Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Định giá bất động sản – Đề 1

Thu nhập ròng hoạt động (NOI) là thu nhập trước thuế và lãi vay, được tính bằng Tổng thu nhập tiềm năng (PGI) trừ đi Chi phí hoạt động (Operating Expenses). Chi phí khấu hao là chi phí không bằng tiền mặt và không được tính vào chi phí hoạt động khi tính NOI.

Phương pháp chi phí dựa trên chi phí xây dựng mới hoặc thay thế bất động sản. Do đó, nó phù hợp nhất với các công trình xây dựng mới hoặc các loại bất động sản ít có giao dịch thị trường so sánh.

Giá trị đặc biệt (Special Value) là giá trị gia tăng mà một bất động sản có thể mang lại cho một người mua cụ thể, do các yếu tố đặc thù của người mua đó (ví dụ: vị trí liền kề với cơ sở kinh doanh hiện tại, công năng phù hợp đặc biệt...). Giá trị này có thể vượt quá giá trị thị trường chung của bất động sản.

Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp thị trường) dựa trên việc so sánh giá của bất động sản mục tiêu với giá bán của các bất động sản tương tự đã được giao dịch gần đây trên thị trường.

Chi phí tái tạo (Reproduction Cost) là chi phí để xây dựng lại một bản sao chính xác của bất động sản, bao gồm cả việc sử dụng vật liệu và kỹ thuật xây dựng tương tự như ban đầu. Chi phí thay thế (Replacement Cost) là chi phí để xây dựng một bất động sản có công năng tương đương nhưng sử dụng vật liệu và kỹ thuật hiện đại hơn.

Các yếu tố vi mô là những yếu tố cụ thể liên quan trực tiếp đến bất động sản và khu vực lân cận nó, như vị trí, pháp lý, tiện ích... Tình hình kinh tế vĩ mô là yếu tố vĩ mô, ảnh hưởng đến thị trường bất động sản nói chung, không phải yếu tố vi mô.

Quy trình định giá bất động sản bao gồm xác định mục tiêu, thu thập dữ liệu, áp dụng phương pháp định giá và lập báo cáo. Đàm phán giá với người mua là giai đoạn sau khi định giá và thuộc quá trình giao dịch mua bán, không phải bước trong quy trình định giá.

Giá trị bảo hiểm (Insurable Value) thường dựa trên chi phí tái tạo hoặc thay thế công trình, nhằm xác định mức bồi thường tối đa mà công ty bảo hiểm sẽ chi trả trong trường hợp xảy ra sự cố (hỏa hoạn, thiên tai...). Nó không nhất thiết trùng với giá trị thị trường.

Vị trí được coi là yếu tố quan trọng nhất, mang tính quyết định đến giá trị bất động sản. Vị trí tốt (giao thông thuận lợi, gần tiện ích, khu vực phát triển...) sẽ làm tăng giá trị bất động sản đáng kể.

Giá trị thị trường là khái niệm cốt lõi trong định giá, thể hiện mức giá hợp lý nhất mà một tài sản có thể được giao dịch trong điều kiện thị trường bình thường, với người mua và người bán tự nguyện, có đầy đủ thông tin và không bị ép buộc.

Giá trị thanh lý là giá trị có thể thu được khi bán nhanh tài sản trong một khoảng thời gian ngắn, thường trong tình huống khẩn cấp hoặc phá sản. Do áp lực thời gian, giá thanh lý thường thấp hơn giá trị thị trường, đặc biệt khi thời gian thanh lý càng bị hạn chế.

Khấu hao trong định giá bất động sản theo phương pháp chi phí được chia thành ba loại chính: khấu hao vật chất (do hao mòn vật lý), khấu hao chức năng (do lỗi thời về thiết kế hoặc công năng), và khấu hao kinh tế (do các yếu tố bên ngoài bất động sản).

Một sai sót phổ biến trong phương pháp so sánh trực tiếp là việc không điều chỉnh hoặc điều chỉnh không đầy đủ các khác biệt quan trọng giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu (ví dụ: vị trí, diện tích, tình trạng, tiện ích...). Việc này dẫn đến kết quả định giá không chính xác.

Định giá bất động sản cung cấp thông tin giá trị quan trọng, giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư có căn cứ, xác định giá mua bán hợp lý, đánh giá hiệu quả đầu tư và quản lý rủi ro. Các lựa chọn khác liên quan đến các khía cạnh khác của bất động sản, không trực tiếp là ứng dụng của định giá.

Phương pháp thặng dư (hay phương pháp giá trị còn lại) được sử dụng để định giá đất đai hoặc dự án phát triển tiềm năng. Nó tính toán giá trị đất đai bằng cách lấy giá trị phát triển dự kiến của dự án (giá trị sau khi hoàn thành) trừ đi tất cả các chi phí phát triển (xây dựng, pháp lý, lợi nhuận nhà phát triển...). Phần còn lại là giá trị thặng dư của đất.

Cap Rate bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô và vi mô, rủi ro đầu tư, lãi suất... Màu sơn tường là yếu tố mang tính thẩm mỹ và có thể ảnh hưởng đến giá trị, nhưng không tác động trực tiếp đến tỷ suất vốn hóa, là một tỷ lệ phản ánh lợi nhuận và rủi ro đầu tư.

Phần giới thiệu và các giả thiết của báo cáo định giá thường trình bày mục tiêu định giá, đối tượng sử dụng báo cáo, định nghĩa giá trị cần thẩm định, các giả thiết và hạn chế của quá trình định giá, tạo cơ sở cho việc hiểu và sử dụng báo cáo một cách chính xác.

Phương pháp thu nhập phù hợp với các bất động sản tạo ra thu nhập thường xuyên từ việc cho thuê hoặc kinh doanh, như khách sạn, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại... Các loại hình khác như đất nông nghiệp, nhà phố có thể sử dụng phương pháp so sánh hoặc chi phí.

Quyền sử dụng đất là yếu tố pháp lý quan trọng nhất, quyết định quyền sở hữu và sử dụng bất động sản. Loại hình quyền sử dụng đất (sở hữu lâu dài, có thời hạn...), thời hạn sử dụng đất còn lại, các hạn chế về quyền sử dụng... ảnh hưởng trực tiếp và đáng kể đến giá trị bất động sản.

Chi phí cơ hội của vốn là một yếu tố quan trọng trong phương pháp thu nhập, đặc biệt khi xác định tỷ suất chiết khấu (discount rate) hoặc tỷ suất vốn hóa (cap rate). Nó phản ánh lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể kiếm được từ các cơ hội đầu tư khác có mức độ rủi ro tương đương.

Trong thị trường 'bong bóng', giá thị trường có thể bị thổi phồng và không phản ánh giá trị thực. Phương pháp chi phí, dựa trên chi phí xây dựng và giá trị đất (được xác định thận trọng), có thể cung cấp một giá trị tham chiếu thực tế và thận trọng hơn so với các phương pháp dựa trên giá thị trường (so sánh trực tiếp) hoặc kỳ vọng thu nhập (thu nhập).

Phương pháp so sánh trực tiếp phụ thuộc lớn vào dữ liệu giao dịch thị trường. Khi thị trường ít giao dịch hoặc dữ liệu không đầy đủ, việc tìm kiếm các bất động sản so sánh phù hợp và đáng tin cậy trở nên khó khăn, ảnh hưởng đến độ chính xác của phương pháp.

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là tỷ lệ giữa thu nhập ròng hàng năm (NOI) mà bất động sản tạo ra so với giá trị thị trường của bất động sản đó. Nó thể hiện mức độ sinh lời của bất động sản so với giá trị đầu tư.

Khi bất động sản so sánh có đặc điểm tốt hơn (ví dụ: diện tích lớn hơn) so với bất động sản mục tiêu, cần phải điều chỉnh giảm giá bán của bất động sản so sánh để phản ánh sự khác biệt và đưa về mức giá tương đương với bất động sản mục tiêu.

Trong phương pháp thu nhập, giá trị bất động sản (V) được tính bằng cách chia Thu nhập ròng hàng năm (NOI) cho Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate): V = NOI / Cap Rate.

Phương pháp so sánh trực tiếp phụ thuộc vào việc tìm kiếm đủ các bất động sản so sánh tương đồng và có giao dịch gần đây trên thị trường. Khi thiếu dữ liệu hoặc tính tương đồng không cao, độ chính xác của phương pháp sẽ giảm.

Thẩm định viên bất động sản là những chuyên gia được đào tạo và cấp phép để thực hiện công việc định giá bất động sản một cách chuyên nghiệp, độc lập và khách quan, tuân thủ các tiêu chuẩn và quy trình thẩm định.

Trong phương pháp chi phí, giá trị đất thường được xác định riêng biệt bằng phương pháp so sánh trực tiếp, bằng cách so sánh với giá đất của các lô đất tương tự đã giao dịch gần đây. Sau đó, giá trị đất được cộng với chi phí xây dựng (đã trừ khấu hao) để tính ra giá trị toàn bộ bất động sản.

Cap Rate phản ánh tỷ suất lợi nhuận kỳ vọng so với rủi ro. Khi rủi ro thị trường bất động sản tăng lên (ví dụ: kinh tế suy thoái, pháp lý không chắc chắn), nhà đầu tư sẽ yêu cầu tỷ suất lợi nhuận cao hơn để bù đắp rủi ro, dẫn đến Cap Rate tăng.

Điều chỉnh thời gian (Time adjustment) được thực hiện để phản ánh sự thay đổi giá trị bất động sản theo thời gian. Nếu bất động sản so sánh được bán gần đây hơn, giá của nó có thể đã phản ánh sự tăng giá thị trường, cần điều chỉnh để so sánh với giá trị tại thời điểm định giá của bất động sản mục tiêu.