1. Loại hình hao mòn nào KHÔNG được xem xét trong phương pháp chi phí?
A. Hao mòn vật lý (Physical deterioration).
B. Hao mòn chức năng (Functional obsolescence).
C. Hao mòn kinh tế (Economic obsolescence).
D. Hao mòn vô hình (Intangible deterioration).
2. Hạn chế chính của phương pháp chi phí trong định giá bất động sản là:
A. Khó áp dụng cho bất động sản mới xây dựng.
B. Không phù hợp với bất động sản tạo thu nhập.
C. Khó xác định chính xác chi phí hao mòn của công trình xây dựng.
D. Không tính đến yếu tố vị trí của bất động sản.
3. Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (VAS) quy định về:
A. Giá sàn và giá trần của bất động sản.
B. Nguyên tắc, quy trình, và phương pháp thẩm định giá.
C. Mức phí dịch vụ thẩm định giá.
D. Thuế thu nhập từ hoạt động thẩm định giá.
4. Trong phương pháp thu nhập trực tiếp, công thức tính giá trị bất động sản (V) là gì, biết thu nhập ròng (NOI) và tỷ suất vốn hóa (R)?
A. V = NOI x R
B. V = NOI / R
C. V = R / NOI
D. V = NOI + R
5. Ảnh hưởng của `ô nhiễm môi trường` đến giá trị bất động sản thường được xem xét theo nguyên tắc:
A. Nguyên tắc cung và cầu.
B. Nguyên tắc phù hợp (conformity).
C. Nguyên tắc tác động ngoại cảnh (externalities).
D. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (highest and best use).
6. Trong định giá doanh nghiệp bất động sản, giá trị tài sản ròng (Net Asset Value - NAV) thường được sử dụng như:
A. Giá trị thị trường duy nhất của doanh nghiệp.
B. Giá trị sàn (giá trị tối thiểu) của doanh nghiệp.
C. Giá trị trần (giá trị tối đa) của doanh nghiệp.
D. Giá trị trung bình của doanh nghiệp.
7. Điều gì KHÔNG phải là một loại hình bất động sản phổ biến?
A. Bất động sản nhà ở.
B. Bất động sản thương mại.
C. Bất động sản công nghiệp.
D. Bất động sản ảo (Virtual Real Estate).
8. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu `bong bóng`, điều gì có khả năng xảy ra với tỷ suất vốn hóa (cap rate)?
A. Tỷ suất vốn hóa có xu hướng tăng mạnh.
B. Tỷ suất vốn hóa có xu hướng giảm xuống.
C. Tỷ suất vốn hóa không bị ảnh hưởng bởi bong bóng bất động sản.
D. Tỷ suất vốn hóa trở nên không xác định.
9. Trong định giá bất động sản, `phân tích sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use Analysis) nhằm mục đích:
A. Xác định giá trị hiện tại của bất động sản.
B. Xác định mục đích sử dụng đất hợp pháp và mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản.
C. So sánh giá trị bất động sản với các bất động sản lân cận.
D. Đánh giá tiềm năng tăng giá của bất động sản trong tương lai.
10. Sai sót phổ biến trong định giá bất động sản theo phương pháp so sánh giao dịch là:
A. Sử dụng quá nhiều bất động sản so sánh.
B. Không điều chỉnh các khác biệt quan trọng giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
C. Điều chỉnh giá bán của bất động sản mục tiêu thay vì bất động sản so sánh.
D. Chỉ sử dụng dữ liệu giao dịch từ các nguồn tin trực tuyến.
11. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào KHÔNG THỂ thiếu?
A. Phân tích chi tiết về nội thất và ngoại thất của bất động sản.
B. Mô tả về phương pháp định giá đã sử dụng và lý do lựa chọn.
C. Thông tin cá nhân chi tiết của người định giá (số điện thoại, địa chỉ nhà riêng).
D. Dự báo về xu hướng tăng giá bất động sản trong tương lai.
12. Khi nào thì phương pháp định giá `bình quân gia quyền` (weighted average) thường được sử dụng trong định giá bất động sản?
A. Khi chỉ có một phương pháp định giá khả thi.
B. Khi muốn đơn giản hóa quá trình định giá.
C. Khi kết hợp kết quả từ nhiều phương pháp định giá khác nhau.
D. Khi không có đủ dữ liệu để áp dụng các phương pháp định giá khác.
13. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng NHẤT cho các loại hình bất động sản tạo ra thu nhập, như tòa nhà văn phòng hoặc trung tâm thương mại?
A. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
B. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach).
C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
D. Phương pháp thặng dư (Development Approach).
14. Khái niệm `Giá trị đặc biệt` (Special Value) trong định giá bất động sản đề cập đến:
A. Giá trị thị trường của bất động sản vào thời điểm đặc biệt (ví dụ, khủng hoảng kinh tế).
B. Giá trị gia tăng do các yếu tố độc đáo, vượt trội của bất động sản so với thị trường chung.
C. Giá trị mà bất động sản mang lại cho một người mua cụ thể, có thể cao hơn giá trị thị trường.
D. Giá trị tối thiểu mà người bán chấp nhận.
15. Trong định giá quyền sử dụng đất, yếu tố `thời hạn sử dụng đất` ảnh hưởng TRỰC TIẾP nhất đến phương pháp định giá nào?
A. Phương pháp so sánh giao dịch.
B. Phương pháp chi phí.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Cả ba phương pháp như nhau.
16. Khi định giá một căn hộ chung cư, yếu tố `tầng cao` (vị trí tầng) thường được xem xét điều chỉnh trong phương pháp nào?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp so sánh giao dịch.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Cả ba phương pháp trên.
17. Giá trị thị trường (Market Value) của bất động sản được định nghĩa là:
A. Giá cao nhất mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá mà một người mua cụ thể sẵn sàng trả.
C. Giá ước tính hợp lý nhất mà bất động sản có thể được giao dịch trên thị trường mở tại một thời điểm định trước.
D. Giá trị sổ sách kế toán của bất động sản.
18. Khi đánh giá `tiềm năng phát triển` của một khu đất, yếu tố nào sau đây là QUAN TRỌNG NHẤT?
A. Màu đất.
B. Độ cao so với mực nước biển.
C. Quy hoạch sử dụng đất và giấy phép xây dựng.
D. Số lượng cây xanh hiện có trên đất.
19. Yếu tố `thời gian` ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo nguyên tắc nào?
A. Nguyên tắc thay thế.
B. Nguyên tắc dự kiến (anticipation).
C. Nguyên tắc thay đổi (change).
D. Nguyên tắc đóng góp (contribution).
20. Trong báo cáo định giá, `Giả định đặc biệt` (Extraordinary Assumptions) được sử dụng khi:
A. Không có đủ dữ liệu thị trường.
B. Cần đơn giản hóa quá trình định giá.
C. Có những yếu tố không chắc chắn, có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị.
D. Muốn đưa ra giá trị cao hơn giá trị thị trường.
21. Định giá bất động sản là quá trình ước tính giá trị của một bất động sản. Mục đích chính của định giá bất động sản KHÔNG bao gồm:
A. Xác định giá trị thị trường để mua bán, chuyển nhượng.
B. Làm cơ sở cho vay thế chấp bất động sản.
C. Xác định nghĩa vụ thuế liên quan đến bất động sản.
D. Tạo ra lợi nhuận tối đa từ việc đầu tư ngắn hạn vào thị trường chứng khoán.
22. Loại hình bất động sản nào sau đây KHÔNG phù hợp để định giá bằng phương pháp thu nhập?
A. Khách sạn.
B. Nhà ở gia đình để ở (nhà riêng, biệt thự).
C. Văn phòng cho thuê.
D. Trung tâm thương mại.
23. Điều gì KHÔNG phải là một bước cơ bản trong quy trình định giá bất động sản?
A. Xác định vấn đề định giá (Identify the problem).
B. Thu thập và phân tích dữ liệu (Gather and analyze data).
C. Đàm phán giá với chủ sở hữu bất động sản (Negotiate price with property owner).
D. Tổng hợp và đưa ra kết luận giá trị (Reconcile and conclude value).
24. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản.
B. Kích thước và diện tích của bất động sản.
C. Màu sắc sơn tường bên trong bất động sản.
D. Tình trạng pháp lý và quy hoạch của bất động sản.
25. Tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) trong định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập được hiểu là:
A. Tỷ lệ phần trăm lợi nhuận ròng hàng năm trên tổng chi phí đầu tư ban đầu.
B. Tỷ lệ phần trăm lợi nhuận gộp hàng năm trên giá trị bất động sản.
C. Tỷ lệ phần trăm lợi nhuận ròng hàng năm trên giá trị bất động sản.
D. Tỷ lệ phần trăm chi phí hoạt động hàng năm trên doanh thu từ bất động sản.
26. Nguyên tắc `Thay thế` (Substitution) trong định giá bất động sản phát biểu rằng giá trị của một bất động sản có xu hướng được xác định bởi:
A. Chi phí xây dựng lại một bất động sản tương tự.
B. Giá của những bất động sản tương tự có thể thay thế trên thị trường.
C. Giá mà người mua sẵn lòng trả bất kể giá thị trường.
D. Chi phí cải tạo và nâng cấp bất động sản.
27. Mục đích của việc `kiểm tra chéo` (reconciliation) trong định giá bất động sản là:
A. Đảm bảo tính chính xác tuyệt đối của giá trị định giá.
B. Xác định phương pháp định giá tốt nhất.
C. Xem xét và tổng hợp kết quả từ các phương pháp định giá khác nhau để đưa ra giá trị cuối cùng hợp lý nhất.
D. Loại bỏ các phương pháp định giá không phù hợp.
28. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế (replacement cost) khác với chi phí tái tạo (reproduction cost) ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế bao gồm cả chi phí đất, chi phí tái tạo thì không.
B. Chi phí thay thế tính toán chi phí xây dựng một công trình tương tự về công năng sử dụng bằng vật liệu và thiết kế hiện đại, còn chi phí tái tạo tính toán chi phí xây dựng lại bản sao chính xác.
C. Chi phí thay thế luôn cao hơn chi phí tái tạo.
D. Chi phí tái tạo chỉ áp dụng cho bất động sản cũ, chi phí thay thế cho bất động sản mới.
29. Trong định giá đất trống, phương pháp `thặng dư` (development approach) thường được sử dụng khi:
A. Đất đã có công trình xây dựng.
B. Đất không có tiềm năng phát triển.
C. Đất có tiềm năng phát triển thành dự án bất động sản.
D. Đất nông nghiệp đang canh tác.
30. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh (comparable) là cần thiết để:
A. Làm cho giá của bất động sản so sánh cao hơn giá của bất động sản mục tiêu.
B. Loại bỏ sự khác biệt giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
C. Đơn giản hóa quá trình định giá và giảm thiểu sai sót.
D. Tăng tính cạnh tranh cho bất động sản so sánh trên thị trường.
