Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Đầu tư và tài chính bất động sản – Đề 9

Lãi suất thả nổi (ARM) là loại lãi suất vay mua nhà biến động theo thời gian. Nó được điều chỉnh định kỳ (ví dụ: hàng tháng, hàng quý, hàng năm) dựa trên sự thay đổi của một chỉ số lãi suất tham chiếu (ví dụ: LIBOR, lãi suất cơ bản).

Phương pháp chi phí (cost approach) định giá bất động sản dựa trên chi phí tái tạo hoặc thay thế bất động sản đó (bao gồm chi phí đất, chi phí xây dựng, chi phí hao mòn...). Phương pháp này phù hợp nhất với các bất động sản đặc biệt, ít có giao dịch so sánh trên thị trường, hoặc bất động sản mới xây dựng.

'Due diligence' (thẩm định chuyên sâu) là quá trình nhà đầu tư hoặc người mua tiềm năng tiến hành điều tra, xác minh kỹ lưỡng mọi thông tin liên quan đến bất động sản (pháp lý, kỹ thuật, tài chính, thị trường...) trước khi đưa ra quyết định đầu tư hoặc mua bán để giảm thiểu rủi ro.

Flipping (lướt sóng bất động sản) là chiến lược đầu tư ngắn hạn, tập trung vào việc mua bất động sản với giá thấp (thường là bất động sản cần sửa chữa, cải tạo), sau đó nhanh chóng cải tạo và bán lại với giá cao hơn trong thời gian ngắn để kiếm lời nhanh.

Dòng tiền chi ra (cash outflow) bao gồm các khoản tiền mà dự án phải bỏ ra, như chi phí xây dựng, chi phí vốn (lãi vay), chi phí vận hành, chi phí marketing... Tiền thuê nhà thu được là dòng tiền vào (cash inflow), không phải dòng tiền chi ra.

DCR (Debt Service Coverage Ratio) là tỷ lệ đo lường khả năng trả nợ của người vay. Nó được tính bằng cách chia thu nhập ròng hoạt động (NOI) của bất động sản cho tổng chi phí trả nợ hàng năm (gốc và lãi). DCR > 1 cho thấy thu nhập từ bất động sản đủ khả năng trả nợ.

Chứng khoán hóa bất động sản (Mortgage-Backed Securities - MBS và Commercial Mortgage-Backed Securities - CMBS) là công cụ tài chính cho phép các tổ chức tài chính gom các khoản vay thế chấp bất động sản thành các gói và phát hành chứng khoán dựa trên dòng tiền từ các khoản vay này. Đây là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường bất động sản.

Đất nền dự án, đặc biệt ở khu vực đang phát triển, có tiềm năng tăng giá cao nếu dự án thành công và khu vực phát triển đúng kỳ vọng. Tuy nhiên, rủi ro cũng lớn do phụ thuộc nhiều vào quy hoạch, tiến độ dự án, và biến động thị trường.

Crowdfunding bất động sản cho phép nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ cùng góp vốn thông qua các nền tảng trực tuyến để đầu tư vào các dự án bất động sản. Ưu điểm lớn nhất là giảm rào cản gia nhập thị trường, mở ra cơ hội cho những người có vốn nhỏ tham gia đầu tư bất động sản.

Thế chấp quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất) là hình thức phổ biến trong vay mua nhà. Người thế chấp (bên vay) vẫn được quyền sử dụng, khai thác bất động sản nhưng quyền sở hữu và quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản đảm bảo cho khoản vay.

Theo quy định thuế hiện hành ở nhiều quốc gia, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản thường được tính trên thu nhập chịu thuế, là phần chênh lệch giữa giá bán (giá chuyển nhượng) và giá mua (giá vốn) cộng với các chi phí hợp lý liên quan đến việc mua bán (ví dụ: chi phí môi giới, phí công chứng...).

Câu ngạn ngữ 'vị trí, vị trí và vị trí' nhấn mạnh tầm quan trọng của vị trí trong bất động sản. Vị trí tốt (giao thông thuận tiện, tiện ích xung quanh, tiềm năng phát triển...) quyết định lớn đến giá trị, khả năng cho thuê, và tiềm năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.

Rủi ro chậm trễ tiến độ thi công, bàn giao là rủi ro đặc biệt lớn đối với các dự án phát triển bất động sản quy mô lớn (khu đô thị, chung cư...). Sự chậm trễ có thể gây đội vốn, giảm lợi nhuận, thậm chí ảnh hưởng đến uy tín chủ đầu tư và quyền lợi khách hàng.

Chi phí cơ hội là giá trị của cơ hội tốt nhất bị bỏ qua khi đưa ra quyết định. Trong đầu tư bất động sản, chi phí cơ hội là lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể kiếm được nếu họ chọn đầu tư vào một kênh khác (ví dụ: chứng khoán, gửi tiết kiệm) thay vì bất động sản.

Đặt cọc là biện pháp đảm bảo thực hiện hợp đồng. Bên đặt cọc thể hiện thiện chí mua và nếu không thực hiện hợp đồng sẽ mất cọc. Bên nhận cọc nếu không thực hiện hợp đồng phải trả lại cọc và bồi thường tương đương giá trị cọc (thường là gấp đôi).

Quỹ đầu tư bất động sản (REITs - Real Estate Investment Trusts) là hình thức đầu tư gián tiếp, cho phép các nhà đầu tư nhỏ lẻ góp vốn vào một quỹ chuyên nghiệp để đầu tư vào danh mục bất động sản đa dạng, từ đó hưởng lợi từ thu nhập cho thuê và tiềm năng tăng giá.

Tỷ lệ trống (vacancy rate) là tỷ lệ phần trăm diện tích hoặc số lượng căn hộ, văn phòng... trong một bất động sản hoặc khu vực không có người thuê hoặc sử dụng. Tỷ lệ trống cao cho thấy nhu cầu thuê thấp, có thể ảnh hưởng đến thu nhập và lợi nhuận đầu tư.

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là chỉ số quan trọng trong đầu tư bất động sản cho thuê, được tính bằng cách chia thu nhập ròng hoạt động hàng năm (NOI) cho giá trị thị trường hiện tại của bất động sản. Nó thể hiện tỷ lệ lợi nhuận mà nhà đầu tư có thể kỳ vọng thu được trên vốn đầu tư ban đầu.

Phân tích SWOT (Strengths, Weaknesses, Opportunities, Threats) là công cụ phổ biến trong đánh giá dự án. 'Điểm yếu' (weaknesses) là những yếu tố nội tại của dự án hoặc chủ đầu tư gây bất lợi, ví dụ như tiến độ chậm, năng lực quản lý yếu, chi phí vượt dự toán...

Bảo hiểm nhân thọ có kỳ hạn hoặc bảo hiểm tử kỳ (bảo hiểm tín dụng) thường được ngân hàng yêu cầu khi cho vay mua nhà để đảm bảo khoản vay được hoàn trả trong trường hợp người vay gặp rủi ro tử vong hoặc thương tật toàn bộ vĩnh viễn, mất khả năng trả nợ. Ngân hàng là người thụ hưởng bảo hiểm.

Đòn bẩy tài chính sử dụng vốn vay để gia tăng quy mô đầu tư, từ đó khuếch đại lợi nhuận (hoặc lỗ) trên vốn chủ sở hữu. Mục đích chính là tăng tỷ suất sinh lời trên vốn tự có, dù đi kèm rủi ro gia tăng.

Khi nguồn cung bất động sản tương tự (cùng loại hình, phân khúc, khu vực) tăng lên, đặc biệt nếu vượt quá cầu, sẽ tạo áp lực cạnh tranh, dẫn đến giảm giá bán hoặc giá cho thuê để thu hút khách hàng.

Phương pháp so sánh trực tiếp (hay còn gọi là phương pháp thị trường) định giá bất động sản bằng cách so sánh với giá bán của các bất động sản tương đồng về vị trí, đặc điểm, và thời điểm giao dịch.

Đối với bất động sản cho thuê, dòng tiền vào chủ yếu và thường xuyên đến từ tiền thuê nhà mà người thuê trả, cùng với các khoản phí dịch vụ khác (nếu có) như phí quản lý, phí bảo trì, phí giữ xe... Các nguồn vốn ban đầu (vay, vốn chủ) là dòng tiền vào ban đầu, không phải dòng tiền hoạt động thường xuyên.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư là nguyên tắc quan trọng để giảm thiểu rủi ro. Trong bất động sản, đa dạng hóa có nghĩa là không nên 'bỏ hết trứng vào một giỏ', mà nên phân bổ vốn đầu tư vào nhiều loại hình bất động sản khác nhau (để giảm rủi ro đặc thù của từng loại hình) và ở nhiều khu vực địa lý khác nhau (để giảm rủi ro khu vực).

Bất động sản thương mại (văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn...) thường có hợp đồng thuê dài hạn với giá trị lớn, do đó tạo ra dòng tiền thu nhập thụ động ổn định và lớn hơn so với bất động sản nhà ở cho thuê ngắn hạn. Tuy nhiên, rủi ro và vốn đầu tư cũng thường cao hơn.

Lợi thế cạnh tranh giúp một dự án bất động sản thu hút khách hàng và đạt hiệu quả đầu tư tốt hơn so với các dự án khác. Lợi thế này có thể đến từ nhiều yếu tố, như thiết kế độc đáo, tiện ích cao cấp, chất lượng xây dựng tốt, chính sách bán hàng hấp dẫn, uy tín chủ đầu tư, hoặc vị trí đắc địa.

Rủi ro lạm phát là rủi ro kinh tế vĩ mô, ảnh hưởng đến hầu hết các loại hình đầu tư, không chỉ riêng bất động sản. Các rủi ro còn lại (thị trường, lãi suất, thanh khoản) mang tính đặc thù cao hơn đối với thị trường bất động sản.

NPV (Net Present Value) đo lường giá trị hiện tại của dòng tiền ròng dự kiến từ dự án, trừ đi vốn đầu tư ban đầu. NPV dương cho thấy dự án có khả năng tạo ra giá trị gia tăng và đáng để đầu tư, NPV âm thì ngược lại.

Tỷ lệ hấp thụ (absorption rate) đo lường tốc độ tiêu thụ sản phẩm bất động sản trên thị trường. Nó thể hiện tỷ lệ phần trăm số lượng căn hộ, nền đất, hoặc diện tích văn phòng... được bán hoặc cho thuê thành công trong một khoảng thời gian nhất định (thường là quý hoặc năm). Tỷ lệ hấp thụ cao cho thấy thị trường sôi động, nhu cầu cao.