost) ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế tính đến chi phí đất đai, chi phí tái tạo thì không
B. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình tương tự về chức năng bằng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, chi phí tái tạo là chi phí xây dựng bản sao chính xác của công trình gốc bằng vật liệu và kỹ thuật ban đầu
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo
D. Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho bất động sản mới, chi phí tái tạo cho bất động sản cũ
14. Trong quá trình định giá bất động sản, `kiểm tra thực tế` (site inspection) có vai trò gì?
A. Xác định giá trị pháp lý của bất động sản
B. Thu thập thông tin chi tiết về tình trạng vật lý, đặc điểm và môi trường xung quanh bất động sản
C. So sánh giá bất động sản với các giao dịch gần đây
D. Tính toán thu nhập tiềm năng từ bất động sản
15. Trong định giá bất động sản, `giá trị đặc biệt` (special value) thường phát sinh trong trường hợp nào?
A. Khi bất động sản được bán trên thị trường mở
B. Khi bất động sản có những đặc điểm độc đáo hoặc lợi thế đặc biệt đối với một người mua cụ thể
C. Khi bất động sản được định giá cho mục đích thuế
D. Khi bất động sản được định giá bằng phương pháp chi phí
16. Trong phân tích độ nhạy trong định giá bất động sản, điều gì được kiểm tra?
A. Độ nhạy của thẩm định viên đối với ý kiến chủ quan
B. Mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi trong các giả định đầu vào (ví dụ: tỷ lệ vốn hóa, tỷ lệ chiết khấu) đến kết quả định giá
C. Độ nhạy của thị trường bất động sản đối với biến động kinh tế
D. Độ nhạy của bất động sản đối với các yếu tố môi trường
17. Sai sót phổ biến nào trong định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh giao dịch là `cherry-picking`?
A. Sử dụng dữ liệu giao dịch quá cũ
B. Lựa chọn bất động sản so sánh không thực sự tương đồng để đạt được mức giá mong muốn
C. Không điều chỉnh các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu
D. Áp dụng tỷ lệ vốn hóa không phù hợp
18. Hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM) được tính bằng công thức nào?
A. Giá bán / Thu nhập ròng hàng năm
B. Thu nhập ròng hàng năm / Giá bán
C. Giá bán / Tổng thu nhập hàng năm
D. Tổng chi phí / Tổng thu nhập hàng năm
19. Trong định giá đất đai, `giá trị sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use) được xác định dựa trên các tiêu chí nào?
A. Tính hợp pháp, khả thi về vật lý, khả thi về tài chính và mang lại giá trị tối đa
B. Giá trị cao nhất trên thị trường hiện tại
C. Mục đích sử dụng hiện tại của đất
D. Ý muốn chủ quan của chủ sở hữu đất
20. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào thường trình bày kết quả định giá và mức độ tin cậy của kết quả?
A. Phần mô tả bất động sản
B. Phần phân tích thị trường
C. Phần kết luận và chứng thư định giá
D. Phần phụ lục
21. Loại chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí xây dựng trực tiếp khi áp dụng phương pháp chi phí?
A. Chi phí vật liệu xây dựng
B. Chi phí nhân công
C. Chi phí thiết kế kiến trúc
D. Chi phí cơ hội vốn đầu tư
22. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu `bong bóng`, điều gì thường xảy ra với tỷ suất vốn hóa (Cap Rate)?
A. Cap Rate tăng mạnh
B. Cap Rate giảm xuống
C. Cap Rate không thay đổi
D. Cap Rate biến động thất thường
23. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên nguyên tắc `Giá trị của một tài sản tương đương với chi phí để tạo ra một tài sản thay thế tương tự`?
A. Phương pháp so sánh giao dịch
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
24. Phương pháp định giá bất động sản nào phù hợp nhất cho việc định giá một trung tâm thương mại?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh giao dịch
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
25. Đâu là định nghĩa chính xác nhất về `Giá trị thị trường` trong định giá bất động sản?
A. Mức giá mà một tài sản có thể được bán trong một thị trường cạnh tranh và cởi mở, nơi cả người mua và người bán đều hành động một cách tự nguyện, có hiểu biết và không bị ép buộc.
B. Chi phí xây dựng lại một tài sản tương tự tại thời điểm hiện tại.
C. Giá trị chủ quan mà một nhà đầu tư cụ thể gán cho tài sản dựa trên mục tiêu đầu tư của họ.
D. Giá trị được xác định bởi cơ quan nhà nước cho mục đích tính thuế.
26. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố `vị trí` ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Khả năng tiếp cận giao thông
B. Chất lượng xây dựng của công trình
C. Môi trường và cảnh quan xung quanh
D. Tiện ích công cộng và dịch vụ lân cận
27. Mục đích chính của việc điều chỉnh các bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh giao dịch là gì?
A. Để tăng giá trị của bất động sản mục tiêu
B. Để làm cho các bất động sản so sánh giống hệt với bất động sản mục tiêu về mọi mặt
C. Để loại bỏ sự khác biệt giữa các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu, từ đó đưa ra mức giá điều chỉnh cho bất động sản mục tiêu.
D. Để giảm giá trị của bất động sản so sánh
28. Công cụ nào sau đây thường được sử dụng để phân tích và điều chỉnh các bất động sản so sánh trong phương pháp so sánh giao dịch?
A. Phần mềm kế toán
B. Bảng tính (ví dụ: Excel)
C. Phần mềm thiết kế kiến trúc
D. Hệ thống thông tin địa lý (GIS)
29. Chứng thư định giá bất động sản (valuation certificate) có giá trị pháp lý trong trường hợp nào?
A. Luôn có giá trị pháp lý tuyệt đối
B. Chỉ có giá trị tham khảo, không có giá trị pháp lý
C. Có giá trị pháp lý khi được thực hiện bởi thẩm định viên có đủ điều kiện và tuân thủ quy định pháp luật
D. Chỉ có giá trị pháp lý trong giao dịch mua bán bất động sản cá nhân
30. Đâu là hạn chế chính của phương pháp chi phí trong định giá bất động sản đã qua sử dụng?
A. Khó xác định chi phí xây dựng mới
B. Không tính đến yếu tố thị trường
C. Khó ước tính khấu hao lũy kế một cách chính xác
D. Không phù hợp cho bất động sản thương mại
