1. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, nguyên lý `hoạt động liên tục` (Going Concern) có ý nghĩa gì?
A. Doanh nghiệp sẽ ngừng hoạt động trong tương lai gần.
B. Doanh nghiệp được giả định sẽ tiếp tục hoạt động vô thời hạn.
C. Giá trị doanh nghiệp chỉ được xác định khi doanh nghiệp ngừng hoạt động.
D. Nguyên lý này không áp dụng cho thẩm định giá doanh nghiệp.
2. Nguyên lý dự kiến (Anticipation) trong thẩm định giá nhấn mạnh yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị tài sản?
A. Chi phí xây dựng tài sản tương tự
B. Lợi ích tương lai mà tài sản mang lại
C. Giá bán của các tài sản so sánh gần đây
D. Tình trạng pháp lý hiện tại của tài sản
3. Nguyên lý nào sau đây KHÔNG phải là nguyên lý cơ bản của thẩm định giá?
A. Nguyên lý cung và cầu
B. Nguyên lý chi phí cơ hội
C. Nguyên lý đóng góp
D. Nguyên lý phù hợp
4. Nguyên lý `tác động ngoại cảnh` (Externalities) trong thẩm định giá đề cập đến:
A. Tác động của yếu tố bên trong tài sản đến giá trị.
B. Ảnh hưởng của các yếu tố bên ngoài tài sản (môi trường, hạ tầng, tiện ích công cộng...) đến giá trị.
C. Tác động của thẩm định viên đến giá trị tài sản.
D. Ảnh hưởng của yếu tố tâm lý đến giá trị.
5. Khi thẩm định giá một bất động sản có tiềm năng phát triển trong tương lai, nguyên lý nào cần được đặc biệt chú trọng?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý dự kiến.
C. Nguyên lý phù hợp.
D. Nguyên lý đóng góp.
6. Nguyên lý `thời điểm` (Time Perspective) trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị tài sản không thay đổi theo thời gian.
B. Giá trị tài sản luôn tăng theo thời gian.
C. Giá trị thẩm định chỉ đúng tại một thời điểm cụ thể (thời điểm thẩm định).
D. Thời gian thẩm định không ảnh hưởng đến giá trị.
7. Trong phương pháp so sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh khi nó có đặc điểm tốt hơn so với tài sản thẩm định được thực hiện như thế nào?
A. Cộng thêm vào giá bán của tài sản so sánh.
B. Trừ đi khỏi giá bán của tài sản so sánh.
C. Không cần điều chỉnh.
D. Nhân với hệ số điều chỉnh.
8. Nguyên lý `tính kinh tế theo quy mô` (Economies of Scale) có thể áp dụng trong thẩm định giá bất động sản nào?
A. Nhà ở riêng lẻ.
B. Căn hộ chung cư.
C. Khu công nghiệp, trung tâm thương mại lớn.
D. Đất nông nghiệp.
9. Nguyên lý phân chia lợi nhuận (Principle of Surplus Productivity) trong thẩm định giá liên quan đến:
A. Việc phân chia lợi nhuận giữa người mua và người bán.
B. Lợi nhuận còn lại sau khi đã trả cho các yếu tố sản xuất khác (lao động, vốn, quản lý) thuộc về đất đai.
C. Phân chia lợi nhuận giữa các nhà đầu tư.
D. Việc phân chia lợi nhuận theo tỷ lệ đóng góp của các bộ phận tài sản.
10. Nguyên lý `tính cá nhân hóa` (Personal Property) trong thẩm định giá tài sản vô hình có nghĩa là gì?
A. Giá trị tài sản phụ thuộc vào ý kiến cá nhân của thẩm định viên.
B. Giá trị tài sản vô hình gắn liền với một cá nhân hoặc doanh nghiệp cụ thể.
C. Tài sản vô hình không có giá trị thị trường.
D. Chỉ có tài sản hữu hình mới có giá trị.
11. Giá trị thị trường (Market Value) trong thẩm định giá được định nghĩa là:
A. Giá mà người bán mong muốn nhận được.
B. Giá mà người mua sẵn sàng trả.
C. Mức giá ước tính hợp lý nhất mà tài sản có thể trao đổi trên thị trường mở, tại một thời điểm thẩm định nhất định.
D. Giá trị đầu tư của tài sản cho một nhà đầu tư cụ thể.
12. Trong thẩm định giá, việc phân tích `thị trường tốt nhất` (Best Market) nhằm mục đích gì?
A. Tìm ra thị trường có giá cao nhất để bán tài sản.
B. Xác định thị trường mà tài sản có khả năng được giao dịch một cách hiệu quả và hợp lý nhất.
C. So sánh giá ở các thị trường khác nhau.
D. Chỉ áp dụng cho thẩm định giá chứng khoán.
13. Nguyên lý phù hợp (Conformity) trong thẩm định giá đề cập đến:
A. Sự phù hợp của tài sản với quy hoạch sử dụng đất.
B. Sự tương đồng về đặc điểm giữa tài sản thẩm định và tài sản so sánh.
C. Giá trị tài sản có xu hướng ổn định và cao hơn khi nó phù hợp với môi trường xung quanh.
D. Sự phù hợp của phương pháp thẩm định giá với loại hình tài sản.
14. Nguyên lý đóng góp (Contribution) phát biểu rằng giá trị của một bộ phận của tài sản được xác định bởi:
A. Chi phí xây dựng bộ phận đó.
B. Giá trị gia tăng mà bộ phận đó đóng góp vào tổng giá trị tài sản.
C. Giá trị thị trường của các bộ phận tương tự trên thị trường.
D. Giá trị còn lại sau khi trừ chi phí khấu hao.
15. Nguyên lý `tối đa hóa lợi nhuận` (Profit Maximization) trong thẩm định giá bất động sản đầu tư có liên quan mật thiết đến nguyên lý nào khác?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý dự kiến.
C. Nguyên lý phù hợp.
D. Nguyên lý đóng góp.
16. Nguyên lý `cân bằng` (Balance) trong thẩm định giá nhấn mạnh sự cân bằng giữa các yếu tố nào để đạt được giá trị tối ưu của bất động sản?
A. Cung và cầu trên thị trường.
B. Các yếu tố sản xuất như đất đai, lao động, vốn và quản lý.
C. Chi phí đầu tư và lợi nhuận thu được.
D. Yếu tố vật chất và yếu tố pháp lý.
17. Trong thẩm định giá, nguyên lý thay thế (Substitution) phát biểu rằng:
A. Giá trị của một tài sản có thể thay thế cho một tài sản khác có chức năng tương đương.
B. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để sở hữu một tài sản thay thế có cùng công năng và tiện ích.
C. Giá trị tài sản phụ thuộc vào chi phí thay thế các bộ phận cấu thành của nó.
D. Giá trị thị trường được xác định bởi giá của tài sản thay thế trên thị trường.
18. Nguyên lý `sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use) trong thẩm định giá tập trung vào điều gì?
A. Giá trị thị trường hiện tại của tài sản
B. Mục đích sử dụng mang lại giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về tài chính và tối ưu nhất cho tài sản
C. Chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản
D. Giá trị đầu tư của tài sản cho chủ sở hữu hiện tại
19. Yếu tố nào sau đây KHÔNG thuộc nhóm yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản theo nguyên lý thẩm định giá?
A. Yếu tố vật chất (Physical)
B. Yếu tố kinh tế (Economic)
C. Yếu tố tâm lý (Psychological)
D. Yếu tố pháp lý (Legal)
20. Khi thị trường bất động sản có dấu hiệu `cung vượt cầu`, theo nguyên lý cung và cầu, giá trị tài sản sẽ có xu hướng:
A. Tăng lên.
B. Giảm xuống.
C. Không đổi.
D. Biến động thất thường.
21. Trong thẩm định giá, `giá trị đặc biệt` (Special Value) khác với `giá trị thị trường` ở điểm nào?
A. Giá trị đặc biệt luôn cao hơn giá trị thị trường.
B. Giá trị đặc biệt phản ánh lợi ích cụ thể cho một người mua đặc biệt, không phải giá trị phổ biến trên thị trường.
C. Giá trị đặc biệt chỉ áp dụng cho tài sản có vị trí đặc biệt.
D. Giá trị đặc biệt được xác định bằng phương pháp chi phí, còn giá trị thị trường bằng phương pháp so sánh.
22. Nguyên lý nào trong thẩm định giá nhấn mạnh rằng giá trị của một tài sản bị ảnh hưởng bởi sự thay đổi của các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường?
A. Nguyên lý thay thế
B. Nguyên lý dự kiến
C. Nguyên lý thay đổi
D. Nguyên lý cung và cầu
23. Nguyên lý `giảm dần lợi ích` (Decreasing Returns) trong thẩm định giá ứng dụng trong trường hợp nào?
A. Khi tăng quy mô của bất động sản, giá trị trên mỗi đơn vị diện tích có xu hướng giảm.
B. Khi cải tạo một bất động sản quá mức cần thiết, chi phí cải tạo có thể vượt quá giá trị gia tăng.
C. Khi thị trường bất động sản bão hòa, giá trị tăng chậm lại.
D. Tất cả các trường hợp trên.
24. Phương pháp chi phí (Cost Approach) trong thẩm định giá dựa trên nguyên lý cơ bản nào?
A. Nguyên lý thay thế.
B. Nguyên lý dự kiến.
C. Nguyên lý cung và cầu.
D. Nguyên lý đóng góp.
25. Trong phương pháp thu nhập (Income Approach), giá trị tài sản được xác định dựa trên:
A. Chi phí xây dựng và khấu hao.
B. Giá bán của các tài sản tương tự.
C. Khả năng tạo ra thu nhập ròng trong tương lai.
D. Giá trị thanh lý của tài sản.
26. Đâu là mối quan hệ giữa `giá trị`, `giá cả` và `chi phí` trong thẩm định giá?
A. Giá trị, giá cả và chi phí luôn bằng nhau.
B. Giá trị là ước tính, giá cả là thực tế giao dịch, chi phí là để tạo ra tài sản. Chúng có thể khác nhau nhưng có liên quan.
C. Giá cả là cơ sở để xác định giá trị, chi phí không liên quan.
D. Chi phí là cơ sở để xác định giá trị, giá cả không liên quan.
27. Trong thẩm định giá, lỗi `thiên vị xác nhận` (Confirmation bias) có thể dẫn đến điều gì?
A. Đánh giá thấp giá trị tài sản.
B. Thẩm định viên chỉ tập trung vào thông tin hỗ trợ cho ý kiến ban đầu của mình và bỏ qua thông tin trái chiều.
C. Sử dụng sai phương pháp thẩm định giá.
D. Không tuân thủ nguyên tắc thẩm định giá.
28. Nguyên lý `tính hữu hạn` (Scarcity) của đất đai ảnh hưởng đến giá trị bất động sản như thế nào?
A. Làm giảm giá trị bất động sản.
B. Không ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
C. Là một yếu tố quan trọng tạo nên giá trị của bất động sản, đặc biệt ở các khu vực đô thị.
D. Chỉ ảnh hưởng đến giá trị đất nông nghiệp.
29. Nguyên tắc thận trọng trong thẩm định giá yêu cầu thẩm định viên cần:
A. Luôn đưa ra giá trị thẩm định cao nhất có thể.
B. Đánh giá một cách khách quan, không thiên vị và có đầy đủ căn cứ.
C. Ưu tiên sử dụng phương pháp thẩm định giá cho kết quả cao nhất.
D. Bảo mật thông tin thẩm định giá với khách hàng.
30. Nguyên lý `liên kết` (Linkage) trong thẩm định giá bất động sản nói về:
A. Sự liên kết giữa các phương pháp thẩm định giá.
B. Mối liên hệ giữa bất động sản và các yếu tố xung quanh như giao thông, tiện ích, dịch vụ.
C. Sự liên kết giữa người mua và người bán.
D. Liên kết giữa giá trị và chi phí.
