1. Phương pháp định giá bất động sản nào phù hợp nhất để định giá một nhà thờ hoặc thư viện công cộng, những loại tài sản ít khi được mua bán trên thị trường mở?
A. Phương pháp so sánh trực tiếp
B. Phương pháp chi phí
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
2. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, khi bất động sản so sánh có điều kiện tốt hơn so với bất động sản mục tiêu, cần điều chỉnh như thế nào?
A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản mục tiêu.
B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản mục tiêu.
C. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh.
D. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh.
3. Loại hình thẩm định giá nào thường được yêu cầu khi một ngân hàng cấp khoản vay thế chấp để mua bất động sản?
A. Thẩm định giá trị bảo hiểm
B. Thẩm định giá trị thị trường
C. Thẩm định giá trị thanh lý
D. Thẩm định giá trị đầu tư
4. Điều gì xảy ra với tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) khi rủi ro đầu tư vào một loại hình bất động sản cụ thể tăng lên?
A. Tỷ suất vốn hóa giảm xuống.
B. Tỷ suất vốn hóa tăng lên.
C. Tỷ suất vốn hóa không thay đổi.
D. Tỷ suất vốn hóa dao động ngẫu nhiên.
5. Phương pháp định giá nào thường được sử dụng để định giá các bất động sản tạo ra thu nhập, như tòa nhà văn phòng hoặc trung tâm thương mại?
A. Phương pháp chi phí
B. Phương pháp so sánh trực tiếp
C. Phương pháp thu nhập
D. Phương pháp thặng dư
6. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) được sử dụng để:
A. Tính tổng thu nhập tiềm năng của bất động sản.
B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm của bất động sản thành giá trị thị trường ước tính.
C. Xác định chi phí hoạt động của bất động sản.
D. Tính tỷ lệ lấp đầy của bất động sản.
7. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, yếu tố điều chỉnh nào sau đây thường được áp dụng khi so sánh một bất động sản mục tiêu có diện tích đất lớn hơn so với bất động sản so sánh?
A. Điều chỉnh tăng giá bất động sản mục tiêu
B. Điều chỉnh giảm giá bất động sản mục tiêu
C. Điều chỉnh tăng giá bất động sản so sánh
D. Điều chỉnh giảm giá bất động sản so sánh
8. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố bên ngoài ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Tình hình kinh tế khu vực
B. Quy hoạch sử dụng đất của chính phủ
C. Thiết kế nội thất của căn nhà
D. Tiện ích công cộng xung quanh
9. Loại giá trị nào sau đây thường được sử dụng trong các quyết định đầu tư bất động sản, phản ánh giá trị của bất động sản đối với một nhà đầu tư cụ thể, có thể cao hơn hoặc thấp hơn giá trị thị trường?
A. Giá trị thị trường
B. Giá trị đầu tư
C. Giá trị bảo hiểm
D. Giá trị thanh lý
10. Khi định giá một bất động sản cho mục đích tính thuế tài sản, loại giá trị nào thường được sử dụng?
A. Giá trị thị trường
B. Giá trị được đánh giá (Assessed Value)
C. Giá trị bảo hiểm
D. Giá trị đầu tư
11. Loại hình rủi ro nào sau đây liên quan đến sự thay đổi của lãi suất và ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Rủi ro kinh doanh
B. Rủi ro tài chính
C. Rủi ro lãi suất
D. Rủi ro pháp lý
12. Trong phương pháp thu nhập, thu nhập ròng hoạt động (NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng thu nhập tiềm năng trừ chi phí hoạt động.
B. Tổng thu nhập tiềm năng trừ chi phí tài chính.
C. Tổng thu nhập hiệu quả trừ chi phí hoạt động.
D. Tổng thu nhập hiệu quả trừ chi phí tài chính.
13. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong bốn yếu tố giá trị (Giá trị sử dụng) cơ bản của bất động sản?
A. Tiện ích
B. Khan hiếm
C. Khả năng chi trả
D. Khả năng chuyển nhượng
14. Trong định giá bất động sản, thuật ngữ `tỷ lệ trống` (Vacancy Rate) dùng để chỉ:
A. Tỷ lệ diện tích sàn xây dựng chưa được sử dụng.
B. Tỷ lệ số căn hộ/văn phòng đang bỏ trống so với tổng số căn hộ/văn phòng trong một tòa nhà hoặc khu vực.
C. Tỷ lệ diện tích đất chưa được xây dựng.
D. Tỷ lệ chi phí hoạt động so với tổng thu nhập.
15. Trong định giá bất động sản, `chi phí thay thế` (Replacement Cost) khác với `chi phí tái tạo` (Reproduction Cost) ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế tính cả giá trị đất, chi phí tái tạo thì không.
B. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình tương tự về chức năng sử dụng bằng vật liệu và thiết kế hiện đại, chi phí tái tạo là chi phí xây dựng lại bản sao chính xác của công trình gốc.
C. Chi phí thay thế chỉ tính chi phí vật liệu, chi phí tái tạo tính cả chi phí nhân công.
D. Chi phí thay thế sử dụng cho phương pháp thu nhập, chi phí tái tạo cho phương pháp chi phí.
16. Trong định giá bất động sản, `phân tích độ nhạy` (Sensitivity Analysis) được sử dụng để:
A. Xác định giá trị trung bình của bất động sản.
B. Đánh giá mức độ ảnh hưởng của sự thay đổi trong các giả định đầu vào đến kết quả định giá.
C. So sánh giá trị của bất động sản với các tài sản tương tự.
D. Tính toán tỷ suất vốn hóa phù hợp.
17. Trong phương pháp chi phí, `hao mòn hữu hình` (Physical Deterioration) đề cập đến:
A. Sự lỗi thời về chức năng của công trình.
B. Sự suy giảm giá trị do các yếu tố bên ngoài bất động sản.
C. Sự suy giảm giá trị do hao mòn vật lý và tuổi tác của công trình.
D. Sự thay đổi trong quy định xây dựng.
18. Sai sót phổ biến nào trong định giá bất động sản có thể xảy ra khi thẩm định viên quá tin tưởng vào thông tin do khách hàng cung cấp mà không xác minh độc lập?
A. Thiên vị xác nhận (Confirmation bias)
B. Thiên vị neo đậu (Anchoring bias)
C. Thiên vị sẵn có (Availability bias)
D. Thiên vị đại diện (Representativeness bias)
19. Điều gì KHÔNG phải là một bước trong quy trình định giá bất động sản tiêu chuẩn?
A. Xác định vấn đề định giá.
B. Thu thập và phân tích dữ liệu.
C. Đàm phán giá với người mua tiềm năng.
D. Áp dụng các phương pháp định giá và hòa giải giá trị.
20. Khái niệm `sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use) trong định giá bất động sản là gì?
A. Sử dụng hiện tại của bất động sản.
B. Sử dụng mang lại giá trị cao nhất cho bất động sản, hợp pháp, khả thi về thể chất và tài chính.
C. Sử dụng được quy định trong quy hoạch sử dụng đất.
D. Sử dụng được chính quyền địa phương khuyến khích.
21. Yếu tố nào sau đây thuộc về `hao mòn chức năng` (Functional Obsolescence) trong định giá bất động sản?
A. Xuất hiện vết nứt trên tường.
B. Thiết kế bố trí phòng không hợp lý hoặc lỗi thời.
C. Ô nhiễm môi trường xung quanh.
D. Mái nhà bị dột.
22. Loại hình bất động sản nào sau đây thường KHÓ định giá nhất bằng phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Căn hộ chung cư trong khu đô thị mới.
B. Nhà phố liền kề trong khu dân cư hiện hữu.
C. Biệt thự nghỉ dưỡng cao cấp trên đảo riêng.
D. Văn phòng cho thuê hạng B trong tòa nhà văn phòng lớn.
23. Giá trị thị trường của một bất động sản được định nghĩa chính xác nhất là gì?
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả trong mọi tình huống.
C. Giá ước tính hợp lý nhất mà một tài sản có thể được giao dịch giữa người mua và người bán tự nguyện, có đầy đủ thông tin và hành động vì lợi ích tốt nhất của mình.
D. Giá trị bảo hiểm của bất động sản.
24. Thẩm định viên bất động sản cần tuân thủ bộ quy tắc đạo đức nghề nghiệp nào để đảm bảo tính khách quan và công bằng trong quá trình định giá?
A. Quy tắc ứng xử của Hiệp hội Bất động sản Quốc gia (NAR)
B. Tiêu chuẩn Thẩm định Giá trị Bất động sản Việt Nam (TCVN)
C. Tiêu chuẩn nghề nghiệp thẩm định giá quốc tế (IVSC)
D. Tất cả các đáp án trên đều đúng, tùy thuộc vào khu vực và mục đích thẩm định.
25. Khi nào thì việc sử dụng phương pháp thanh lý (Liquidation Value) là phù hợp nhất trong định giá bất động sản?
A. Khi định giá cho mục đích thế chấp.
B. Khi định giá cho mục đích mua bán thông thường trên thị trường.
C. Khi cần định giá nhanh chóng để bán tài sản trong tình huống khẩn cấp hoặc phá sản.
D. Khi định giá cho mục đích bảo hiểm.
26. Khi định giá một khu đất trống tiềm năng phát triển, phương pháp thặng dư (Residual Method) chủ yếu tập trung vào:
A. So sánh với giá đất trống tương tự đã bán.
B. Chi phí xây dựng công trình trên đất.
C. Giá trị phát triển tiềm năng của công trình sau khi hoàn thành, trừ đi chi phí phát triển.
D. Thu nhập tiềm năng từ việc cho thuê đất trống.
27. Trong báo cáo định giá bất động sản, phần nào thường chứa thông tin chi tiết về các bất động sản so sánh được sử dụng trong phương pháp so sánh trực tiếp?
A. Phần giới thiệu.
B. Phần mô tả bất động sản mục tiêu.
C. Phần phân tích và so sánh dữ liệu thị trường.
D. Phần kết luận và giá trị ước tính.
28. Phương pháp chiết khấu dòng tiền (Discounted Cash Flow - DCF) thường được sử dụng trong định giá bất động sản nào?
A. Nhà ở gia đình đơn lẻ.
B. Căn hộ chung cư để bán.
C. Dự án bất động sản thương mại phức tạp với dòng tiền dự kiến trong tương lai.
D. Đất nông nghiệp.
29. Nguyên tắc cơ bản nào trong định giá bất động sản khẳng định rằng giá trị của một tài sản có xu hướng bị ảnh hưởng bởi giá của các tài sản tương tự có sẵn trên thị trường?
A. Nguyên tắc thay thế
B. Nguyên tắc dự đoán
C. Nguyên tắc thay đổi
D. Nguyên tắc cung và cầu
30. Trong bối cảnh định giá bất động sản, `giá trị đặc biệt` (Special Value) thường đề cập đến:
A. Giá trị thị trường của một bất động sản độc đáo.
B. Giá trị tăng thêm của bất động sản do các yếu tố chủ quan hoặc lợi ích đặc biệt cho một người mua cụ thể, vượt quá giá trị thị trường.
C. Giá trị giảm xuống của bất động sản do các vấn đề đặc biệt.
D. Giá trị được xác định bởi các chuyên gia định giá đặc biệt.
