1. Khi so sánh phương pháp Chi phí và phương pháp So sánh giao dịch để định giá một ngôi nhà mới xây, phương pháp nào thường được coi là phù hợp và đáng tin cậy hơn?
A. Phương pháp Thu nhập.
B. Phương pháp Chi phí.
C. Phương pháp So sánh giao dịch.
D. Cả hai phương pháp đều có độ tin cậy như nhau.
2. Tại sao việc kiểm tra pháp lý bất động sản (tình trạng sở hữu, quy hoạch, tranh chấp...) lại quan trọng trong quá trình định giá?
A. Để xác định màu sơn phù hợp cho ngôi nhà.
B. Để đảm bảo rằng bất động sản có thể được sử dụng và giao dịch hợp pháp, từ đó ảnh hưởng đến giá trị của nó.
C. Để tính toán chi phí xây dựng.
D. Để so sánh với các bất động sản khác về mặt kiến trúc.
3. Trong phương pháp Thu nhập (Income Capitalization Approach), yếu tố nào sau đây KHÔNG trực tiếp sử dụng để tính toán giá trị bất động sản?
A. Thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI).
B. Tỷ lệ vốn hóa (Capitalization Rate - Cap Rate).
C. Chi phí xây dựng ban đầu của bất động sản.
D. Hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM).
4. Nhược điểm lớn nhất của phương pháp So sánh giao dịch (Sales Comparison Approach) là gì?
A. Khó áp dụng cho bất động sản thương mại.
B. Yêu cầu phải có đủ dữ liệu giao dịch so sánh phù hợp, điều này có thể khó khăn ở một số thị trường hoặc loại bất động sản.
C. Không tính đến yếu tố thu nhập từ bất động sản.
D. Quá phức tạp và tốn thời gian.
5. Khi hai bất động sản tương tự về mọi mặt (vị trí, diện tích, chất lượng xây dựng...) nhưng một cái có tầm nhìn đẹp hơn (view đẹp), sự khác biệt về giá trị chủ yếu do yếu tố nào gây ra?
A. Yếu tố `Vị trí` (Location).
B. Yếu tố `Tiện ích` (Amenities).
C. Yếu tố `Đặc điểm tài sản` (Property Characteristics), cụ thể là yếu tố cảnh quan/môi trường.
D. Yếu tố `Pháp lý` (Legal Status).
6. Định nghĩa nào sau đây mô tả chính xác nhất về `Định giá bất động sản`?
A. Quá trình xác định giá trị thị trường của bất động sản tại một thời điểm cụ thể.
B. Việc ước tính chi phí xây dựng lại một bất động sản tương tự.
C. Hoạt động môi giới bất động sản nhằm tìm kiếm người mua và người bán.
D. Thủ tục pháp lý để chuyển quyền sở hữu bất động sản.
7. Ưu điểm chính của phương pháp Chi phí (Cost Approach) là gì?
A. Đơn giản và dễ thực hiện.
B. Phù hợp với mọi loại bất động sản.
C. Đặc biệt hữu ích cho các bất động sản mới hoặc ít giao dịch trên thị trường.
D. Luôn cho kết quả định giá chính xác nhất.
8. Trong thị trường bất động sản đang suy thoái, phương pháp định giá nào có xu hướng cho kết quả thận trọng (thấp hơn) so với các phương pháp khác?
A. Phương pháp Chi phí.
B. Phương pháp Thu nhập.
C. Phương pháp So sánh giao dịch.
D. Tất cả các phương pháp đều cho kết quả tương đương trong mọi điều kiện thị trường.
9. Quy trình định giá bất động sản theo tiêu chuẩn thường bao gồm bước nào đầu tiên?
A. Phân tích dữ liệu thị trường.
B. Kiểm tra và mô tả bất động sản.
C. Xác định mục đích và phạm vi định giá.
D. Áp dụng các phương pháp định giá.
10. Trong định giá bất động sản thương mại, `Tỷ lệ vốn hóa` (Capitalization Rate - Cap Rate) thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ tăng giá bất động sản hàng năm.
B. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm trên giá trị bất động sản (NOI/Giá trị).
C. Chi phí vốn vay để đầu tư vào bất động sản.
D. Tỷ lệ lấp đầy của bất động sản cho thuê.
11. Sự khác biệt chính giữa `Giá trị thị trường` và `Giá trị đầu tư` là gì?
A. Giá trị thị trường là giá trị cho người mua, giá trị đầu tư là giá trị cho người bán.
B. Giá trị thị trường mang tính khách quan và phổ quát, giá trị đầu tư mang tính chủ quan và cụ thể cho từng nhà đầu tư.
C. Giá trị thị trường dùng cho bất động sản đã hoàn thiện, giá trị đầu tư dùng cho bất động sản đang phát triển.
D. Giá trị thị trường do thẩm định viên xác định, giá trị đầu tư do môi giới bất động sản xác định.
12. Giả sử lãi suất cho vay thế chấp tăng lên, điều này có khả năng ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Làm tăng giá trị bất động sản.
B. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
C. Làm giảm giá trị bất động sản do chi phí vay vốn tăng, giảm khả năng chi trả của người mua.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị bất động sản thương mại, không ảnh hưởng đến nhà ở.
13. Điều gì xảy ra nếu thông tin về các giao dịch so sánh (comparables) trong phương pháp So sánh giao dịch không đầy đủ hoặc không chính xác?
A. Kết quả định giá sẽ không bị ảnh hưởng.
B. Phương pháp So sánh giao dịch không thể được sử dụng.
C. Độ tin cậy của kết quả định giá sẽ giảm, có thể dẫn đến định giá sai lệch.
D. Phải chuyển sang sử dụng phương pháp Thu nhập.
14. Điều gì có thể xảy ra nếu một thẩm định viên bất động sản cố tình đánh giá quá cao giá trị tài sản?
A. Không có hậu quả gì đáng kể.
B. Ngân hàng có thể dễ dàng cho vay thế chấp hơn.
C. Có thể gây ra bong bóng bất động sản và ảnh hưởng đến sự ổn định của thị trường tài chính, cũng như chịu trách nhiệm pháp lý.
D. Người mua sẽ được lợi vì mua được tài sản giá trị cao.
15. Lỗi sai phổ biến nào thường gặp khi sử dụng phương pháp So sánh giao dịch (Sales Comparison Approach)?
A. Sử dụng dữ liệu giao dịch quá cũ hoặc không điều chỉnh các khác biệt đáng kể giữa các bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu.
B. Áp dụng tỷ lệ vốn hóa không phù hợp.
C. Tính toán sai chi phí xây dựng.
D. Không kiểm tra tình trạng pháp lý của bất động sản.
16. Yếu tố `Vị trí` (Location) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản chủ yếu thông qua khía cạnh nào?
A. Kích thước của lô đất.
B. Chất lượng xây dựng của công trình.
C. Tiện ích xung quanh, khả năng tiếp cận, môi trường sống và tiềm năng phát triển khu vực.
D. Màu sơn của ngôi nhà.
17. Trong phương pháp Chi phí (Cost Approach), giá trị đất thường được xác định bằng cách nào?
A. Dựa trên chi phí xây dựng công trình trên đất.
B. Bằng cách so sánh với giá đất của các lô đất tương tự đã bán gần đó.
C. Tính toán dựa trên thu nhập tiềm năng từ việc sử dụng đất.
D. Ước tính dựa trên giá trị sổ sách của đất.
18. Một bất động sản có tiềm năng phát triển cao trong tương lai (ví dụ: quy hoạch khu dân cư mới, dự án hạ tầng gần đó) sẽ ảnh hưởng đến giá trị hiện tại như thế nào?
A. Không ảnh hưởng đến giá trị hiện tại.
B. Làm giảm giá trị hiện tại do rủi ro phát triển.
C. Làm tăng giá trị hiện tại do kỳ vọng giá trị tương lai cao hơn.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị trong tương lai, không phải hiện tại.
19. Tình huống nào sau đây KHÔNG nhất thiết đòi hỏi phải thực hiện định giá bất động sản?
A. Mua bán bất động sản.
B. Vay vốn thế chấp bất động sản.
C. Đóng thuế sử dụng đất hàng năm.
D. Sửa chữa nhà để ở.
20. Loại giá trị bất động sản nào phản ánh mức giá hợp lý nhất mà một bất động sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, giữa người mua và người bán tự nguyện, không bị ép buộc?
A. Giá trị đầu tư (Investment Value).
B. Giá trị thanh lý (Liquidation Value).
C. Giá trị thị trường (Market Value).
D. Giá trị sử dụng (Use Value).
21. Mục đích chính của việc định giá bất động sản KHÔNG bao gồm:
A. Xác định giá trị thị trường cho mục đích mua bán.
B. Làm cơ sở cho việc vay vốn thế chấp bất động sản.
C. Đưa ra quyết định đầu tư vào thị trường chứng khoán.
D. Tính toán giá trị tài sản để đóng thuế.
22. Phương pháp định giá bất động sản nào dựa trên việc so sánh tài sản mục tiêu với các bất động sản tương tự đã bán gần đây?
A. Phương pháp Chi phí (Cost Approach).
B. Phương pháp Thu nhập (Income Capitalization Approach).
C. Phương pháp So sánh giao dịch (Sales Comparison Approach).
D. Phương pháp Thặng dư (Development Approach).
23. Tại sao việc am hiểu về thị trường bất động sản địa phương lại đặc biệt quan trọng đối với thẩm định viên?
A. Để gây ấn tượng với khách hàng địa phương.
B. Để có thể định giá bất động sản ở bất kỳ đâu trên thế giới.
C. Để nắm bắt các yếu tố đặc thù của thị trường địa phương (tình hình cung cầu, xu hướng giá, quy hoạch, văn hóa, v.v.) ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
D. Để tiết kiệm chi phí đi lại.
24. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí (Location).
B. Kích thước và diện tích (Size and Area).
C. Tình trạng pháp lý và quy hoạch (Legal Status and Planning).
D. Sở thích cá nhân của người định giá (Personal Preference of Appraiser).
25. Nguyên tắc `Thay thế` (Substitution) trong định giá bất động sản khẳng định điều gì?
A. Giá trị bất động sản sẽ tăng theo thời gian.
B. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một bất động sản so với chi phí mua một bất động sản tương tự khác.
C. Giá trị bất động sản phụ thuộc vào chi phí xây dựng ban đầu.
D. Giá trị bất động sản được quyết định bởi vị trí địa lý.
26. Điều gì có thể làm giảm độ tin cậy của một báo cáo định giá bất động sản?
A. Báo cáo được trình bày đẹp mắt và chuyên nghiệp.
B. Thẩm định viên có nhiều năm kinh nghiệm trong ngành bất động sản.
C. Dữ liệu so sánh (comparables) không đầy đủ, không chính xác hoặc quá cũ.
D. Báo cáo sử dụng nhiều thuật ngữ chuyên môn.
27. Phương pháp Thu nhập (Income Approach) thường được ưu tiên sử dụng để định giá loại bất động sản nào?
A. Đất nông nghiệp.
B. Nhà ở gia đình.
C. Bất động sản thương mại tạo thu nhập (văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê).
D. Nhà kho công nghiệp.
28. `Khấu hao` (Depreciation) được tính đến như thế nào trong phương pháp Chi phí (Cost Approach)?
A. Khấu hao được cộng vào chi phí xây dựng mới để tăng giá trị.
B. Khấu hao được trừ đi từ chi phí xây dựng mới để phản ánh sự giảm giá trị do hao mòn, lỗi thời, hoặc các yếu tố bên ngoài.
C. Khấu hao chỉ được tính đến đối với đất, không tính cho công trình xây dựng.
D. Khấu hao không được tính đến trong phương pháp Chi phí.
29. Yếu tố nào sau đây KHÔNG được xem xét trực tiếp trong quá trình định giá bất động sản cho mục đích thế chấp ngân hàng?
A. Giá trị thị trường của bất động sản.
B. Khả năng trả nợ của người vay.
C. Tình trạng pháp lý của bất động sản.
D. Khả năng thanh khoản của bất động sản (dễ bán lại).
30. Ai là người có chuyên môn thực hiện định giá bất động sản chuyên nghiệp để phục vụ mục đích chính thức (ví dụ: thế chấp ngân hàng, tranh chấp pháp lý)?
A. Môi giới bất động sản.
B. Nhân viên ngân hàng.
C. Thẩm định viên bất động sản được cấp phép.
D. Chủ đầu tư bất động sản.
