1. Vai trò của người thẩm định giá bất động sản là gì?
A. Môi giới bất động sản và tìm kiếm người mua.
B. Đưa ra ý kiến chuyên môn khách quan về giá trị của bất động sản.
C. Quản lý và bảo trì bất động sản.
D. Quyết định giá bán cuối cùng của bất động sản.
2. Phương pháp so sánh trực tiếp (Sales Comparison Approach) trong định giá bất động sản dựa trên yếu tố nào là chính?
A. Chi phí xây dựng lại bất động sản tương tự.
B. Thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê bất động sản.
C. Giá bán gần đây của các bất động sản tương đồng về đặc điểm và vị trí.
D. Giá trị đất đai và các công trình phụ trợ trên đất.
3. Loại hình bất động sản nào thường được định giá bằng phương pháp `Giá trị còn lại của đất` (Land Residual Technique)?
A. Nhà ở riêng lẻ.
B. Đất đai tiềm năng phát triển dự án.
C. Căn hộ chung cư đã hoàn thiện.
D. Văn phòng cho thuê.
4. Trong định giá bất động sản, `Highest and Best Use` (Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) có nghĩa là gì?
A. Cách sử dụng bất động sản hiện tại mang lại lợi nhuận cao nhất.
B. Cách sử dụng bất động sản hợp pháp, khả thi về mặt vật lý, được hỗ trợ tài chính và mang lại giá trị cao nhất.
C. Cách sử dụng bất động sản được chính quyền địa phương phê duyệt.
D. Cách sử dụng bất động sản phổ biến nhất trong khu vực.
5. Khấu hao (Depreciation) trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.
B. Sự giảm giá trị của bất động sản do hao mòn, lỗi thời hoặc các yếu tố bên ngoài.
C. Chi phí bảo trì và sửa chữa bất động sản hàng năm.
D. Lãi suất vay vốn để mua bất động sản.
6. Yếu tố `Quyền sở hữu` (Tenure) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Quyền sở hữu không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
B. Bất động sản sở hữu vĩnh viễn thường có giá trị cao hơn bất động sản sở hữu có thời hạn.
C. Bất động sản sở hữu có thời hạn luôn có giá trị cao hơn.
D. Quyền sở hữu chỉ ảnh hưởng đến giá trị cho thuê, không ảnh hưởng đến giá bán.
7. Trong định giá bất động sản, `Giá trị bảo hiểm` (Insurable Value) thường thấp hơn `Giá trị thị trường` vì lý do gì?
A. Giá trị bảo hiểm bao gồm cả giá trị đất.
B. Giá trị bảo hiểm chỉ tính đến chi phí xây dựng lại công trình, không bao gồm giá trị đất.
C. Giá trị bảo hiểm được tính theo giá trị lịch sử, không phải giá trị hiện tại.
D. Giá trị bảo hiểm luôn được cố tình định giá thấp để giảm phí bảo hiểm.
8. Trong phương pháp chi phí, chi phí `tái tạo` (Reproduction Cost) khác với chi phí `thay thế` (Replacement Cost) như thế nào?
A. Chi phí tái tạo là chi phí xây dựng mới, chi phí thay thế là chi phí sửa chữa.
B. Chi phí tái tạo là chi phí xây dựng lại bản sao chính xác, chi phí thay thế là chi phí xây dựng công trình tương đương về công năng bằng vật liệu hiện đại.
C. Chi phí tái tạo luôn cao hơn chi phí thay thế.
D. Chi phí tái tạo và chi phí thay thế là giống nhau.
9. Phân tích SWOT có thể được ứng dụng trong định giá bất động sản để làm gì?
A. Tính toán chính xác giá trị bằng tiền của bất động sản.
B. Đánh giá các điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
C. Quảng bá bất động sản đến khách hàng tiềm năng.
D. Quản lý rủi ro pháp lý liên quan đến bất động sản.
10. Yếu tố `Quy hoạch sử dụng đất` ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Quy hoạch không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
B. Quy hoạch có thể hạn chế hoặc thúc đẩy tiềm năng phát triển, do đó ảnh hưởng lớn đến giá trị.
C. Quy hoạch chỉ ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp.
D. Quy hoạch chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thương mại.
11. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01 quy định về điều gì?
A. Quy trình thẩm định giá bất động sản.
B. Tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp của thẩm định viên.
C. Nguyên tắc chung về thẩm định giá.
D. Tất cả các đáp án trên.
12. Định giá bất động sản được hiểu là gì?
A. Quá trình xác định giá trị thị trường của bất động sản tại một thời điểm nhất định.
B. Việc dự đoán sự tăng trưởng giá bất động sản trong tương lai.
C. Hoạt động môi giới bất động sản để tìm kiếm khách hàng tiềm năng.
D. Công việc quản lý và vận hành các dự án bất động sản.
13. Phương pháp chi phí (Cost Approach) thường được sử dụng hiệu quả nhất cho loại bất động sản nào?
A. Đất đai trống và các công trình mới xây dựng.
B. Các bất động sản thương mại đang hoạt động.
C. Các căn hộ chung cư đã qua sử dụng.
D. Các bất động sản có lịch sử lâu đời và giá trị văn hóa.
14. Sai sót nào sau đây có thể dẫn đến định giá bất động sản không chính xác theo phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Sử dụng quá nhiều bất động sản so sánh.
B. Lựa chọn các bất động sản so sánh không tương đồng về đặc điểm hoặc thời điểm giao dịch quá xa.
C. Điều chỉnh giá quá ít cho các khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
D. Cả đáp án 2 và 3.
15. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate) trong phương pháp thu nhập được tính bằng công thức nào?
A. Thu nhập ròng hoạt động / Giá trị bất động sản.
B. Giá trị bất động sản / Thu nhập ròng hoạt động.
C. Tổng thu nhập tiềm năng / Chi phí hoạt động.
D. Chi phí hoạt động / Tổng thu nhập tiềm năng.
16. Khi định giá một bất động sản đặc biệt như di tích lịch sử, yếu tố nào cần được xem xét đặc biệt?
A. Diện tích và vị trí địa lý.
B. Giá trị lịch sử, văn hóa và kiến trúc độc đáo.
C. Thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê.
D. Chi phí xây dựng lại theo phong cách hiện đại.
17. Điều gì KHÔNG phải là một nguồn thông tin chính để thẩm định viên thu thập dữ liệu định giá bất động sản?
A. Hồ sơ giao dịch bất động sản công khai.
B. Thông tin từ các trang web rao bán bất động sản trực tuyến.
C. Ý kiến cá nhân của người môi giới bất động sản.
D. Dữ liệu thị trường từ các công ty nghiên cứu bất động sản.
18. Nguyên tắc `Thay thế` (Substitution) trong định giá bất động sản có nghĩa là gì?
A. Giá trị của một bất động sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi chi phí thay thế một bất động sản tương tự.
B. Người mua sẽ luôn chọn bất động sản có giá thấp nhất mà không quan tâm đến chất lượng.
C. Giá trị bất động sản tăng lên khi có sự thay đổi về quy hoạch sử dụng đất.
D. Việc thay thế vật liệu xây dựng rẻ tiền hơn sẽ làm tăng giá trị bất động sản.
19. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `Giá trị thanh lý` (Liquidation Value) đề cập đến điều gì?
A. Giá trị của bất động sản khi bán trong điều kiện thị trường bình thường.
B. Giá trị của bất động sản khi bán nhanh chóng trong tình huống khẩn cấp hoặc phá sản.
C. Giá trị ban đầu khi mua bất động sản.
D. Giá trị sau khi đã trừ đi các chi phí liên quan đến giao dịch.
20. Loại hình rủi ro nào sau đây là đặc trưng nhất trong đầu tư bất động sản?
A. Rủi ro lạm phát.
B. Rủi ro thanh khoản.
C. Rủi ro lãi suất.
D. Rủi ro tỷ giá hối đoái.
21. Trong bối cảnh thị trường bất động sản `bong bóng`, việc định giá có xu hướng bị ảnh hưởng như thế nào?
A. Giá trị định giá thường thấp hơn giá trị thực tế.
B. Giá trị định giá có thể bị thổi phồng, vượt quá giá trị thực tế.
C. Định giá trở nên chính xác hơn do có nhiều giao dịch tham khảo.
D. Thị trường `bong bóng` không ảnh hưởng đến quá trình định giá.
22. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí địa lý.
B. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
C. Màu sơn tường bên trong nhà.
D. Kích thước và diện tích sử dụng.
23. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) trong định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc nào?
A. Giá trị của bất động sản hiện tại bằng tổng chi phí xây dựng trong tương lai.
B. Giá trị của bất động sản hiện tại là giá trị quy đổi về hiện tại của các dòng tiền thu nhập và chi phí dự kiến trong tương lai.
C. Giá trị bất động sản được xác định bằng giá bán của các bất động sản tương tự.
D. Giá trị bất động sản phụ thuộc vào lãi suất ngân hàng hiện hành.
24. Chỉ số `Giá trị ròng hiện tại` (Net Present Value - NPV) có vai trò gì trong định giá bất động sản đầu tư?
A. Xác định giá trị thị trường hiện tại của bất động sản dựa trên dòng tiền tương lai dự kiến.
B. Tính toán chi phí xây dựng và phát triển bất động sản.
C. So sánh giá trị bất động sản với các tài sản đầu tư khác.
D. Đo lường mức độ rủi ro của dự án bất động sản.
25. Mục đích chính của việc định giá bất động sản là gì?
A. Để tăng giá trị bất động sản cho người bán.
B. Để xác định mức giá hợp lý cho giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp hoặc mục đích thuế.
C. Để quảng bá bất động sản đến nhiều khách hàng tiềm năng.
D. Để đơn giản hóa quy trình pháp lý liên quan đến bất động sản.
26. Phương pháp thặng dư (Development Approach) thường được áp dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Nhà ở đã qua sử dụng.
B. Dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển.
C. Đất nông nghiệp.
D. Cửa hàng bán lẻ đang hoạt động.
27. Lỗi phổ biến nào thường gặp trong định giá bất động sản?
A. Sử dụng quá nhiều phương pháp định giá khác nhau.
B. Đánh giá quá cao hoặc quá thấp do thiên vị cá nhân hoặc thiếu thông tin thị trường.
C. Cập nhật thông tin thị trường quá thường xuyên.
D. Áp dụng các tiêu chuẩn định giá quá nghiêm ngặt.
28. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản khi lãi suất thế chấp tăng lên?
A. Giá trị bất động sản có xu hướng tăng.
B. Giá trị bất động sản có xu hướng giảm.
C. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng.
D. Giá trị bất động sản biến động không dự đoán được.
29. Giá trị thị trường (Market Value) và Giá trị sử dụng (Value in Use) khác nhau như thế nào?
A. Giá trị thị trường là giá trị cho người bán, giá trị sử dụng là giá trị cho người mua.
B. Giá trị thị trường là giá trị ước tính trên thị trường mở, giá trị sử dụng là giá trị đối với một người sử dụng cụ thể.
C. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị sử dụng.
D. Giá trị thị trường và giá trị sử dụng luôn bằng nhau.
30. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach) chủ yếu dựa vào yếu tố nào để định giá bất động sản?
A. Chi phí xây dựng và cải tạo bất động sản.
B. Giá trị thị trường của các bất động sản tương tự trong khu vực.
C. Khả năng tạo ra thu nhập từ bất động sản đó.
D. Diện tích và vị trí địa lý của bất động sản.
