1. Nguyên tắc `Tính trước` (Anticipation) trong thẩm định giá cho rằng giá trị bất động sản hiện tại chịu ảnh hưởng bởi:
A. Chi phí lịch sử của tài sản.
B. Lợi ích hoặc thu nhập dự kiến mà tài sản sẽ mang lại trong tương lai.
C. Giá trị sổ sách kế toán của tài sản.
D. Giá trị bảo hiểm hiện tại của tài sản.
2. Nguyên tắc `Phù hợp` (Conformity) trong thẩm định giá đề cập đến:
A. Sự phù hợp của tài sản với quy hoạch sử dụng đất.
B. Xu hướng giá trị tài sản cao nhất khi chúng tương đồng với các tài sản xung quanh về phong cách, kích thước và chất lượng.
C. Sự phù hợp của tài sản với nhu cầu của người mua tiềm năng.
D. Sự phù hợp của chi phí xây dựng với giá trị thị trường.
3. Khi áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh KHÔNG bao gồm yếu tố nào sau đây?
A. Thời gian bán.
B. Vị trí.
C. Đặc điểm vật lý.
D. Giá gốc của tài sản so sánh.
4. Giá trị đầu tư (Investment Value) khác với giá trị thị trường (Market Value) ở điểm nào?
A. Giá trị đầu tư là giá trị khách quan, còn giá trị thị trường là giá trị chủ quan.
B. Giá trị đầu tư phản ánh giá trị đối với một nhà đầu tư cụ thể với các mục tiêu và tiêu chí riêng, trong khi giá trị thị trường là giá trị phổ biến trên thị trường mở.
C. Giá trị đầu tư luôn cao hơn giá trị thị trường.
D. Giá trị đầu tư chỉ áp dụng cho bất động sản thương mại, còn giá trị thị trường áp dụng cho tất cả loại bất động sản.
5. Giá trị thị trường (Market Value) được định nghĩa chính xác nhất là:
A. Giá mà người bán muốn bán và người mua sẵn lòng trả.
B. Giá ước tính mà một tài sản có thể trao đổi vào ngày định giá giữa một bên mua sẵn sàng và một bên bán sẵn sàng trong một giao dịch khách quan.
C. Giá trị nội tại của tài sản dựa trên chi phí và thu nhập tiềm năng.
D. Giá trị bảo hiểm của tài sản để phòng ngừa rủi ro.
6. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng tiền tự do (Discounted Cash Flow - DCF) dựa trên nguyên tắc:
A. Giá trị doanh nghiệp được xác định bằng giá trị tài sản ròng.
B. Giá trị doanh nghiệp là tổng giá trị thị trường của vốn chủ sở hữu và nợ.
C. Giá trị doanh nghiệp hiện tại là tổng giá trị hiện tại của tất cả dòng tiền tự do dự kiến trong tương lai.
D. Giá trị doanh nghiệp tương đương với giá trị sổ sách kế toán.
7. Trong thẩm định giá, `giá trị đặc biệt` (Special Value) thường được xem xét khi nào?
A. Khi thẩm định giá cho mục đích thế chấp ngân hàng.
B. Khi tài sản có những đặc tính độc đáo chỉ có giá trị đối với một người mua cụ thể.
C. Khi thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
D. Khi thị trường bất động sản ổn định và ít biến động.
8. Để đảm bảo tính khách quan, thẩm định viên KHÔNG nên:
A. Thu thập đầy đủ thông tin về tài sản và thị trường.
B. Sử dụng nhiều phương pháp thẩm định giá khác nhau.
C. Nhận thù lao phụ thuộc vào giá trị thẩm định cao hay thấp.
D. Công khai các giả định và hạn chế trong báo cáo thẩm định.
9. Trong phương pháp chi phí, `chi phí gián tiếp` (indirect costs) có thể bao gồm:
A. Chi phí vật liệu xây dựng.
B. Chi phí nhân công xây dựng.
C. Chi phí quản lý dự án, chi phí pháp lý và chi phí thiết kế.
D. Chi phí thuê thiết bị thi công.
10. Nguyên tắc `Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use) trong thẩm định giá có nghĩa là:
A. Sử dụng hiện tại của tài sản mang lại thu nhập cao nhất.
B. Sử dụng hợp pháp, khả thi về vật chất, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
C. Sử dụng được pháp luật cho phép và có lợi nhuận cao nhất trong ngắn hạn.
D. Sử dụng tài sản phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
11. Nguyên tắc `Thay đổi` (Change) trong thẩm định giá nhấn mạnh đến:
A. Sự ổn định của giá trị bất động sản theo thời gian.
B. Tính chất động và luôn thay đổi của thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
C. Sự cần thiết phải điều chỉnh giá trị bất động sản theo lạm phát.
D. Sự thay đổi về công năng sử dụng của bất động sản.
12. Trong phương pháp thu nhập, thu nhập ròng hoạt động (Net Operating Income - NOI) được tính bằng cách nào?
A. Tổng doanh thu tiềm năng trừ đi tổng chi phí hoạt động.
B. Tổng doanh thu thực tế trừ đi chi phí vốn.
C. Tổng doanh thu tiềm năng trừ đi chi phí khấu hao.
D. Tổng doanh thu thực tế trừ đi chi phí tài chính.
13. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu `bong bóng`, điều gì thường xảy ra với giá trị thị trường so với giá trị thực?
A. Giá trị thị trường thấp hơn giá trị thực.
B. Giá trị thị trường cao hơn giá trị thực, không phản ánh đúng các yếu tố cơ bản.
C. Giá trị thị trường và giá trị thực tương đương nhau.
D. Giá trị thị trường dao động mạnh hơn giá trị thực.
14. Trong thẩm định giá, khấu hao (depreciation) có thể bao gồm những loại nào sau đây?
A. Khấu hao vật chất, khấu hao chức năng và khấu hao ngoại cảnh.
B. Khấu hao tài chính, khấu hao kinh tế và khấu hao xã hội.
C. Khấu hao hữu hình và khấu hao vô hình.
D. Khấu hao do hao mòn tự nhiên và khấu hao do lỗi thời.
15. Trong phương pháp thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) được sử dụng để:
A. Tính toán chi phí hoạt động của tài sản.
B. Chuyển đổi thu nhập ròng hàng năm thành giá trị tài sản.
C. Xác định tỷ lệ lấp đầy dự kiến của tài sản.
D. Ước tính tăng trưởng thu nhập trong tương lai.
16. Nguyên tắc `Tác động ngoại cảnh` (Externalities) trong thẩm định giá cho biết giá trị bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi:
A. Chi phí xây dựng và vật liệu.
B. Các yếu tố bên ngoài tài sản, chẳng hạn như tiện ích công cộng, giao thông, môi trường xung quanh.
C. Thiết kế nội thất và trang thiết bị bên trong.
D. Tuổi đời và tình trạng vật lý của tài sản.
17. Nguyên tắc `Thay thế` (Substitution) trong thẩm định giá bất động sản phát biểu rằng giá trị của một tài sản có xu hướng được xác định bởi:
A. Chi phí xây dựng lại tài sản đó.
B. Giá của một tài sản tương tự có thể thay thế và có tính hữu dụng tương đương.
C. Tổng chi phí cơ hội của việc sở hữu tài sản.
D. Giá trị nội tại của tài sản dựa trên tiềm năng sử dụng cao nhất và tốt nhất.
18. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá trị bất động sản?
A. Yếu tố kinh tế.
B. Yếu tố xã hội.
C. Yếu tố chính trị.
D. Yếu tố cá nhân của người thẩm định giá.
19. Trong các phương pháp thẩm định giá, phương pháp nào thường được xem là trực tiếp nhất và đáng tin cậy nhất khi có đủ dữ liệu so sánh thị trường?
A. Phương pháp chi phí.
B. Phương pháp thu nhập.
C. Phương pháp so sánh trực tiếp.
D. Phương pháp thặng dư.
20. Nguyên tắc `Cung và Cầu` (Supply and Demand) trong thẩm định giá cho rằng giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp bởi:
A. Chi phí sản xuất và chi phí vận hành.
B. Mối quan hệ giữa số lượng tài sản có sẵn trên thị trường và nhu cầu của người mua.
C. Chính sách tiền tệ và lãi suất ngân hàng.
D. Khả năng sinh lời của tài sản trong tương lai.
21. Nguyên tắc `Cân bằng` (Balance) trong thẩm định giá áp dụng cho yếu tố nào?
A. Cân bằng giữa cung và cầu trên thị trường.
B. Cân bằng giữa các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động, vốn, quản lý) để đạt hiệu quả sử dụng cao nhất.
C. Cân bằng giữa giá trị tài sản và chi phí thẩm định.
D. Cân bằng giữa lợi ích và rủi ro đầu tư.
22. Sai sót phổ biến trong thẩm định giá bất động sản là:
A. Sử dụng quá nhiều dữ liệu so sánh.
B. Áp dụng đúng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
C. Không điều chỉnh đầy đủ sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản thẩm định.
D. Tham khảo ý kiến của nhiều chuyên gia thẩm định giá khác nhau.
23. Khi lãi suất thị trường tăng, điều gì thường xảy ra với giá trị bất động sản (giả định các yếu tố khác không đổi)?
A. Giá trị bất động sản tăng lên.
B. Giá trị bất động sản giảm xuống.
C. Giá trị bất động sản không thay đổi.
D. Giá trị bất động sản trở nên khó dự đoán hơn.
24. Trong phương pháp chi phí, chi phí đất đai thường được xác định bằng phương pháp nào?
A. Phương pháp chi phí thay thế.
B. Phương pháp so sánh trực tiếp.
C. Phương pháp thu nhập thặng dư.
D. Phương pháp chiết khấu dòng tiền.
25. Trong phương pháp chi phí, chi phí thay thế (replacement cost) khác với chi phí tái tạo (reproduction cost) ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế tính đến khấu hao, trong khi chi phí tái tạo thì không.
B. Chi phí thay thế là chi phí xây dựng một công trình tương tự về công năng sử dụng bằng vật liệu và kỹ thuật hiện đại, trong khi chi phí tái tạo là chi phí xây dựng lại bản sao chính xác của công trình bằng vật liệu và kỹ thuật ban đầu.
C. Chi phí thay thế bao gồm cả chi phí đất đai, còn chi phí tái tạo thì không.
D. Chi phí thay thế chỉ áp dụng cho tài sản mới, còn chi phí tái tạo áp dụng cho tài sản cũ.
26. Nguyên tắc `Đóng góp` (Contribution) trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận cấu thành của tài sản được xác định bởi:
A. Chi phí để tạo ra bộ phận đó.
B. Sự gia tăng giá trị mà nó đóng góp vào toàn bộ tài sản, không nhất thiết bằng chi phí của chính nó.
C. Giá trị thị trường trung bình của các bộ phận tương tự.
D. Giá trị còn lại sau khi trừ đi chi phí bảo trì bộ phận đó.
27. Yếu tố `ngoại cảnh` gây ra khấu hao ngoại cảnh cho bất động sản có thể bao gồm:
A. Sự xuống cấp của vật liệu xây dựng.
B. Thiết kế kiến trúc lỗi thời.
C. Ô nhiễm môi trường hoặc tiếng ồn từ khu vực lân cận.
D. Hệ thống điện nước cũ kỹ.
28. Trong phương pháp thu nhập, việc sử dụng tỷ suất vốn hóa trực tiếp (Direct Capitalization) phù hợp nhất với loại tài sản nào?
A. Bất động sản có dòng tiền thu nhập biến động lớn.
B. Bất động sản có dòng tiền thu nhập ổn định và tăng trưởng đều đặn.
C. Bất động sản mới xây dựng và chưa có lịch sử hoạt động.
D. Bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai.
29. Trong thẩm định giá, `giá trị thanh lý` (Liquidation Value) thường được sử dụng khi:
A. Thẩm định giá cho mục đích mua bán thông thường.
B. Doanh nghiệp cần bán tài sản nhanh chóng trong tình huống khẩn cấp hoặc phá sản.
C. Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
D. Thẩm định giá để xác định giá trị thị trường dài hạn.
30. Một thẩm định viên cần tuân thủ những tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp nào?
A. Chỉ cần tuân thủ yêu cầu của khách hàng thuê thẩm định.
B. Tính độc lập, khách quan, trung thực và bảo mật thông tin.
C. Tối đa hóa lợi nhuận cho công ty thẩm định.
D. Ưu tiên lợi ích của người bán bất động sản.
