Đề thi, bài tập trắc nghiệm online Nguyên lý thẩm định giá – Đề 6

Nguyên tắc kiểm chứng chéo (reconciliation) trong thẩm định giá nhấn mạnh việc sử dụng và so sánh kết quả từ nhiều phương pháp thẩm định khác nhau (ví dụ: so sánh trực tiếp, chi phí, thu nhập). Sự nhất quán giữa các phương pháp giúp tăng cường độ tin cậy và chính xác của giá trị thẩm định cuối cùng.

Nguyên tắc cung và cầu là một trong những nguyên tắc cơ bản nhất chi phối giá trị thị trường. Khi cung vượt quá cầu, giá có xu hướng giảm; khi cầu vượt quá cung, giá có xu hướng tăng. Thẩm định viên phải phân tích cung cầu thị trường để xác định giá trị hợp lý.

Ba nguyên tắc cơ bản của giá trị thường được nhắc đến là: Sự khan hiếm, Tiện ích và Khả năng chuyển nhượng. Cảm xúc cá nhân không phải là một nguyên tắc cơ bản vì giá trị cần khách quan và dựa trên các yếu tố thị trường.

Nguyên tắc cung và cầu là chìa khóa để nhận diện bong bóng. Khi giá tăng phi lý không phản ánh cung và cầu thực tế (ví dụ, cầu ảo hoặc đầu cơ), đó có thể là dấu hiệu bong bóng. Phân tích cung cầu giúp đánh giá tính bền vững của giá.

Nguyên tắc thay đổi nhấn mạnh tính động của thị trường. Thẩm định viên cần liên tục cập nhật và phân tích dữ liệu thị trường mới nhất vì giá trị tài sản có thể thay đổi nhanh chóng do các yếu tố kinh tế, xã hội và chính trị.

Lỗi thời về chức năng là một dạng hao mòn, xảy ra khi máy móc thiết bị trở nên kém hiệu quả hoặc không còn phù hợp với nhu cầu hiện tại do sự tiến bộ của công nghệ hoặc thay đổi trong tiêu chuẩn sản xuất. Thiết bị vẫn có thể hoạt động tốt về mặt vật lý nhưng bị giảm giá trị do yếu tố này.

Nguyên tắc đóng góp nhấn mạnh rằng giá trị của một bộ phận cấu thành tài sản không được đo lường bằng chi phí của nó, mà bằng mức độ mà nó đóng góp vào tổng giá trị của toàn bộ tài sản.

Phương pháp so sánh trực tiếp hoàn toàn dựa trên nguyên tắc thay thế. Giá trị của tài sản mục tiêu được suy ra từ giá bán của các tài sản tương tự đã giao dịch gần đây trên thị trường.

Mặc dù nguyên tắc thay thế là nền tảng của phương pháp so sánh trực tiếp, nó cũng đóng vai trò kiểm soát tính hợp lý cho phương pháp chi phí. Chi phí tái tạo/thay thế tài sản không nên vượt quá giá trị thị trường của tài sản tương tự (theo nguyên tắc thay thế). Nếu chi phí quá cao, người mua có thể chọn mua tài sản tương tự khác trên thị trường.

Nguyên tắc thay thế là nền tảng của phương pháp so sánh trực tiếp. Nó dựa trên ý tưởng rằng một người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí để mua một tài sản thay thế tương tự.

Nguyên tắc cân bằng, đặc biệt trong bất động sản, đề cập đến sự cân đối tối ưu giữa các yếu tố sản xuất. Ví dụ, sự kết hợp hài hòa giữa đất đai, vốn đầu tư, lao động và quản lý sẽ tạo ra giá trị tối đa cho bất động sản.

Giá trị phi thị trường, như giá trị bảo hiểm hoặc giá trị tính thuế, không nhằm mục đích phản ánh giá giao dịch trên thị trường mở. Chúng phục vụ các mục đích pháp lý, kế toán hoặc bảo hiểm, và có thể có các tiêu chuẩn và phương pháp xác định khác với giá trị thị trường.

Giá trị bảo hiểm thường tập trung vào chi phí tái tạo hoặc thay thế tài sản trong trường hợp bị tổn thất. Mục đích là đảm bảo đủ chi phí để xây dựng lại hoặc thay thế tài sản bị hư hại, chứ không nhất thiết phản ánh giá trị thị trường.

Phân tích thị trường là một phần quan trọng của báo cáo thẩm định giá. Nó cung cấp bối cảnh thị trường rộng lớn hơn, bao gồm xu hướng cung cầu, mức giá phổ biến, điều kiện kinh tế vĩ mô và vi mô, để thẩm định viên đưa ra đánh giá giá trị hợp lý và thuyết phục.

Nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' tập trung vào việc xác định mục đích sử dụng tiềm năng của tài sản mà sẽ tạo ra giá trị cao nhất, đồng thời phải khả thi về mặt pháp lý, tài chính và vật lý.

Nguyên tắc bảo tồn giá trị, trong bối cảnh tài sản đặc biệt như di tích lịch sử, có thể mâu thuẫn với 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' nếu việc tối đa hóa lợi nhuận (theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất) làm tổn hại đến giá trị lịch sử, văn hóa cần bảo tồn. Trong trường hợp này, giá trị phi thị trường và yếu tố bảo tồn có thể quan trọng hơn giá trị thị trường thông thường.

Nguyên tắc thay đổi bao hàm cả yếu tố thời gian. Giá trị thẩm định được xác định tại một thời điểm cụ thể. Do thị trường luôn biến động, giá trị này có thể không còn chính xác sau một khoảng thời gian. Thẩm định viên cần xác định 'ngày định giá' rõ ràng trong báo cáo.

Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai đặc biệt quan trọng đối với tài sản tạo thu nhập như bất động sản cho thuê. Giá trị hiện tại của tài sản này phụ thuộc lớn vào kỳ vọng về dòng thu nhập mà nó sẽ tạo ra trong tương lai.

Giá trị thị trường là định nghĩa chuẩn trong thẩm định giá, thể hiện mức giá mà một tài sản có thể được bán trong điều kiện thị trường lý tưởng: người mua và người bán đều có hiểu biết, hành động tự nguyện, có đủ thời gian tiếp thị, và thanh toán bằng tiền mặt hoặc tương đương.

Phương pháp thu nhập, đặc biệt là chiết khấu dòng tiền (DCF) hoặc vốn hóa thu nhập, rất phổ biến để thẩm định giá trị doanh nghiệp. Giá trị doanh nghiệp thường gắn liền với khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai.

Nguyên tắc cạnh tranh khẳng định rằng sự hiện diện của các tài sản cạnh tranh sẽ hạn chế giá trị của một tài sản. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn và so sánh, từ đó ảnh hưởng đến giá.

Tỷ suất vốn hóa (Cap Rate) là một công cụ quan trọng trong phương pháp thu nhập. Nó được sử dụng để chia thu nhập ròng hoạt động (NOI) hàng năm của tài sản để ước tính giá trị của tài sản. Công thức cơ bản là: Giá trị = NOI / Tỷ suất vốn hóa.

Lỗi phổ biến trong phương pháp so sánh trực tiếp bao gồm việc không điều chỉnh các khác biệt về đặc điểm giữa tài sản so sánh và tài sản mục tiêu (ví dụ: vị trí, kích thước, tình trạng) và sử dụng giá chào bán (asking price) thay vì giá giao dịch thực tế (transaction price), vì giá chào bán thường không phản ánh giá thị trường chính xác.

Hao mòn là sự giảm giá trị của tài sản theo thời gian do nhiều nguyên nhân như tuổi tác, hao mòn vật lý, lỗi thời chức năng hoặc kinh tế. Phương pháp chi phí cần trừ đi hao mòn để xác định giá trị hiện tại.

Nguyên tắc phù hợp nói rằng giá trị bất động sản có xu hướng ổn định và tối đa khi có sự tương đồng về phong cách kiến trúc, quy mô và tiện ích trong một khu vực lân cận. Sự không phù hợp có thể làm giảm giá trị.

Giá trị thị trường hướng đến một người mua điển hình trên thị trường mở, trong khi giá trị đặc biệt (hoặc giá trị sử dụng đặc biệt) phản ánh giá trị gia tăng mà một tài sản có thể mang lại cho một người mua cụ thể, do các yếu tố riêng biệt hoặc lợi thế đặc biệt của người mua đó.

Nguyên tắc tăng và giảm lợi ích giải thích rằng khi tăng đầu tư vào một yếu tố sản xuất (ví dụ, nâng cấp một hạng mục bất động sản), lợi ích gia tăng ban đầu sẽ lớn, nhưng sau một điểm nhất định, lợi ích sẽ giảm dần, và thậm chí có thể làm giảm tổng giá trị nếu đầu tư quá mức.

Nguyên tắc thay đổi thừa nhận rằng thị trường và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản luôn biến động. Thẩm định viên cần nhận thức và xem xét sự thay đổi này trong quá trình xác định giá trị.

Phương pháp thặng dư đặc biệt phù hợp cho các dự án phát triển bất động sản. Nó tính toán giá trị đất đai bằng cách ước tính giá trị cuối cùng của dự án sau khi hoàn thành, sau đó trừ đi chi phí phát triển (xây dựng, chi phí vốn, lợi nhuận nhà phát triển) để ra giá trị còn lại của đất.

Nguyên tắc 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất' dựa trên các tiêu chí khách quan như tính hợp pháp, khả thi về tài chính và vật lý. Ý kiến chủ quan của thẩm định viên không phải là yếu tố quyết định trong việc xác định 'sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất'.