Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá – Đề 8

Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên việc so sánh tài sản thẩm định với các tài sản tương tự đã được bán gần đây. Nguyên lý thay thế là nền tảng của phương pháp này, vì nó giả định người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với giá của tài sản tương tự.

Nguyên lý Cung và Cầu là một trong những nguyên lý cơ bản nhất của kinh tế thị trường. Khi cung và cầu cân bằng, giá cả (giá trị) có xu hướng ổn định và phản ánh đúng giá trị thị trường. Sự mất cân bằng (cung vượt cầu hoặc cầu vượt cung) sẽ tạo ra áp lực tăng hoặc giảm giá trị.

Nguyên lý giá trị thời gian của tiền (Time Value of Money) là cực kỳ quan trọng trong thẩm định giá doanh nghiệp, đặc biệt khi sử dụng phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF). Nó nhấn mạnh rằng tiền có giá trị khác nhau ở các thời điểm khác nhau, và giá trị doanh nghiệp phụ thuộc vào dòng tiền tương lai dự kiến, được chiết khấu về giá trị hiện tại.

Nguyên lý 'Thay đổi' đặc biệt quan trọng khi xem xét 'Tuổi đời kinh tế còn lại' của công trình. Giá trị bất động sản không chỉ phụ thuộc vào tình trạng hiện tại mà còn bị ảnh hưởng bởi sự hao mòn, lỗi thời, và các yếu tố kinh tế, xã hội, môi trường thay đổi theo thời gian, làm giảm dần giá trị theo tuổi đời kinh tế.

Nguyên lý Cân bằng chỉ ra rằng giá trị tài sản đạt tối đa khi có sự cân bằng tối ưu giữa các yếu tố sản xuất khác nhau, không có yếu tố nào vượt trội quá mức so với các yếu tố khác.

Nguyên lý thay thế khẳng định rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương đương có sẵn trên thị trường.

Nguyên lý Ngoại ứng đề cập đến các yếu tố bên ngoài như môi trường, kinh tế, xã hội, chính trị có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến giá trị tài sản, dù chủ sở hữu không trực tiếp can thiệp.

Mặc dù không phải là một trong các 'nguyên lý thẩm định giá' được liệt kê kinh điển, 'Nguyên lý Vị trí' (hay đôi khi được xem là một phần của 'Ngoại ứng') là yếu tố quyết định trong thẩm định giá bất động sản. Vị trí ảnh hưởng đến nhiều yếu tố như tiện ích, giao thông, môi trường xung quanh, và do đó, có tác động lớn đến giá trị.

Việc chia nhỏ khu đất lớn có thể thay đổi 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' của đất. Nếu việc chia nhỏ và phát triển thành các lô nhỏ lẻ có giá trị sử dụng cao hơn (ví dụ, đất ở thay vì đất nông nghiệp), tổng giá trị khu đất có thể tăng lên đáng kể do tối ưu hóa mục đích sử dụng.

Nguyên lý Phù hợp nhấn mạnh rằng giá trị bất động sản được duy trì hoặc tăng lên khi nó phù hợp về phong cách, quy mô, và mục đích sử dụng với các bất động sản xung quanh.

Nguyên lý Đóng góp giúp xác định giá trị tăng thêm (hoặc giảm đi) của một thành phần hoặc bộ phận cụ thể đối với tổng giá trị của toàn bộ tài sản.

Nguyên lý Cạnh tranh nhận định rằng lợi nhuận cao có thể thu hút sự cạnh tranh, và ngược lại, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi nhuận. Điều này ảnh hưởng đến cung và cầu, từ đó tác động đến giá trị tài sản.

Phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) hoàn toàn dựa trên 'Nguyên lý dự kiến lợi ích'. Giá trị được xác định bằng cách chiết khấu các dòng tiền tự do dự kiến trong tương lai về giá trị hiện tại. Do đó, kỳ vọng về lợi ích tương lai là yếu tố then chốt trong phương pháp này.

Theo nguyên lý 'Phù hợp', việc xây dựng một nhà máy gây ô nhiễm gần đó sẽ tạo ra sự không phù hợp về môi trường và mục đích sử dụng, làm giảm giá trị của bất động sản xung quanh do tác động tiêu cực đến chất lượng sống và môi trường.

Nguyên lý Thay đổi nhận định rằng giá trị tài sản không tĩnh tại mà luôn biến động theo thời gian do tác động của nhiều yếu tố khác nhau.

Trong thị trường bong bóng, cả ba nguyên lý trên đều quan trọng: 'Dự kiến lợi ích' cần được xem xét một cách thực tế hơn, tránh kỳ vọng quá cao; 'Thay đổi' nhắc nhở về tính chất chu kỳ của thị trường; 'Cung và Cầu' cần được phân tích kỹ lưỡng để nhận diện sự mất cân bằng. Vì vậy, tất cả các nguyên lý đều giúp thẩm định viên thận trọng hơn.

Nguyên lý khan hiếm là một nguyên tắc kinh tế chung, nhưng trong thẩm định giá, các nguyên lý cốt lõi thường được tập trung vào các yếu tố như thay thế, dự kiến lợi ích, cung cầu, đóng góp, phù hợp, thay đổi, ngoại ứng, cạnh tranh và sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Khan hiếm là một yếu tố ảnh hưởng đến cung và cầu, nhưng không được coi là một 'nguyên lý thẩm định giá' riêng biệt trong danh sách các nguyên lý chính.

Định nghĩa 'giá trị thị trường' thường dựa trên nguyên lý thay thế. Giá trị thị trường phản ánh mức giá mà một tài sản có thể được giao dịch trên thị trường mở, với giả định người mua và người bán đều hành động một cách lý trí, có đầy đủ thông tin, và không chịu áp lực. Nguyên lý thay thế củng cố ý tưởng rằng giá trị thị trường không thể vượt quá chi phí để có được một tài sản thay thế tương đương.

Để đảm bảo tính khách quan và tin cậy, việc 'dự kiến lợi ích' (theo Nguyên lý Dự kiến Lợi ích) trong thẩm định giá cần dựa trên dữ liệu thị trường, phân tích kinh tế, các bằng chứng khách quan và có cơ sở khoa học, thay vì cảm tính cá nhân hoặc thông tin không chính thức.

Nguyên lý Tăng trưởng, ổn định và suy tàn mô tả chu kỳ phát triển của một khu vực hoặc vị trí bất động sản, từ giai đoạn phát triển ban đầu, ổn định và cuối cùng là suy giảm, ảnh hưởng đến giá trị bất động sản trong khu vực đó.

Ô nhiễm tiếng ồn từ sân bay là một 'Ngoại ứng' tiêu cực. Nó là yếu tố bên ngoài bất động sản, nằm ngoài sự kiểm soát của chủ sở hữu, nhưng lại làm giảm sự hấp dẫn và giá trị của bất động sản trong khu vực bị ảnh hưởng bởi tiếng ồn.

Nguyên lý Chi phí (hay phương pháp chi phí) thường phù hợp nhất với việc thẩm định giá các tài sản đặc biệt, mới xây dựng hoặc ít khi được giao dịch trên thị trường, nơi việc tìm kiếm tài sản so sánh hoặc dự đoán dòng tiền tương lai gặp khó khăn. Trong những trường hợp này, chi phí tái tạo hoặc thay thế có thể là một chỉ báo giá trị hữu ích.

Nguyên lý dự kiến lợi ích cho rằng giá trị của tài sản được xác định bởi lợi ích mà người sở hữu kỳ vọng nhận được trong tương lai từ tài sản đó.

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất là cách sử dụng tài sản hợp pháp, khả thi về mặt vật lý, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất, tối đa hóa giá trị tài sản.

Nguyên lý 'Thay thế' hoạt động hiệu quả nhất khi có nhiều tài sản tương tự trên thị trường để so sánh. Tuy nhiên, khi thẩm định giá các tài sản độc nhất, không có tài sản thay thế trực tiếp (ví dụ: di tích lịch sử, tác phẩm nghệ thuật độc bản), việc áp dụng nguyên lý thay thế trở nên hạn chế hoặc không khả thi.

Nguyên lý 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' định nghĩa cách sử dụng tài sản phải mang lại giá trị cao nhất. Do đó, 'Sử dụng mang lại giá trị thấp nhất' là hoàn toàn trái ngược và không phù hợp với nguyên lý này.

Nguyên lý 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' là nền tảng cho toàn bộ quá trình thẩm định giá. Trước khi áp dụng bất kỳ nguyên lý nào khác (thay thế, dự kiến lợi ích, đóng góp...), thẩm định viên cần xác định 'Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' của tài sản, vì đây sẽ là cơ sở để xác định giá trị thị trường hợp lý.

Nguyên lý 'Đóng góp' giúp xác định giá trị gia tăng của các tiện ích hoặc bộ phận cụ thể trong một tài sản. Trong trường hợp khách sạn, nguyên lý này có thể được sử dụng để xác định giá trị đóng góp của hồ bơi, spa, nhà hàng, hoặc các tiện nghi khác vào tổng giá trị của khách sạn.

Đối với tài sản vô hình như thương hiệu, việc xác định chi phí hoặc tìm kiếm tài sản thay thế trực tiếp thường rất khó khăn. Do đó, 'Nguyên lý dự kiến lợi ích' trở nên đặc biệt quan trọng. Giá trị thương hiệu được xác định chủ yếu dựa trên khả năng tạo ra lợi nhuận, dòng tiền, hoặc lợi thế cạnh tranh trong tương lai.

Nguyên lý 'Đóng góp' nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận được đo lường bằng mức độ nó đóng góp vào tổng giá trị. Đầu tư quá mức vào một yếu tố có thể dẫn đến hiệu suất giảm dần, nghĩa là sự đóng góp gia tăng từ các khoản đầu tư bổ sung vào yếu tố đó sẽ giảm dần, và có thể không mang lại lợi nhuận tương xứng.