1. Trong tài chính bất động sản, `Equity Multiple` đo lường điều gì?
A. Tỷ suất sinh lời hàng năm trên vốn chủ sở hữu
B. Tổng lợi nhuận thu được so với vốn chủ sở hữu ban đầu
C. Tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ sở hữu
D. Giá trị tài sản ròng trên vốn chủ sở hữu
2. Chỉ số `Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu` (Debt-to-Equity Ratio) được sử dụng để đánh giá điều gì trong tài chính bất động sản?
A. Khả năng sinh lời của bất động sản
B. Mức độ sử dụng đòn bẩy tài chính và rủi ro tài chính của dự án
C. Hiệu quả quản lý chi phí hoạt động
D. Tốc độ tăng trưởng giá trị bất động sản
3. Trong mô hình tài chính bất động sản, chi phí nào sau đây thường được tính vào chi phí hoạt động (operating expenses)?
A. Chi phí lãi vay
B. Chi phí khấu hao
C. Chi phí quản lý bất động sản
D. Chi phí đầu tư ban đầu
4. Loại thuế nào sau đây thường phát sinh khi mua bán bất động sản tại Việt Nam?
A. Thuế thu nhập doanh nghiệp
B. Thuế giá trị gia tăng (VAT)
C. Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ chuyển nhượng bất động sản
D. Thuế tiêu thụ đặc biệt
5. Loại hình bất động sản nào thường chịu ảnh hưởng lớn nhất bởi suy thoái kinh tế?
A. Bất động sản nhà ở giá rẻ
B. Bất động sản công nghiệp
C. Bất động sản văn phòng hạng A
D. Bất động sản y tế
6. Đâu là hình thức đầu tư bất động sản trực tiếp phổ biến nhất?
A. Đầu tư vào quỹ tín thác bất động sản (REITs)
B. Mua cổ phiếu của các công ty bất động sản niêm yết
C. Mua và cho thuê căn hộ hoặc nhà riêng
D. Đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản thương mại
7. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi đánh giá tiềm năng tăng giá của một bất động sản?
A. Tuổi đời của tòa nhà
B. Thiết kế nội thất hiện đại
C. Vị trí và tiềm năng phát triển hạ tầng khu vực
D. Số lượng phòng ngủ và phòng tắm
8. Đòn bẩy tài chính (leverage) trong đầu tư bất động sản có thể mang lại lợi ích gì?
A. Giảm thiểu rủi ro mất vốn
B. Tăng tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu
C. Ổn định dòng tiền hàng tháng
D. Giảm chi phí giao dịch bất động sản
9. Chiến lược `Value-Add` trong đầu tư bất động sản tập trung vào việc gì?
A. Mua bất động sản đã hoàn thiện và cho thuê ngay
B. Mua bất động sản dưới giá thị trường và cải tạo, nâng cấp để tăng giá trị
C. Đầu tư vào đất nền và chờ tăng giá tự nhiên
D. Mua bất động sản ở vị trí đắc địa với giá cao
10. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong `bốn yếu tố giá trị` (four elements of value) trong thẩm định giá bất động sản?
A. Tiện ích (Utility)
B. Khan hiếm (Scarcity)
C. Chi phí xây dựng (Cost)
D. Khả năng chuyển nhượng (Transferability)
11. Loại hình đầu tư bất động sản nào sau đây thường được xem là có rủi ro thấp nhất?
A. Đầu tư vào các dự án phát triển bất động sản mới
B. Đầu tư vào đất nền vùng ven
C. Đầu tư vào quỹ REITs đa dạng hóa danh mục
D. Đầu tư lướt sóng bất động sản
12. Loại hình bất động sản nào thường có dòng tiền ổn định và ít biến động nhất?
A. Đất nền dự án
B. Khách sạn nghỉ dưỡng
C. Căn hộ dịch vụ
D. Kho bãi và trung tâm logistics
13. Hình thức tài trợ vốn nào sau đây thường có chi phí vốn cao nhất cho nhà phát triển bất động sản?
A. Vay ngân hàng
B. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp
C. Vốn chủ sở hữu
D. Vốn từ quỹ đầu tư bất động sản
14. Khái niệm `Giá trị thị trường` (Market Value) trong thẩm định giá bất động sản được định nghĩa chính xác nhất là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn bán bất động sản
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả cho bất động sản
C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà bất động sản có thể được giao dịch trên thị trường mở
D. Tổng chi phí đầu tư vào bất động sản
15. Trong phân tích đầu tư bất động sản, `Điểm hòa vốn` (Break-even Point) thể hiện điều gì?
A. Thời điểm dự án bất động sản đạt lợi nhuận cao nhất
B. Thời điểm tổng doanh thu từ bất động sản bằng tổng chi phí
C. Thời điểm giá bất động sản đạt đỉnh
D. Thời điểm dự án bất động sản hoàn thành xây dựng
16. Loại hình bất động sản nào sau đây thường có thời gian hoàn vốn (payback period) dài nhất?
A. Căn hộ cho thuê
B. Nhà phố thương mại
C. Khách sạn cao cấp
D. Kho xưởng cho thuê
17. Trong đầu tư bất động sản, `Tỷ lệ trống` (Vacancy Rate) cao thường chỉ dấu điều gì?
A. Thị trường bất động sản đang tăng trưởng mạnh
B. Nhu cầu thuê bất động sản đang thấp
C. Giá thuê bất động sản đang tăng nhanh
D. Quản lý bất động sản hiệu quả
18. Trong hợp đồng thuê bất động sản, điều khoản `Net Lease` có nghĩa là gì?
A. Người thuê chỉ trả tiền thuê cơ bản, người cho thuê chịu mọi chi phí khác
B. Người thuê chịu trách nhiệm thanh toán thêm một số chi phí vận hành bất động sản ngoài tiền thuê
C. Tiền thuê được tính dựa trên doanh thu của người thuê
D. Hợp đồng thuê có thời hạn ngắn hạn
19. Trong thị trường bất động sản, `bong bóng` (bubble) thường được hình thành do yếu tố nào?
A. Lãi suất ngân hàng tăng cao
B. Nguồn cung bất động sản vượt quá cầu thực tế
C. Đầu cơ và kỳ vọng giá tăng phi lý
D. Chính sách siết chặt tín dụng bất động sản
20. Công cụ tài chính `Chứng khoán hóa bất động sản` (Real Estate Securitization) tạo ra sản phẩm đầu tư nào?
A. Vàng
B. Trái phiếu doanh nghiệp
C. Chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản (REITs)
D. Hợp đồng tương lai bất động sản
21. Trong phân tích khả thi dự án bất động sản, `Phân tích độ nhạy` (Sensitivity Analysis) được sử dụng để làm gì?
A. Xác định giá trị thị trường hiện tại của dự án
B. Đánh giá tác động của sự thay đổi các biến số đầu vào đến kết quả dự án
C. So sánh dự án với các dự án tương tự trên thị trường
D. Ước tính dòng tiền dự kiến của dự án trong tương lai
22. Khái niệm `Due Diligence` trong giao dịch bất động sản bao gồm hoạt động nào?
A. Ký kết hợp đồng mua bán ngay lập tức
B. Thực hiện thẩm định pháp lý, tài chính và kỹ thuật của bất động sản trước khi mua
C. Chỉ kiểm tra bề ngoài của bất động sản
D. Thương lượng giá mua bất động sản
23. Chỉ số nào sau đây thường được sử dụng để đo lường tỷ suất sinh lời hiện tại của một bất động sản cho thuê?
A. Tỷ suất hoàn vốn nội bộ (IRR)
B. Tỷ lệ giá trên thu nhập (P/E)
C. Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate)
D. Giá trị hiện tại ròng (NPV)
24. Phương pháp `Dòng tiền chiết khấu` (Discounted Cash Flow - DCF) được sử dụng trong định giá bất động sản dựa trên yếu tố nào?
A. Chi phí xây dựng lại bất động sản
B. Giá trị các bất động sản so sánh trên thị trường
C. Giá trị hiện tại của dòng tiền dự kiến tạo ra từ bất động sản trong tương lai
D. Giá trị sổ sách kế toán của bất động sản
25. Trong thị trường bất động sản, `thị trường của người mua` (buyer`s market) xảy ra khi nào?
A. Nguồn cung bất động sản hạn chế, nhu cầu cao
B. Nguồn cung bất động sản dồi dào, nhu cầu thấp
C. Giá bất động sản đang tăng nhanh
D. Lãi suất vay mua nhà thấp
26. Loại hình rủi ro nào sau đây đặc trưng nhất cho đầu tư bất động sản và ít gặp hơn trong đầu tư chứng khoán?
A. Rủi ro thị trường (Market risk)
B. Rủi ro lãi suất (Interest rate risk)
C. Rủi ro thanh khoản (Liquidity risk)
D. Rủi ro lạm phát (Inflation risk)
27. Chỉ số `Tỷ lệ chi phí hoạt động` (Operating Expense Ratio - OER) đo lường điều gì?
A. Tỷ lệ lợi nhuận ròng trên tổng doanh thu
B. Tỷ lệ chi phí hoạt động trên tổng doanh thu
C. Tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản
D. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng tài sản
28. Trong thẩm định giá bất động sản, phương pháp so sánh thị trường (sales comparison approach) dựa trên nguyên tắc nào?
A. Giá trị bất động sản được xác định bởi chi phí xây dựng lại
B. Giá trị bất động sản được xác định bởi thu nhập tương lai
C. Giá trị bất động sản tương tự được bán gần đây là cơ sở để định giá
D. Giá trị bất động sản được xác định bởi giá trị đất
29. Rủi ro `quy hoạch` trong đầu tư bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sự thay đổi về lãi suất ngân hàng
B. Sự thay đổi về chính sách quy hoạch sử dụng đất của nhà nước
C. Rủi ro liên quan đến việc xây dựng và phát triển dự án
D. Rủi ro do thiên tai và dịch bệnh
30. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến thị trường bất động sản?
A. Lãi suất ngân hàng
B. Tỷ lệ thất nghiệp
C. Chính sách quy hoạch đô thị của địa phương
D. Tăng trưởng GDP
