Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá – Đề 14

Khi so sánh các tài sản tương đồng, sự khác biệt về diện tích là một yếu tố cần điều chỉnh. Nguyên lý đóng góp giúp thẩm định viên ước tính mức độ đóng góp của mỗi đơn vị diện tích vào giá trị tổng thể, từ đó đưa ra điều chỉnh giá phù hợp khi diện tích khác nhau.

Nguyên lý phù hợp cho rằng các tài sản có giá trị cao nhất khi chúng tương đồng và hài hòa với môi trường xung quanh. Sự tương đồng này tạo ra sự ổn định về giá trị và thu hút người mua. Tài sản quá khác biệt có thể gặp khó khăn trong việc định giá và bán.

Nguyên lý bảo toàn khối lượng là một nguyên lý vật lý, không liên quan đến các nguyên lý kinh tế hay nguyên lý thẩm định giá. Các nguyên lý còn lại (thay thế, cung và cầu, chi phí) đều là những nguyên tắc cơ bản được sử dụng để xác định giá trị tài sản trong thẩm định giá.

Nguyên lý dự kiến cho rằng giá trị hiện tại của một tài sản phản ánh những lợi ích hoặc lợi nhuận mà nhà đầu tư kỳ vọng sẽ nhận được từ tài sản đó trong tương lai. Kỳ vọng về thu nhập, tăng giá trị, hoặc các lợi ích khác trong tương lai sẽ tác động trực tiếp đến giá trị hiện tại.

Theo nguyên lý cung và cầu, khi cung vượt quá cầu (nhiều tài sản bán hơn người mua), giá trị có xu hướng giảm. Ngược lại, khi cầu vượt quá cung (nhiều người mua hơn tài sản bán), giá trị có xu hướng tăng. Đây là quy luật cơ bản của thị trường.

Nguyên lý cạnh tranh thừa nhận rằng lợi nhuận cao có xu hướng thu hút cạnh tranh. Tuy nhiên, cạnh tranh quá mức (ví dụ, quá nhiều dự án tương tự) có thể làm giảm lợi nhuận và do đó, làm giảm giá trị của từng tài sản riêng lẻ. Mức độ cạnh tranh cần được xem xét khi thẩm định giá.

Vị trí là yếu tố 'ngoại ứng' quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Hai ngôi nhà giống hệt nhau nhưng ở vị trí khác nhau (ví dụ, gần trung tâm hơn, gần trường học tốt hơn, môi trường an ninh hơn) sẽ có giá trị khác nhau do các yếu tố bên ngoài này tác động.

Đối với đất đai trống, nguyên lý 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' là yếu tố then chốt. Thẩm định viên cần xác định mục đích sử dụng tối ưu nhất về mặt pháp lý, vật lý, tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho khu đất, từ đó định hướng giá trị tiềm năng của nó.

Nguyên lý đóng góp nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận (hoặc chi phí đầu tư) không quyết định giá trị tổng thể, mà là sự đóng góp thực tế của nó vào giá trị tài sản. Chi phí đầu tư ban đầu có thể không tương xứng với giá trị gia tăng nếu nó không phù hợp với thị trường hoặc nhu cầu.

Nguyên lý thay đổi là một trong những nguyên lý quan trọng nhất, thừa nhận rằng thị trường bất động sản và giá trị tài sản không tĩnh tại mà luôn biến động do nhiều yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường. Thẩm định viên cần xem xét xu hướng và dự đoán thay đổi để đưa ra đánh giá giá trị chính xác.

Nguyên lý thay đổi nhấn mạnh tính động của thị trường bất động sản. Xu hướng phát triển kinh tế khu vực là một yếu tố thay đổi quan trọng, tác động đến thu nhập, việc làm, nhu cầu nhà ở, và do đó, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực đó trong tương lai.

Nguyên lý phù hợp đặc biệt quan trọng khi đánh giá thiết kế kiến trúc và cảnh quan. Một tài sản có thiết kế hài hòa, phù hợp với phong cách kiến trúc chung của khu vực, cảnh quan xung quanh được chăm chút sẽ có giá trị cao hơn so với tài sản có thiết kế lạc lõng hoặc cảnh quan kém hấp dẫn.

Nguyên lý tăng và giảm lợi nhuận chỉ ra rằng việc đầu tư thêm vốn vào cải tạo hoặc nâng cấp bất động sản sẽ mang lại lợi nhuận tăng dần đến một điểm tối ưu. Sau điểm này, việc đầu tư thêm có thể mang lại lợi nhuận ít hơn so với chi phí bỏ ra, hoặc thậm chí làm giảm giá trị nếu cải tạo không phù hợp với thị trường hoặc vượt quá nhu cầu.

Nguyên lý bảo toàn năng lượng là một nguyên lý vật lý, không liên quan đến các nguyên lý cơ bản của thẩm định giá bất động sản. Các nguyên lý còn lại (sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất, thay thế, cung và cầu) đều là các nguyên tắc nền tảng trong thẩm định giá.

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất không chỉ đơn thuần là sử dụng mang lại thu nhập cao nhất ở thời điểm hiện tại, mà còn phải đáp ứng bốn tiêu chí: hợp pháp (được pháp luật cho phép), khả thi về thể chất (phù hợp với đặc điểm vật lý của đất), khả thi về tài chính (sinh lời) và mang lại giá trị cao nhất so với các phương án sử dụng khác.

Nguyên lý thu nhập tập trung vào khả năng tạo ra thu nhập của tài sản. Phương pháp thẩm định giá dựa trên thu nhập (ví dụ, phương pháp vốn hóa trực tiếp, chiết khấu dòng tiền) đặc biệt phù hợp cho các bất động sản thương mại và đầu tư như văn phòng, trung tâm thương mại, căn hộ cho thuê, vì giá trị của chúng phụ thuộc lớn vào dòng tiền mà chúng tạo ra.

Nguyên lý cân bằng tập trung vào việc kết hợp các yếu tố sản xuất (đất đai, lao động, vốn, quản lý) một cách tối ưu để đạt được năng suất và giá trị cao nhất cho tài sản. Sự mất cân bằng trong việc sử dụng các yếu tố này có thể làm giảm giá trị tài sản.

Quy hoạch sử dụng đất là yếu tố pháp lý quan trọng nhất quyết định 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' của một bất động sản. Quy hoạch xác định loại hình xây dựng, mật độ, chiều cao, mục đích sử dụng được phép, từ đó giới hạn và định hướng tiềm năng phát triển và giá trị của bất động sản.

Trong phương pháp so sánh trực tiếp, nguyên lý đóng góp được sử dụng để thực hiện các điều chỉnh về giá. Thẩm định viên sẽ phân tích sự khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu (ví dụ, diện tích, tiện nghi) và điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh dựa trên mức độ đóng góp của từng yếu tố khác biệt đó vào giá trị.

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc so sánh tài sản cần thẩm định với các tài sản tương tự đã được bán gần đây trên thị trường. Nguyên lý thay thế là nền tảng của phương pháp này, vì nó cho rằng giá trị của tài sản được xác định bởi giá của các tài sản thay thế tương đương.

Giá trị thị trường là mức giá mà một tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, chịu sự chi phối trực tiếp bởi tương quan cung và cầu. Sự cân bằng giữa lực lượng mua và bán trên thị trường quyết định mức giá phổ biến, tức là giá trị thị trường.

Nguyên lý dự kiến bao gồm cả việc xem xét các lợi ích hữu hình (như thu nhập từ cho thuê) và vô hình (như uy tín thương hiệu, giá trị tinh thần) mà tài sản có thể mang lại trong tương lai. Giá trị tài sản không chỉ đến từ yếu tố vật chất mà còn từ những kỳ vọng và lợi ích phi vật chất khác.

Nguyên lý chi phí cơ hội nhắc nhở rằng khi đầu tư vào một tài sản, nhà đầu tư không chỉ bỏ ra chi phí trực tiếp mà còn bỏ lỡ cơ hội đầu tư vào một tài sản khác. Chi phí cơ hội là lợi nhuận tiềm năng bị mất đi từ cơ hội đầu tư tốt nhất tiếp theo bị bỏ qua. Điều này cần được xem xét trong quyết định đầu tư và thẩm định giá.

Khi thị trường suy thoái, cầu bất động sản giảm trong khi cung có thể vẫn duy trì hoặc thậm chí tăng (do bán tháo, khó khăn tài chính). Theo nguyên lý cung và cầu, tình trạng cung vượt quá cầu này sẽ dẫn đến giảm giá trị tài sản trên thị trường.

Nguyên lý thay thế khẳng định rằng một người mua sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản khi có thể mua một tài sản tương tự khác với giá thấp hơn. Do đó, giá trị bị ảnh hưởng bởi tài sản thay thế tương tự nhất và có giá cạnh tranh nhất.

Khi sử dụng phương pháp chi phí, việc xác định chi phí thay thế hoặc chi phí tái tạo cần dựa trên 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' của tài sản. Điều này đảm bảo rằng chi phí được tính toán dựa trên một tài sản mới có chức năng và công năng tương đương với tài sản đang thẩm định, ở trạng thái sử dụng tối ưu nhất.

Nguyên lý đóng góp nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận của tài sản không được đo lường bằng chi phí của bộ phận đó, mà bằng mức độ nó đóng góp vào giá trị tổng thể của toàn bộ tài sản. Một cải tạo chỉ làm tăng giá trị tài sản nếu giá trị gia tăng lớn hơn chi phí cải tạo.

Người mua thường có xu hướng so sánh và lựa chọn giữa căn hộ mới và căn hộ đã qua sử dụng. Nguyên lý thay thế giải thích rằng giá của căn hộ đã qua sử dụng sẽ có xu hướng thấp hơn căn hộ mới tương tự (nếu các yếu tố khác không đổi) do yếu tố hao mòn và tâm lý ưa thích sản phẩm mới.

Sự phát triển quá nhanh mà không đi kèm với sự phát triển đồng bộ về hạ tầng và tiện ích có thể dẫn đến mất cân bằng. Nguyên lý cân bằng nhấn mạnh sự cần thiết của việc duy trì sự cân đối giữa các yếu tố sản xuất và các yếu tố khác để đạt được giá trị tối ưu. Khi hạ tầng quá tải, chất lượng sống giảm, ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị bất động sản.

Nguyên lý ngoại ứng nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi các yếu tố bên ngoài nằm ngoài phạm vi tài sản đó, bao gồm môi trường lân cận (tiện ích, cảnh quan, ô nhiễm), yếu tố kinh tế (tình hình kinh tế khu vực, việc làm), yếu tố xã hội (an ninh, giáo dục), và yếu tố chính trị (quy hoạch, chính sách).