1. Trong định giá bất động sản, `Giá trị thanh lý` (Liquidation Value) thường thấp hơn `Giá trị thị trường` (Market Value) khi nào?
A. Khi bất động sản cần được bán nhanh chóng, thường trong tình huống khẩn cấp hoặc phá sản.
B. Khi thị trường bất động sản đang tăng trưởng mạnh.
C. Khi bất động sản nằm ở vị trí đắc địa.
D. Khi bất động sản mới được xây dựng.
2. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach) thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Bất động sản thương mại và đầu tư tạo ra thu nhập (ví dụ: văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê).
B. Bất động sản nhà ở riêng lẻ.
C. Đất nông nghiệp.
D. Bất động sản công nghiệp nặng.
3. Khi định giá một khách sạn đang hoạt động, phương pháp nào sẽ phù hợp nhất?
A. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
B. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach).
C. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
D. Phương pháp giá trị còn lại (Residual Value Method).
4. Tỷ suất vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) trong định giá bất động sản theo phương pháp thu nhập được tính bằng công thức nào?
A. Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập ròng hoạt động (NOI) / Giá trị bất động sản.
B. Tỷ suất vốn hóa = Giá trị bất động sản / Thu nhập ròng hoạt động (NOI).
C. Tỷ suất vốn hóa = Thu nhập gộp tiềm năng (PGI) / Giá trị bất động sản.
D. Tỷ suất vốn hóa = Chi phí hoạt động / Thu nhập ròng hoạt động (NOI).
5. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản nếu lãi suất vay mua nhà tăng lên?
A. Giá trị bất động sản có xu hướng giảm do chi phí vay tăng, làm giảm khả năng chi trả của người mua.
B. Giá trị bất động sản có xu hướng tăng do nhu cầu đầu tư tăng.
C. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng bởi lãi suất.
D. Giá trị bất động sản có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào loại bất động sản.
6. Thẩm định viên bất động sản (Appraiser) có vai trò chính là gì?
A. Đưa ra ý kiến chuyên môn về giá trị của bất động sản một cách độc lập và khách quan.
B. Môi giới bất động sản để bán được giá cao nhất.
C. Quản lý bất động sản cho chủ sở hữu.
D. Tư vấn đầu tư bất động sản.
7. Tại sao việc kiểm tra pháp lý bất động sản lại quan trọng trong quá trình định giá?
A. Để xác định quyền sở hữu hợp pháp, các hạn chế về sử dụng đất, và các vấn đề pháp lý có thể ảnh hưởng đến giá trị.
B. Để đảm bảo bất động sản có đủ điều kiện để bán.
C. Để kiểm tra chất lượng xây dựng của bất động sản.
D. Để xác định giá trị bảo hiểm của bất động sản.
8. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng nhất cho các bất động sản nhà ở?
A. Phương pháp so sánh giao dịch (Sales Comparison Approach).
B. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
D. Phương pháp giá trị còn lại (Residual Value Method).
9. Lỗi phổ biến trong phương pháp so sánh giao dịch là gì?
A. Sử dụng các bất động sản so sánh không thực sự tương đồng với bất động sản mục tiêu.
B. Không điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh.
C. Áp dụng quá nhiều điều chỉnh.
D. Tất cả các đáp án trên.
10. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào quan trọng nhất để người đọc hiểu rõ về giá trị được đưa ra?
A. Phần giải thích và biện luận cho các phương pháp và dữ liệu sử dụng.
B. Phần mô tả chi tiết về bất động sản.
C. Phần thông tin về thẩm định viên.
D. Phần tóm tắt giá trị định giá.
11. Tại sao vị trí được coi là yếu tố quan trọng nhất trong định giá bất động sản (`Location, Location, Location`)?
A. Vị trí ảnh hưởng đến nhiều yếu tố khác như tiện ích xung quanh, khả năng tiếp cận, môi trường sống, và tiềm năng tăng giá.
B. Vị trí là yếu tố duy nhất không thể thay đổi được của bất động sản.
C. Vị trí quyết định chi phí xây dựng.
D. Vị trí luôn phản ánh đẳng cấp của bất động sản.
12. Trong trường hợp nào, phương pháp chi phí (Cost Approach) có thể là phương pháp định giá phù hợp nhất?
A. Khi định giá các bất động sản đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường, hoặc các công trình mới xây dựng.
B. Khi định giá nhà ở trong khu đô thị sầm uất.
C. Khi định giá bất động sản cho thuê.
D. Khi định giá đất nông nghiệp.
13. Điều gì KHÔNG phải là một bước trong quy trình định giá bất động sản?
A. Thương lượng giá cả với người mua hoặc người bán.
B. Xác định mục đích và phạm vi định giá.
C. Thu thập và phân tích dữ liệu.
D. Báo cáo kết quả định giá.
14. Trong định giá đất trống, phương pháp nào thường được ưu tiên sử dụng?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp (Direct Comparison Method).
B. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow Method).
C. Phương pháp phân tích thặng dư (Development Approach/Residual Method).
D. Phương pháp chi phí tái tạo (Reproduction Cost Method).
15. Giá trị bảo hiểm (Insurable Value) của bất động sản thường được xác định dựa trên yếu tố nào?
A. Chi phí tái thiết (Replacement Cost) của công trình.
B. Giá trị thị trường của bất động sản.
C. Giá trị đất.
D. Giá trị thu nhập tiềm năng.
16. Mục đích chính của việc định giá bất động sản là gì?
A. Xác định giá trị thị trường của bất động sản.
B. Tăng giá trị bất động sản.
C. Giảm thuế bất động sản.
D. Quản lý bất động sản hiệu quả hơn.
17. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh (comparable) được thực hiện như thế nào khi nó có đặc điểm tốt hơn bất động sản mục tiêu?
A. Giảm giá bán của bất động sản so sánh.
B. Tăng giá bán của bất động sản so sánh.
C. Không điều chỉnh giá bán.
D. Điều chỉnh tùy thuộc vào cảm tính của người định giá.
18. Khi nào thì `phương pháp phân tích thặng dư` (Residual Value Method) được sử dụng trong định giá bất động sản?
A. Để định giá đất tiềm năng phát triển, bằng cách ước tính giá trị dự án sau khi hoàn thành và trừ đi chi phí phát triển để tìm ra giá trị đất còn lại.
B. Để định giá bất động sản hiện hữu bằng cách trừ khấu hao từ chi phí xây dựng mới.
C. Để định giá bất động sản cho thuê bằng cách chia thu nhập ròng cho tỷ suất vốn hóa.
D. Để định giá bất động sản bằng cách so sánh với các giao dịch tương tự.
19. Giá trị thị trường (Market Value) và Giá trị đầu tư (Investment Value) khác nhau như thế nào?
A. Giá trị thị trường là giá mà bất động sản có thể được bán trên thị trường mở, còn giá trị đầu tư là giá trị đối với một nhà đầu tư cụ thể dựa trên mục tiêu và kỳ vọng của họ.
B. Giá trị thị trường là giá trị dài hạn, còn giá trị đầu tư là giá trị ngắn hạn.
C. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị đầu tư.
D. Giá trị thị trường và giá trị đầu tư là giống nhau.
20. Thế nào là `Giá trị sử dụng` (Value in Use) của bất động sản?
A. Giá trị của bất động sản đối với một người sử dụng cụ thể, dựa trên lợi ích mà nó mang lại cho người đó.
B. Giá trị thị trường của bất động sản.
C. Giá trị trung bình của các bất động sản tương tự.
D. Giá trị tối đa mà bất động sản có thể đạt được.
21. Phương pháp chi phí (Cost Approach) định giá bất động sản dựa trên nguyên tắc nào?
A. Giá trị bất động sản bằng chi phí xây dựng mới tương đương trừ đi khấu hao.
B. Giá trị bất động sản bằng tổng các chi phí đã đầu tư vào nó.
C. Giá trị bất động sản bằng giá trị đất cộng với giá trị công trình hiện tại.
D. Giá trị bất động sản bằng chi phí cải tạo và nâng cấp nó.
22. Khấu hao (Depreciation) trong định giá bất động sản theo phương pháp chi phí bao gồm loại nào?
A. Khấu hao vật lý, khấu hao chức năng, và khấu hao ngoại cảnh.
B. Khấu hao tài chính, khấu hao kinh tế, và khấu hao thị trường.
C. Khấu hao sử dụng, khấu hao thời gian, và khấu hao công nghệ.
D. Khấu hao hữu hình và khấu hao vô hình.
23. Loại hình quy hoạch đô thị nào có thể làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực?
A. Quy hoạch phát triển hạ tầng giao thông, tiện ích công cộng, công viên cây xanh, và khu vực thương mại.
B. Quy hoạch tăng mật độ xây dựng nhà cao tầng.
C. Quy hoạch khu công nghiệp nặng.
D. Quy hoạch hạn chế phát triển xây dựng.
24. Phân tích thị trường (Market Analysis) trong định giá bất động sản bao gồm việc nghiên cứu yếu tố nào?
A. Cung và cầu bất động sản, xu hướng giá cả, điều kiện kinh tế vĩ mô và vi mô ảnh hưởng đến thị trường.
B. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
C. Chi phí xây dựng và vật liệu.
D. Ý kiến chủ quan của thẩm định viên.
25. Nguyên tắc `Thay thế` (Substitution) trong định giá bất động sản có nghĩa là gì?
A. Giá trị của một bất động sản bị ảnh hưởng bởi chi phí thay thế nó bằng một bất động sản tương tự.
B. Giá trị của một bất động sản có thể thay đổi theo thời gian.
C. Người mua sẽ trả một giá cao hơn cho một bất động sản độc đáo.
D. Bất động sản nên được thay thế định kỳ để duy trì giá trị.
26. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí (Location).
B. Kích thước và diện tích (Size and Area).
C. Màu sơn tường bên trong (Interior Wall Paint Color).
D. Tình trạng và chất lượng xây dựng (Condition and Construction Quality).
27. Trong định giá bất động sản, `Ngày định giá` (Valuation Date) có ý nghĩa gì?
A. Thời điểm mà giá trị bất động sản được xác định, phản ánh điều kiện thị trường tại thời điểm đó.
B. Ngày mà báo cáo định giá được phát hành.
C. Ngày bất động sản được mua bán.
D. Ngày thẩm định viên bắt đầu quá trình định giá.
28. Thế nào là `Giá trị đặc biệt` (Special Value) trong định giá bất động sản?
A. Giá trị vượt quá giá trị thị trường, phát sinh do các yếu tố đặc biệt hoặc lợi ích cá nhân của một người mua cụ thể.
B. Giá trị thấp hơn giá trị thị trường do tình trạng đặc biệt của bất động sản.
C. Giá trị chỉ áp dụng cho bất động sản đặc biệt như di tích lịch sử.
D. Giá trị được xác định bởi các chuyên gia đặc biệt.
29. Yếu tố `Thời gian trên thị trường` (Days on Market - DOM) của bất động sản so sánh có ý nghĩa gì trong định giá?
A. Thời gian DOM dài có thể cho thấy thị trường đang chậm lại hoặc bất động sản có vấn đề, có thể cần điều chỉnh giá giảm.
B. Thời gian DOM dài luôn cho thấy bất động sản có giá trị cao.
C. Thời gian DOM không ảnh hưởng đến giá trị định giá.
D. Thời gian DOM chỉ quan trọng đối với người bán, không liên quan đến định giá.
30. Điều gì có thể gây ra `khấu hao ngoại cảnh` (external obsolescence) cho một bất động sản?
A. Sự thay đổi tiêu cực trong môi trường xung quanh bất động sản, ví dụ như xây dựng đường cao tốc gần nhà, ô nhiễm môi trường, hoặc suy thoái kinh tế khu vực.
B. Sự xuống cấp về vật lý của công trình.
C. Sự lỗi thời về thiết kế hoặc công năng sử dụng.
D. Sự thay đổi trong sở thích của người mua nhà.
