1. Công cụ nào sau đây KHÔNG phải là một nguồn dữ liệu quan trọng trong định giá bất động sản theo phương pháp so sánh giao dịch?
A. Hồ sơ giao dịch bất động sản công khai.
B. Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản.
C. Thông tin rao bán bất động sản hiện tại.
D. Báo cáo tài chính của công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán.
2. Sai sót phổ biến nào trong định giá bất động sản bằng phương pháp so sánh giao dịch?
A. Sử dụng quá nhiều bất động sản so sánh.
B. Điều chỉnh giá quá mức hoặc không đủ cho các khác biệt.
C. Chỉ sử dụng dữ liệu giao dịch mới nhất.
D. Luôn chọn bất động sản so sánh có giá bán cao nhất.
3. Điều gì xảy ra với giá trị bất động sản nếu lãi suất thế chấp tăng?
A. Giá trị bất động sản thường tăng.
B. Giá trị bất động sản thường giảm.
C. Giá trị bất động sản không bị ảnh hưởng.
D. Giá trị bất động sản có thể tăng hoặc giảm tùy thuộc vào khu vực.
4. Trong phương pháp thu nhập, thu nhập ròng hoạt động (NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu trừ thuế thu nhập.
B. Tổng doanh thu trừ chi phí tài chính.
C. Tổng doanh thu tiềm năng trừ chi phí vận hành.
D. Tổng doanh thu trừ chi phí khấu hao.
5. Yếu tố nào sau đây là quan trọng nhất khi định giá một bất động sản nhà ở để bán?
A. Diện tích xây dựng lớn nhất có thể.
B. Vị trí tương đồng với các bất động sản đã bán gần đây.
C. Nội thất sang trọng và hiện đại nhất.
D. Tuổi đời của công trình xây dựng.
6. Trong định giá bất động sản, `giá trị đặc biệt` (Special Value) khác với `giá trị thị trường` như thế nào?
A. Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích gia tăng cho một người mua cụ thể, vượt quá giá trị thị trường chung.
C. Giá trị đặc biệt được xác định bởi chính phủ.
D. Giá trị đặc biệt và giá trị thị trường là giống nhau.
7. Nguyên tắc `Thay thế` (Substitution) trong định giá bất động sản nghĩa là gì?
A. Giá trị của bất động sản được xác định bởi chi phí thay thế nó bằng một bất động sản tương tự.
B. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí mua một bất động sản tương tự khác.
C. Giá trị bất động sản luôn thay đổi theo thời gian.
D. Cần thay thế các bộ phận hư hỏng của bất động sản để duy trì giá trị.
8. Điều gì có thể xảy ra nếu thẩm định giá bất động sản được thực hiện bởi một người không có đủ trình độ chuyên môn?
A. Không có ảnh hưởng gì.
B. Báo cáo thẩm định giá có thể không được ngân hàng chấp nhận.
C. Giá trị bất động sản sẽ tự động tăng lên.
D. Chỉ ảnh hưởng đến thời gian thẩm định giá.
9. Yếu tố `quy hoạch sử dụng đất` ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
B. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thương mại.
C. Quy hoạch sử dụng đất có thể hạn chế hoặc gia tăng giá trị bất động sản tùy thuộc vào mục đích sử dụng được quy hoạch.
D. Luôn làm giảm giá trị bất động sản.
10. Yếu tố nào sau đây có thể làm giảm giá trị của một bất động sản?
A. Nằm trong khu vực có cơ sở hạ tầng phát triển.
B. Gần các tiện ích công cộng như công viên và trường học.
C. Ô nhiễm môi trường xung quanh.
D. Hướng nhà tốt.
11. Điều gì KHÔNG phải là một bước trong quy trình thẩm định giá bất động sản tiêu chuẩn?
A. Kiểm tra và mô tả bất động sản.
B. Phân tích thị trường và khu vực lân cận.
C. Đàm phán giá với chủ sở hữu bất động sản.
D. Áp dụng các phương pháp định giá và đưa ra kết luận giá trị.
12. Mục đích chính của việc thẩm định giá bất động sản là gì?
A. Để tăng giá trị bất động sản.
B. Để xác định giá trị thị trường hoặc giá trị khác của bất động sản cho một mục đích cụ thể.
C. Để môi giới bất động sản dễ dàng bán được nhà.
D. Để cơ quan thuế thu được nhiều thuế hơn.
13. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÓ định giá nhất?
A. Căn hộ chung cư.
B. Nhà phố liền kề.
C. Đất nền dự án.
D. Bất động sản có mục đích sử dụng hỗn hợp phức tạp.
14. Phương pháp thu nhập thường được sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất nông nghiệp.
B. Nhà ở gia đình.
C. Bất động sản thương mại và đầu tư (ví dụ: văn phòng, trung tâm thương mại).
D. Nhà kho.
15. Trong phương pháp chi phí tái tạo, `chi phí hao mòn lũy kế` được tính toán để làm gì?
A. Để tăng giá trị bất động sản.
B. Để ước tính giá trị hiện tại của công trình xây dựng đã qua sử dụng.
C. Để tính chi phí bảo trì trong tương lai.
D. Để xác định giá trị đất đai.
16. Trong phương pháp so sánh giao dịch, việc điều chỉnh giá bán của bất động sản so sánh (comps) được thực hiện để làm gì?
A. Để tăng giá trị của bất động sản so sánh.
B. Để làm cho bất động sản so sánh giống hệt với bất động sản mục tiêu.
C. Để phản ánh sự khác biệt về đặc điểm giữa bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
D. Để giảm giá trị của bất động sản so sánh.
17. Loại hình rủi ro nào sau đây KHÔNG liên quan trực tiếp đến định giá bất động sản?
A. Rủi ro thị trường (biến động giá cả).
B. Rủi ro pháp lý (thay đổi quy định).
C. Rủi ro hoạt động (quản lý bất động sản).
D. Rủi ro tín dụng (vỡ nợ của quốc gia khác).
18. Khái niệm `giá trị thị trường` trong định giá bất động sản được hiểu là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Giá ước tính hợp lý nhất mà bất động sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, tại một thời điểm cụ thể.
D. Giá trị sổ sách kế toán của bất động sản.
19. Hệ số vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate) trong định giá bất động sản bằng phương pháp thu nhập thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ tăng trưởng giá trị bất động sản hàng năm.
B. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm mà nhà đầu tư kỳ vọng trên vốn đầu tư.
C. Tổng thu nhập tiềm năng của bất động sản.
D. Chi phí vận hành bất động sản hàng năm.
20. Trong định giá bất động sản, `giá trị bảo hiểm` (Insurable Value) khác với `giá trị thị trường` ở điểm nào?
A. Giá trị bảo hiểm luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị bảo hiểm thường chỉ bao gồm chi phí tái tạo công trình xây dựng, không bao gồm giá trị đất.
C. Giá trị bảo hiểm và giá trị thị trường là giống nhau.
D. Giá trị bảo hiểm được xác định bởi ngân hàng.
21. Phương pháp định giá bất động sản nào thường được sử dụng nhất cho các loại hình bất động sản đặc biệt, ít giao dịch trên thị trường (ví dụ: nhà thờ, bảo tàng)?
A. Phương pháp so sánh giao dịch.
B. Phương pháp chi phí tái tạo.
C. Phương pháp thu nhập.
D. Phương pháp thặng dư.
22. Yếu tố `khan hiếm` (scarcity) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
B. Làm giảm giá trị bất động sản.
C. Làm tăng giá trị bất động sản.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản ở khu vực nông thôn.
23. Trong phương pháp chi phí, chi phí nào sau đây KHÔNG được tính vào chi phí tái tạo?
A. Chi phí vật liệu xây dựng.
B. Chi phí nhân công.
C. Chi phí lợi nhuận của nhà phát triển.
D. Chi phí cơ hội của đất đai khi sử dụng cho mục đích hiện tại.
24. Khái niệm `hao mòn` (depreciation) trong định giá bất động sản đề cập đến điều gì?
A. Sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian.
B. Sự giảm giá trị của bất động sản do các yếu tố như tuổi đời, hư hỏng, hoặc lỗi thời.
C. Chi phí bảo trì bất động sản.
D. Lãi suất cho vay mua bất động sản.
25. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố `vị trí` ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Giao thông kết nối.
B. Tiện ích xung quanh (trường học, bệnh viện).
C. Chất lượng xây dựng công trình.
D. Môi trường và cảnh quan khu vực.
26. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `Highest and Best Use` (Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) đề cập đến điều gì?
A. Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản.
B. Mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản, hợp pháp, khả thi về vật lý và tài chính.
C. Mục đích sử dụng được quy định trong quy hoạch.
D. Mục đích sử dụng phổ biến nhất trong khu vực.
27. Phương pháp định giá `thặng dư` (Residual Method) thường được sử dụng trong trường hợp nào?
A. Định giá nhà ở đã qua sử dụng.
B. Định giá đất trống để phát triển dự án.
C. Định giá bất động sản cho thuê văn phòng.
D. Định giá bất động sản nông nghiệp.
28. Khi thẩm định giá một bất động sản cho mục đích thế chấp, ngân hàng thường quan tâm đến loại giá trị nào nhất?
A. Giá trị thanh lý (Liquidation Value).
B. Giá trị đầu tư (Investment Value).
C. Giá trị thị trường (Market Value).
D. Giá trị sử dụng (Value in Use).
29. Trong định giá bất động sản, `giá trị thanh lý` (Liquidation Value) thường được sử dụng khi nào?
A. Định giá để mua bán bất động sản thông thường.
B. Định giá trong trường hợp doanh nghiệp phá sản hoặc cần bán nhanh tài sản.
C. Định giá để thế chấp ngân hàng.
D. Định giá cho mục đích bảo hiểm.
30. Trong báo cáo thẩm định giá, phần nào thường chứa thông tin chi tiết về phương pháp định giá đã sử dụng?
A. Phần tóm tắt.
B. Phần mô tả bất động sản.
C. Phần phân tích và kết luận giá trị.
D. Phần thông tin pháp lý.
