Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Quản lý bất động sản – Đề 2

Mục tiêu chính của quản lý bất động sản bao gồm tối đa hóa lợi nhuận, kiểm soát chi phí và duy trì quan hệ tốt với người thuê để đảm bảo vận hành hiệu quả và bền vững của bất động sản.

Quản lý bất động sản bền vững (Sustainable Property Management) ưu tiên hàng đầu việc giảm thiểu tác động tiêu cực đến môi trường và xã hội, thông qua các biện pháp như tiết kiệm năng lượng, sử dụng vật liệu thân thiện môi trường, quản lý chất thải, và tạo môi trường sống xanh, lành mạnh.

Văn phòng hạng A thường có tỷ lệ trống cao hơn trong thời kỳ kinh tế suy thoái vì các doanh nghiệp có xu hướng cắt giảm chi phí, thu hẹp quy mô hoặc chuyển sang văn phòng hạng thấp hơn để tiết kiệm. Nhà ở giá rẻ và cửa hàng nhu yếu phẩm ít bị ảnh hưởng hơn bởi suy thoái kinh tế.

Phần mềm quản lý bất động sản giúp tăng cường khả năng kiểm soát và hiệu quả quản lý bằng cách tự động hóa các quy trình, quản lý thông tin tập trung, theo dõi tài chính, lịch hẹn, và giao tiếp, từ đó tiết kiệm thời gian và giảm thiểu sai sót.

Trong thời đại kỹ thuật số, tờ rơi quảng cáo phát tận nhà (flyers) là công cụ marketing truyền thống kém hiệu quả hơn so với các công cụ marketing trực tuyến như website, trang rao vặt, mạng xã hội, và email marketing, vốn có khả năng tiếp cận đối tượng mục tiêu rộng lớn và đo lường hiệu quả tốt hơn.

Đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản (Diversification) giúp giảm thiểu rủi ro đặc thù (Idiosyncratic Risk) - rủi ro liên quan đến một bất động sản cụ thể hoặc một khu vực địa lý nhất định. Khi đầu tư vào nhiều loại hình và vị trí khác nhau, rủi ro sẽ được phân tán.

Rủi ro thị trường bất động sản suy giảm (Market Risk) là rủi ro lớn nhất khi đầu tư vào bất động sản cho thuê. Khi thị trường suy giảm, giá trị bất động sản có thể giảm, tỷ lệ trống tăng, và thu nhập cho thuê giảm, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận và giá trị đầu tư.

Thiết kế nội thất theo phong thủy có thể ảnh hưởng đến cảm quan và sở thích cá nhân, nhưng không phải là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp và khách quan đến giá trị thị trường của bất động sản. Các yếu tố như kinh tế vĩ mô, vị trí, tiện ích, và lãi suất ngân hàng có tác động lớn đến giá trị bất động sản.

Bất lợi chính của việc tự quản lý bất động sản (Self-Management) là chủ sở hữu phải tự mình đảm nhận tất cả các công việc, tốn nhiều thời gian và công sức, có thể ảnh hưởng đến công việc và cuộc sống cá nhân, đặc biệt nếu không có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn.

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là một chỉ số tài chính quan trọng, được tính bằng tỷ lệ giữa lợi nhuận ròng hàng năm (Net Operating Income - NOI) và giá trị thị trường hiện tại của bất động sản, thể hiện khả năng sinh lời của bất động sản so với giá trị của nó.

Hình thức tự quản lý (Self-Management) là khi chủ sở hữu bất động sản tự mình thực hiện tất cả các công việc quản lý như tìm kiếm người thuê, thu tiền thuê, bảo trì, giải quyết sự cố, mà không thuê bên thứ ba.

Bảo hiểm trách nhiệm chung (General Liability Insurance) bảo vệ chủ sở hữu bất động sản khỏi các rủi ro pháp lý như thương tích hoặc thiệt hại tài sản mà người khác có thể gặp phải trên bất động sản của họ.

Phần mềm CRM (Customer Relationship Management) là công cụ hiệu quả để quản lý lịch hẹn, theo dõi thông tin khách hàng tiềm năng, và duy trì giao tiếp, giúp quá trình quản lý và cho thuê bất động sản chuyên nghiệp và hiệu quả hơn.

Giá cho thuê bất động sản phụ thuộc lớn vào các yếu tố cơ bản như vị trí (gần trung tâm, giao thông thuận tiện...), kích thước (diện tích sử dụng) và các tiện nghi (nội thất, dịch vụ đi kèm). Màu sơn và số lượng cây xanh ít ảnh hưởng đến giá thuê.

NOI (Net Operating Income) là lợi nhuận hoạt động ròng, được tính bằng tổng doanh thu từ bất động sản trừ đi các chi phí hoạt động trực tiếp liên quan đến việc vận hành bất động sản. Chi phí khấu hao tài sản (Depreciation) là chi phí kế toán, không phải chi phí hoạt động trực tiếp, nên không được trừ khi tính NOI.

Điều khoản cho phép người thuê tự ý sửa chữa lớn mà không cần thông báo là không bảo vệ quyền lợi của chủ nhà vì có thể dẫn đến các sửa chữa không đúng tiêu chuẩn, gây hư hại tài sản và tranh chấp về sau.

Để duy trì tỷ lệ lấp đầy cao, người quản lý cần marketing hiệu quả để thu hút người thuê tiềm năng và duy trì chất lượng bất động sản để giữ chân người thuê hiện tại. Tăng giá thuê quá cao hoặc giảm bảo trì có thể làm giảm tỷ lệ lấp đầy.

Ngân sách vốn (Capital Budget) trong quản lý tài chính bất động sản được sử dụng để lập kế hoạch cho các khoản chi phí lớn, không thường xuyên, có tính chất đầu tư dài hạn như sửa chữa lớn, nâng cấp, cải tạo bất động sản, nhằm tăng giá trị và kéo dài tuổi thọ tài sản.

Hệ số nhân tiền thuê (Rent Multiplier) là một chỉ số định giá bất động sản, được tính bằng cách chia giá trị thị trường của bất động sản cho tổng thu nhập cho thuê hàng năm. Nó cho biết giá trị bất động sản gấp bao nhiêu lần thu nhập cho thuê hàng năm của nó.

Hợp đồng thuê thuần (Net Lease) trong bất động sản thương mại là loại hợp đồng mà người thuê, ngoài việc trả tiền thuê cơ bản, còn phải chịu trách nhiệm thanh toán một phần hoặc toàn bộ các chi phí vận hành bất động sản như thuế, bảo hiểm, và phí bảo trì chung.

Để cải thiện trải nghiệm người thuê nhà và xây dựng mối quan hệ tốt, người quản lý bất động sản cần tập trung vào việc phản hồi nhanh chóng và giải quyết hiệu quả các yêu cầu, khiếu nại của người thuê, thể hiện sự quan tâm và chuyên nghiệp trong dịch vụ.

Tranh chấp về tiền thuê nhà (chậm thanh toán, tăng giá thuê...) và tiền đặt cọc (trả lại, khấu trừ...) là loại hình tranh chấp phổ biến nhất giữa chủ nhà và người thuê nhà do liên quan trực tiếp đến nghĩa vụ tài chính và quyền lợi của cả hai bên trong quá trình thuê nhà.

Báo cáo tình trạng bất động sản (Property Condition Report) được lập khi bắt đầu và kết thúc hợp đồng thuê nhà để ghi nhận tình trạng ban đầu và cuối cùng của bất động sản, làm cơ sở giải quyết các vấn đề về hư hỏng và trách nhiệm sửa chữa.

Hiệp hội chủ sở hữu nhà (HOA) thường quản lý các khu dân cư phức hợp như chung cư, nhà phố, biệt thự, nơi có nhiều chủ sở hữu chung các tiện ích và không gian công cộng.

Nguyên tắc FIFO (First-In, First-Out) trong quản lý bất động sản có thể áp dụng để quản lý thứ tự xử lý hồ sơ đăng ký thuê nhà, đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong việc lựa chọn người thuê, ưu tiên các hồ sơ nộp trước.

Phương pháp định giá so sánh (CMA - Comparable Market Analysis) dựa trên việc so sánh bất động sản cần định giá với các bất động sản tương tự (về vị trí, kích thước, tiện nghi...) đã được bán gần đây trên thị trường để xác định giá trị thị trường hợp lý.

Khi lựa chọn công ty quản lý bất động sản, các yếu tố quan trọng cần xem xét bao gồm kinh nghiệm, uy tín, phí dịch vụ, điều khoản hợp đồng, và khả năng tiếp cận, quản lý bất động sản về mặt địa lý. Màu sắc logo của công ty là yếu tố không liên quan đến năng lực quản lý.

Quy trình kiểm toán bất động sản (Property Audit) là một đánh giá toàn diện, bao gồm kiểm tra tình trạng vật lý của bất động sản (bảo trì, an toàn...), hồ sơ tài chính (thu chi, ngân sách...), và các vấn đề pháp lý (hợp đồng, tuân thủ quy định).

Bảo trì phòng ngừa (Preventive Maintenance) là việc thực hiện các hoạt động bảo trì định kỳ, thường xuyên như kiểm tra, vệ sinh, bôi trơn, thay thế các bộ phận hao mòn... để ngăn ngừa sự cố, hư hỏng xảy ra, kéo dài tuổi thọ và giảm chi phí sửa chữa lớn trong tương lai.

Người quản lý bất động sản tập trung vào việc vận hành và quản lý bất động sản, không bao gồm tư vấn đầu tư cá nhân cho người thuê. Trách nhiệm chính là quản lý tài chính, bảo trì, và quan hệ với người thuê liên quan đến bất động sản đang quản lý.