1. Quyền sở hữu bất động sản có ảnh hưởng như thế nào đến giá trị định giá?
A. Quyền sở hữu không ảnh hưởng đến giá trị định giá.
B. Quyền sở hữu đầy đủ (Fee Simple) thường có giá trị cao nhất.
C. Quyền sở hữu có thời hạn (Leasehold) luôn có giá trị cao hơn quyền sở hữu vĩnh viễn.
D. Loại hình sở hữu không được xem xét trong quá trình định giá.
2. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh bất động sản mục tiêu với các bất động sản tương đồng đã được bán gần đây?
A. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
B. Phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach).
C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
D. Phương pháp thặng dư (Surplus Land Approach).
3. Mục đích của các quy định và tiêu chuẩn định giá bất động sản là gì?
A. Tăng phí dịch vụ định giá.
B. Bảo vệ người tiêu dùng và đảm bảo tính chuyên nghiệp của hoạt động định giá.
C. Hạn chế số lượng chuyên gia định giá.
D. Đơn giản hóa quy trình định giá.
4. Phân tích dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow - DCF) thường được sử dụng khi nào trong định giá bất động sản?
A. Chỉ khi định giá bất động sản nhà ở.
B. Khi định giá các dự án phát triển bất động sản hoặc bất động sản đầu tư phức tạp.
C. Luôn được sử dụng thay thế cho phương pháp vốn hóa trực tiếp.
D. Khi không có đủ dữ liệu so sánh.
5. Phương pháp định giá nào thường được sử dụng nhất cho các bất động sản tạo thu nhập như tòa nhà văn phòng hoặc trung tâm thương mại?
A. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
B. Phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach).
C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
D. Phương pháp phân tích dòng tiền chiết khấu (Discounted Cash Flow Analysis).
6. Bước đầu tiên trong quy trình định giá bất động sản thường là gì?
A. Thu thập và phân tích dữ liệu thị trường.
B. Xác định vấn đề định giá (Identification of the Appraisal Problem).
C. Áp dụng các phương pháp định giá.
D. Lập báo cáo định giá.
7. Ai là người thường thực hiện định giá bất động sản chuyên nghiệp?
A. Nhân viên môi giới bất động sản.
B. Chuyên gia định giá bất động sản (Appraiser).
C. Luật sư bất động sản.
D. Kỹ sư xây dựng.
8. Giá trị thị trường (Market Value) khác với giá trị đầu tư (Investment Value) ở điểm nào?
A. Giá trị thị trường mang tính chủ quan, trong khi giá trị đầu tư mang tính khách quan.
B. Giá trị thị trường là giá trị cho một nhà đầu tư cụ thể, giá trị đầu tư là giá trị cho thị trường chung.
C. Giá trị thị trường là giá trị cho thị trường chung, giá trị đầu tư là giá trị cho một nhà đầu tư cụ thể dựa trên các tiêu chí đầu tư riêng.
D. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị đầu tư do phản ánh giá trị sử dụng.
9. Yếu tố pháp lý nào sau đây có thể ảnh hưởng đáng kể đến giá trị bất động sản?
A. Màu sơn của ngôi nhà.
B. Quy hoạch sử dụng đất hiện hành.
C. Số lượng phòng ngủ trong nhà.
D. Loại vật liệu xây dựng được sử dụng.
10. Nguồn dữ liệu chính cho phương pháp so sánh thường là gì?
A. Chi phí xây dựng công trình tương tự.
B. Giá cho thuê của các bất động sản tương tự.
C. Thông tin về giá giao dịch của các bất động sản tương tự đã bán gần đây.
D. Dữ liệu về thu nhập ròng từ bất động sản.
11. Tại sao tính độc lập của người định giá lại quan trọng trong quá trình định giá?
A. Để người định giá có thể tự do quyết định phương pháp định giá.
B. Để đảm bảo ý kiến giá trị không bị ảnh hưởng bởi các bên liên quan có lợi ích tài chính.
C. Để người định giá có thể làm việc nhanh hơn.
D. Tính độc lập không thực sự quan trọng trong định giá.
12. Định giá bất động sản được định nghĩa chính xác nhất là gì?
A. Quá trình xác định giá trị thị trường của bất động sản tại một thời điểm cụ thể.
B. Việc ước tính chi phí xây dựng lại một bất động sản mới tương tự.
C. Việc dự đoán giá bất động sản trong tương lai dựa trên xu hướng thị trường.
D. Việc thương lượng giá mua bán bất động sản giữa người mua và người bán.
13. Kỹ thuật `Vốn hóa trực tiếp` (Direct Capitalization) thường được sử dụng trong phương pháp định giá nào?
A. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
B. Phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach).
C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
D. Phương pháp giá trị còn lại (Residual Value Technique).
14. Một trong những thách thức lớn nhất khi định giá bất động sản độc đáo hoặc đặc biệt là gì?
A. Thiếu dữ liệu so sánh phù hợp.
B. Chi phí thu thập thông tin quá cao.
C. Phương pháp định giá quá phức tạp.
D. Khách hàng không hiểu quy trình định giá.
15. Thiên vị của người định giá (Appraiser bias) có thể ảnh hưởng đến định giá như thế nào?
A. Không ảnh hưởng vì định giá dựa trên dữ liệu khách quan.
B. Có thể dẫn đến định giá cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường thực tế.
C. Chỉ ảnh hưởng đến phương pháp định giá được sử dụng.
D. Chỉ xảy ra khi định giá cho mục đích thế chấp.
16. Sự biến động thị trường cao (High market volatility) ảnh hưởng đến độ chính xác của định giá bất động sản như thế nào?
A. Làm tăng độ chính xác vì có nhiều dữ liệu giao dịch hơn.
B. Làm giảm độ chính xác do dữ liệu thị trường nhanh chóng trở nên lỗi thời.
C. Không ảnh hưởng vì phương pháp định giá đã tính đến yếu tố biến động.
D. Chỉ ảnh hưởng đến định giá bất động sản thương mại.
17. Nguyên tắc `Thay thế` (Substitution) trong định giá bất động sản phát biểu rằng:
A. Giá trị của một bất động sản có thể thay đổi theo thời gian do các yếu tố thị trường.
B. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương.
C. Giá trị bất động sản được xác định bởi chi phí thay thế các vật liệu xây dựng đã hao mòn.
D. Bất động sản nên được định giá bằng cách so sánh với các bất động sản tương tự đã bán gần đây.
18. Lãi suất tăng thường có tác động như thế nào đến giá trị bất động sản?
A. Giá trị bất động sản tăng.
B. Giá trị bất động sản giảm.
C. Giá trị bất động sản không đổi.
D. Tác động không rõ ràng và phụ thuộc vào yếu tố khác.
19. Nguyên tắc đạo đức quan trọng nhất đối với người định giá bất động sản là gì?
A. Tối đa hóa lợi nhuận cho khách hàng.
B. Bảo mật thông tin cá nhân của khách hàng.
C. Duy trì tính độc lập và khách quan trong quá trình định giá.
D. Hoàn thành định giá trong thời gian ngắn nhất có thể.
20. Nguyên tắc `Tuân thủ` (Conformity) trong định giá bất động sản đề xuất rằng giá trị được tối đa hóa khi các bất động sản:
A. Được xây dựng với chi phí thấp nhất.
B. Tương đồng về phong cách và tiện ích với các bất động sản xung quanh.
C. Nổi bật và khác biệt so với các bất động sản khác.
D. Có kích thước lớn nhất trong khu vực.
21. Nguyên tắc `Đóng góp` (Contribution) trong định giá bất động sản nói về điều gì?
A. Giá trị của một bất động sản được xác định bởi tổng chi phí của các thành phần cấu thành.
B. Giá trị của một thành phần hoặc tiện ích của bất động sản được đo bằng mức độ nó đóng góp vào giá trị tổng thể.
C. Giá trị bất động sản có xu hướng hội tụ về giá trị trung bình của khu vực.
D. Giá trị bất động sản luôn thay đổi và không cố định.
22. Nguồn dữ liệu nào thường được coi là đáng tin cậy nhất cho dữ liệu giao dịch so sánh?
A. Tin tức bất động sản trực tuyến.
B. Hồ sơ công khai về giao dịch bất động sản (Public records).
C. Ước tính giá trị trực tuyến tự động (AVM).
D. Thông tin từ người môi giới bất động sản.
23. Trách nhiệm chính của chuyên gia định giá bất động sản là gì?
A. Tìm kiếm người mua tiềm năng cho bất động sản.
B. Đưa ra ý kiến giá trị khách quan và độc lập.
C. Đàm phán giá mua bán bất động sản.
D. Quản lý bất động sản cho chủ sở hữu.
24. Các quyền sử dụng hạn chế (easements) và các hạn chế khác (restrictions) có thể ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Không ảnh hưởng vì chỉ là vấn đề pháp lý.
B. Thường làm giảm giá trị bất động sản do hạn chế quyền sử dụng.
C. Luôn làm tăng giá trị bất động sản do tăng tính độc đáo.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị cho thuê, không ảnh hưởng đến giá trị bán.
25. Sự khác biệt chính trong phương pháp định giá giữa bất động sản nhà ở và bất động sản thương mại là gì?
A. Không có sự khác biệt đáng kể, phương pháp định giá là như nhau.
B. Bất động sản thương mại thường được định giá chủ yếu dựa trên thu nhập, trong khi nhà ở thường dựa trên so sánh giao dịch.
C. Bất động sản nhà ở luôn được định giá bằng phương pháp chi phí.
D. Bất động sản thương mại không cần định giá chuyên nghiệp.
26. Lỗi phổ biến nào sau đây thường gặp trong định giá bất động sản?
A. Sử dụng dữ liệu so sánh quá khứ thay vì dữ liệu hiện tại.
B. Áp dụng tất cả các phương pháp định giá để đảm bảo tính chính xác.
C. Chỉ sử dụng một nguồn dữ liệu duy nhất để tiết kiệm thời gian.
D. Bỏ qua yếu tố về tình trạng pháp lý của bất động sản.
27. Phương pháp định giá nào dựa nhiều nhất vào dữ liệu giao dịch gần đây của các bất động sản tương tự?
A. Phương pháp chi phí (Cost Approach).
B. Phương pháp so sánh (Sales Comparison Approach).
C. Phương pháp thu nhập (Income Capitalization Approach).
D. Cả phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập.
28. Trong phương pháp thu nhập, điều gì xảy ra với giá trị bất động sản nếu tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate) giảm, với giả định thu nhập ròng không đổi?
A. Giá trị bất động sản giảm.
B. Giá trị bất động sản tăng.
C. Giá trị bất động sản không đổi.
D. Không có đủ thông tin để xác định.
29. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là yếu tố trực tiếp ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí của bất động sản.
B. Kích thước và diện tích của bất động sản.
C. Tình trạng pháp lý và quy hoạch của bất động sản.
D. Sở thích cá nhân của người định giá bất động sản.
30. Sau khi thu thập dữ liệu, bước tiếp theo quan trọng trong quy trình định giá là gì?
A. Lập báo cáo định giá.
B. Phân tích và xử lý dữ liệu.
C. Tham quan bất động sản.
D. Xác định mục đích định giá.
