1. Trong tài chính bất động sản, `đòn bẩy tài chính` (leverage) đề cập đến việc sử dụng:
A. Vốn chủ sở hữu để tăng lợi nhuận
B. Nợ vay để tăng vốn đầu tư
C. Lãi suất thấp để giảm chi phí
D. Tài sản thế chấp để đảm bảo khoản vay
2. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí địa lý
B. Tình trạng kinh tế vĩ mô
C. Màu sơn tường bên trong căn nhà
D. Hạ tầng khu vực xung quanh
3. Trong mô hình định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập, yếu tố nào sau đây có ảnh hưởng lớn nhất đến giá trị?
A. Chi phí xây dựng ban đầu
B. Thu nhập ròng từ cho thuê
C. Diện tích sàn xây dựng
D. Số lượng phòng ngủ
4. Rủi ro lãi suất trong đầu tư bất động sản phát sinh khi:
A. Lãi suất thị trường giảm
B. Lãi suất thị trường tăng
C. Tỷ lệ lạm phát giảm
D. Tỷ lệ thất nghiệp tăng
5. Loại hình đầu tư bất động sản nào thường đòi hỏi vốn lớn và kỹ năng quản lý dự án phức tạp nhất?
A. Mua căn hộ chung cư cho thuê
B. Đầu tư vào quỹ REITs
C. Phát triển dự án bất động sản mới
D. Mua đất nền ven đô
6. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong `3 yếu tố vàng` của bất động sản?
A. Vị trí
B. Pháp lý
C. Thiết kế kiến trúc
D. Tiềm năng tăng giá
7. Trong thị trường bất động sản, `người mua ở thực` (end-user buyer) là đối tượng:
A. Mua bất động sản với mục đích đầu tư sinh lời
B. Mua bất động sản để ở hoặc sử dụng trực tiếp
C. Mua bất động sản để cho thuê lại
D. Mua bất động sản để phát triển dự án
8. Hình thức đầu tư `crowdfunding bất động sản` (real estate crowdfunding) cho phép:
A. Chỉ các nhà đầu tư tổ chức lớn tham gia
B. Nhiều nhà đầu tư nhỏ góp vốn chung vào một dự án bất động sản
C. Vay vốn ngân hàng với lãi suất ưu đãi
D. Mua bán bất động sản bằng tiền điện tử
9. Trong phân tích tài chính dự án bất động sản, NPV (Net Present Value - Giá trị hiện tại ròng) được sử dụng để:
A. Tính tỷ suất lợi nhuận hàng năm
B. Đo lường rủi ro dự án
C. Xác định tính khả thi về mặt tài chính của dự án
D. So sánh giá trị thị trường và giá trị sổ sách
10. Khái niệm `quyền sử dụng đất` trong bất động sản ở Việt Nam khác biệt với `quyền sở hữu` như thế nào?
A. Quyền sử dụng đất là vĩnh viễn, quyền sở hữu là có thời hạn
B. Quyền sử dụng đất là có thời hạn, quyền sở hữu là vĩnh viễn
C. Quyền sử dụng đất cho phép xây dựng công trình, quyền sở hữu thì không
D. Quyền sử dụng đất và quyền sở hữu là hoàn toàn đồng nhất
11. Đâu là hình thức đầu tư bất động sản trực tiếp phổ biến nhất?
A. Đầu tư vào quỹ REITs
B. Mua bất động sản cho thuê
C. Đầu tư vào chứng khoán bất động sản
D. Phát triển dự án bất động sản
12. Tỷ lệ LTV (Loan-to-Value) càng cao trong vay vốn bất động sản, điều gì sau đây KHÔNG đúng?
A. Số vốn tự có cần bỏ ra ban đầu càng thấp
B. Rủi ro cho người vay càng cao
C. Lãi suất vay thường thấp hơn
D. Số tiền vay được càng lớn
13. Trong quy trình thẩm định dự án bất động sản, nghiên cứu `khả thi` (feasibility study) nhằm mục đích chính là:
A. Xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản
B. Đánh giá tiềm năng phát triển và lợi nhuận của dự án
C. So sánh dự án với các dự án cạnh tranh
D. Tìm kiếm nguồn vốn đầu tư cho dự án
14. Loại hình bất động sản nào thường có tính thanh khoản cao nhất?
A. Đất nông nghiệp vùng sâu vùng xa
B. Trung tâm thương mại lớn ở thành phố lớn
C. Căn hộ chung cư ở khu vực trung tâm
D. Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp ven biển
15. Khoản chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí hoạt động (operating expenses) của bất động sản cho thuê?
A. Chi phí quản lý bất động sản
B. Chi phí bảo trì, sửa chữa nhỏ
C. Chi phí trả nợ gốc và lãi vay
D. Thuế bất động sản hàng năm
16. Hình thức đầu tư bất động sản nào sau đây thường mang lại dòng tiền thụ động ổn định nhất?
A. Lướt sóng bất động sản (flipping)
B. Cho thuê bất động sản
C. Đầu tư vào đất nền chờ tăng giá
D. Phát triển dự án bất động sản rồi bán
17. Phương pháp thẩm định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh với các bất động sản tương đồng đã được bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp thu nhập
C. Phương pháp so sánh
D. Phương pháp thặng dư
18. Hình thức tài chính nào sau đây thường được sử dụng để tài trợ cho các dự án bất động sản thương mại lớn?
A. Vay tín chấp cá nhân
B. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp
C. Vay thế chấp nhà ở thông thường
D. Vốn tự có từ tiết kiệm cá nhân
19. Yếu tố `vị trí` ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo nguyên tắc nào sau đây?
A. Vị trí càng xa trung tâm, giá càng cao
B. Vị trí tốt, thuận tiện giao thông, tiện ích, giá càng cao
C. Vị trí không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản
D. Giá trị bất động sản tỷ lệ nghịch với độ ồn của vị trí
20. Trong hợp đồng mua bán bất động sản, `đặt cọc` (deposit) có vai trò chính là:
A. Thay thế cho hợp đồng chính thức
B. Đảm bảo giao kết hợp đồng và bồi thường thiệt hại nếu một bên vi phạm
C. Thanh toán toàn bộ giá trị bất động sản
D. Xác định giá bán cuối cùng của bất động sản
21. Lợi thế chính của việc đầu tư vào REITs (Real Estate Investment Trusts) so với đầu tư trực tiếp bất động sản là gì?
A. Lợi nhuận cao hơn
B. Tính thanh khoản cao hơn và vốn đầu tư thấp hơn
C. Quyền kiểm soát tài sản lớn hơn
D. Ít rủi ro hơn
22. Khái niệm `bong bóng bất động sản` (real estate bubble) thường xảy ra khi:
A. Giá bất động sản tăng trưởng ổn định theo thời gian
B. Giá bất động sản tăng quá nhanh và vượt xa giá trị thực
C. Giá bất động sản giảm do khủng hoảng kinh tế
D. Giá bất động sản biến động theo mùa
23. Chỉ số DCR (Debt Coverage Ratio - Tỷ lệ khả năng trả nợ) trong tài chính bất động sản đo lường:
A. Tỷ lệ nợ vay trên tổng giá trị tài sản
B. Khả năng thu nhập từ bất động sản có thể trả được nợ vay đến mức nào
C. Tỷ lệ lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu
D. Thời gian hoàn vốn đầu tư
24. Chỉ số nào sau đây thường được sử dụng để đánh giá khả năng sinh lời của một bất động sản cho thuê so với giá mua?
A. Tỷ lệ LTV (Loan-to-Value)
B. Tỷ lệ ROI (Return on Investment)
C. Tỷ lệ DCR (Debt Coverage Ratio)
D. Tỷ lệ Cap Rate (Capitalization Rate)
25. Công cụ tài chính phái sinh nào có thể được sử dụng để phòng ngừa rủi ro biến động lãi suất trong đầu tư bất động sản?
A. Cổ phiếu
B. Trái phiếu
C. Hợp đồng tương lai lãi suất
D. Chứng chỉ quỹ mở
26. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản khi lãi suất thế chấp tăng lên, với các yếu tố khác không đổi?
A. Giá trị bất động sản tăng
B. Giá trị bất động sản giảm
C. Giá trị bất động sản không đổi
D. Giá trị bất động sản biến động ngẫu nhiên
27. Đâu là nhược điểm chính của việc đầu tư vào bất động sản so với đầu tư vào chứng khoán?
A. Lợi nhuận thấp hơn
B. Tính thanh khoản thấp hơn và vốn đầu tư lớn hơn
C. Rủi ro cao hơn
D. Yêu cầu kiến thức chuyên môn sâu hơn
28. Rủi ro `thị trường` (market risk) trong đầu tư bất động sản đề cập đến:
A. Rủi ro do người thuê nhà không trả tiền thuê
B. Rủi ro do thiên tai, hỏa hoạn
C. Rủi ro do giá bất động sản giảm xuống do yếu tố kinh tế vĩ mô
D. Rủi ro do chính sách pháp luật thay đổi
29. Loại thuế nào sau đây thường phải nộp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam?
A. Thuế thu nhập doanh nghiệp
B. Thuế giá trị gia tăng (VAT)
C. Thuế thu nhập cá nhân
D. Thuế tiêu thụ đặc biệt
30. Trong quản lý rủi ro bất động sản, `đa dạng hóa danh mục` (diversification) có nghĩa là:
A. Chỉ đầu tư vào một loại hình bất động sản duy nhất
B. Đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau, ở nhiều vị trí khác nhau
C. Tập trung đầu tư vào bất động sản ở một khu vực địa lý nhất định
D. Sử dụng đòn bẩy tài chính cao để tăng lợi nhuận
