1. Khi thẩm định giá một khu đất trống, phương pháp thẩm định giá nào thường được ưu tiên?
A. Phương pháp Chi phí
B. Phương pháp Thu nhập
C. Phương pháp So sánh trực tiếp
D. Phương pháp Thặng dư
2. Trong thẩm định giá, `giá trị thị trường` (market value) khác với `giá trị sử dụng` (value in use) như thế nào?
A. Giá trị thị trường là giá trị cho người mua cụ thể, giá trị sử dụng là giá trị cho thị trường chung.
B. Giá trị thị trường giả định giao dịch trên thị trường mở, giá trị sử dụng phản ánh giá trị cho một người sử dụng cụ thể.
C. Giá trị thị trường luôn cao hơn giá trị sử dụng.
D. Giá trị thị trường chỉ áp dụng cho bất động sản, giá trị sử dụng áp dụng cho tài sản cá nhân.
3. Nguyên tắc `Dự kiến` (Anticipation) ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào?
A. Giá trị tài sản chỉ dựa trên thu nhập hiện tại.
B. Giá trị tài sản phản ánh kỳ vọng về lợi ích tương lai mà tài sản mang lại.
C. Giá trị tài sản giảm dần theo thời gian sử dụng.
D. Giá trị tài sản không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô.
4. Phương pháp thẩm định giá nào thường được sử dụng nhất khi thẩm định một bất động sản nhà ở thông thường?
A. Phương pháp Chi phí
B. Phương pháp Thu nhập
C. Phương pháp So sánh trực tiếp
D. Phương pháp Thặng dư
5. Nguyên tắc nào sau đây khẳng định rằng giá trị của một tài sản chịu ảnh hưởng trực tiếp và tỷ lệ thuận bởi sự khan hiếm và mong muốn sở hữu tài sản đó trên thị trường?
A. Nguyên tắc Thay thế
B. Nguyên tắc Cung và Cầu
C. Nguyên tắc Sử dụng Tốt nhất và Hiệu quả nhất
D. Nguyên tắc Dự kiến
6. Sai sót phổ biến nào trong thẩm định giá có thể dẫn đến việc định giá tài sản quá cao?
A. Đánh giá thấp tỷ suất vốn hóa trong phương pháp Thu nhập.
B. Áp dụng khấu hao quá mức trong phương pháp Chi phí.
C. Chọn tài sản so sánh có đặc điểm kém hơn tài sản mục tiêu trong phương pháp So sánh trực tiếp.
D. Bỏ qua nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
7. Nguyên tắc `Phù hợp` (Conformity) trong thẩm định giá có ý nghĩa gì?
A. Tài sản phải tuân thủ các quy định pháp luật.
B. Giá trị tài sản được duy trì tốt nhất khi có sự tương đồng về phong cách kiến trúc và công năng sử dụng với các tài sản xung quanh.
C. Tài sản phải phù hợp với nhu cầu của thị trường.
D. Tài sản phải được sử dụng đúng mục đích quy hoạch.
8. Trong thẩm định giá doanh nghiệp, phương pháp chiết khấu dòng tiền (DCF) thuộc nhóm phương pháp nào?
A. Phương pháp tài sản
B. Phương pháp so sánh
C. Phương pháp chi phí
D. Phương pháp thu nhập
9. Yếu tố nào sau đây KHÔNG phải là một trong bốn yếu tố của `Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất`?
A. Hợp pháp về mặt pháp lý
B. Khả thi về tài chính
C. Phù hợp với quy hoạch
D. Khả thi về vật chất
10. Nguyên tắc `Cạnh tranh` (Competition) ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào?
A. Cạnh tranh luôn làm giảm giá trị tài sản.
B. Cạnh tranh có thể làm tăng hoặc giảm giá trị tài sản tùy thuộc vào điều kiện thị trường.
C. Cạnh tranh không ảnh hưởng đến giá trị tài sản.
D. Cạnh tranh chỉ ảnh hưởng đến giá trị tài sản thương mại.
11. Đâu là một trong những hạn chế chính của phương pháp Chi phí trong thẩm định giá?
A. Khó áp dụng cho tài sản đã qua sử dụng lâu năm.
B. Không phản ánh được giá trị thị trường do yếu tố cung cầu.
C. Đòi hỏi nhiều thông tin chi tiết về chi phí xây dựng.
D. Chỉ phù hợp với tài sản mới xây dựng.
12. Trong báo cáo thẩm định giá, việc trình bày `giá trị thị trường` và `giá trị phi thị trường` (nếu có) có ý nghĩa gì?
A. Thể hiện sự không chắc chắn của thẩm định viên về giá trị.
B. Cung cấp thông tin đa chiều về giá trị tài sản cho các mục đích sử dụng khác nhau.
C. Tuân thủ quy định về thẩm định giá.
D. Để so sánh với các báo cáo thẩm định giá khác.
13. Rủi ro lãi suất ảnh hưởng đến thẩm định giá bất động sản thông qua yếu tố nào trong phương pháp Thu nhập?
A. Thu nhập tiềm năng
B. Tỷ suất vốn hóa
C. Chi phí hoạt động
D. Giá trị còn lại
14. Nguyên tắc `Thay đổi` (Change) trong thẩm định giá nhấn mạnh điều gì?
A. Giá trị tài sản cố định theo thời gian.
B. Giá trị tài sản luôn biến động do các yếu tố kinh tế, xã hội, chính trị và môi trường luôn thay đổi.
C. Giá trị tài sản chỉ thay đổi khi có sự can thiệp của con người.
D. Giá trị tài sản chỉ thay đổi khi có sự nâng cấp hoặc cải tạo.
15. Khấu hao trong thẩm định giá theo phương pháp Chi phí KHÔNG bao gồm loại hình nào sau đây?
A. Khấu hao vật lý
B. Khấu hao chức năng
C. Khấu hao kinh tế (ngoại cảnh)
D. Khấu hao thương hiệu
16. Trong thẩm định giá, việc `chiết khấu` (discounting) dòng tiền tương lai về giá trị hiện tại dựa trên nguyên tắc nào?
A. Nguyên tắc Thay thế
B. Nguyên tắc Dự kiến
C. Nguyên tắc Cung và Cầu
D. Nguyên tắc Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất
17. Nguyên tắc `Cân bằng` (Balance) trong thẩm định giá liên quan đến sự cân bằng giữa các yếu tố sản xuất nào?
A. Cung và cầu
B. Chi phí và lợi ích
C. Đất đai, lao động, vốn và quản lý
D. Rủi ro và lợi nhuận
18. Nguyên tắc `Đóng góp` (Contribution) trong thẩm định giá tập trung vào yếu tố nào?
A. Tổng chi phí các bộ phận cấu thành tài sản.
B. Giá trị gia tăng hoặc giảm đi của tài sản do một bộ phận cụ thể hoặc đặc điểm nào đó mang lại.
C. Giá trị thị trường chung của các tài sản tương tự.
D. Giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản.
19. Trong phương pháp Chi phí, chi phí `thay thế` (replacement cost) khác với chi phí `tái tạo` (reproduction cost) ở điểm nào?
A. Chi phí thay thế tính toán cho tài sản mới, còn chi phí tái tạo tính cho tài sản đã qua sử dụng.
B. Chi phí thay thế tính toán chi phí xây dựng một tài sản tương đương về công năng, còn chi phí tái tạo tính chi phí xây dựng bản sao chính xác.
C. Chi phí thay thế bao gồm cả chi phí cơ hội, còn chi phí tái tạo thì không.
D. Chi phí thay thế được sử dụng cho tài sản hiện hữu, chi phí tái tạo cho tài sản tiềm năng.
20. Yếu tố nào sau đây KHÔNG ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị bất động sản?
A. Vị trí
B. Tình trạng kinh tế địa phương
C. Sở thích cá nhân của người thẩm định giá
D. Quy hoạch sử dụng đất
21. Khi thẩm định giá một doanh nghiệp đang hoạt động, yếu tố `lợi thế thương mại` (goodwill) thường được xem xét trong phương pháp nào?
A. Phương pháp Tài sản thuần
B. Phương pháp Chiết khấu dòng tiền (DCF)
C. Phương pháp So sánh giao dịch
D. Cả phương pháp Chiết khấu dòng tiền và So sánh giao dịch
22. Trong thẩm định giá, nguyên tắc `Thay thế` được hiểu như thế nào?
A. Giá trị tài sản được xác định bởi chi phí tạo ra một tài sản tương tự thay thế nó.
B. Giá trị tài sản phụ thuộc vào sự thay đổi của thị trường.
C. Người mua sẽ không trả nhiều hơn cho một tài sản so với chi phí mua một tài sản tương đương khác.
D. Giá trị tài sản thay đổi theo thời gian sử dụng.
23. Nguyên tắc `Giá trị gia tăng` (Increasing and Decreasing Returns) trong thẩm định giá nói về điều gì?
A. Giá trị tài sản luôn tăng theo thời gian.
B. Việc đầu tư thêm vào tài sản luôn mang lại lợi nhuận gia tăng.
C. Việc đầu tư thêm vào tài sản sẽ mang lại lợi nhuận gia tăng đến một điểm nhất định, sau đó lợi nhuận sẽ giảm dần.
D. Giá trị tài sản sẽ giảm dần theo thời gian sử dụng.
24. Trong phương pháp Thu nhập, việc sử dụng hệ số nhân tổng thu nhập (Gross Income Multiplier - GIM) phù hợp với loại hình bất động sản nào?
A. Nhà xưởng công nghiệp
B. Văn phòng cho thuê hạng A
C. Căn hộ chung cư cho thuê
D. Khách sạn cao cấp
25. Khi nào phương pháp Thặng dư (Residual method) thường được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản?
A. Khi thẩm định giá nhà ở riêng lẻ.
B. Khi thẩm định giá đất có tiềm năng phát triển dự án.
C. Khi thẩm định giá tài sản cho mục đích bảo hiểm.
D. Khi thẩm định giá tài sản phi thương mại.
26. Trong phương pháp Thu nhập, tỷ suất vốn hóa (capitalization rate) thể hiện điều gì?
A. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm trên tổng chi phí đầu tư.
B. Tỷ lệ lợi nhuận gộp hàng năm trên tổng giá trị tài sản.
C. Tỷ lệ lợi nhuận ròng hàng năm trên giá trị tài sản.
D. Tỷ lệ chi phí hoạt động hàng năm trên tổng thu nhập.
27. Trong phương pháp Chi phí, chi phí `gián tiếp` (indirect costs) thường bao gồm những khoản mục nào?
A. Chi phí vật liệu xây dựng và nhân công trực tiếp.
B. Chi phí thiết kế, giấy phép xây dựng, quản lý dự án, bảo hiểm công trình.
C. Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng.
D. Chi phí tiếp thị và bán hàng sau khi hoàn thành.
28. Nguyên tắc `Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất` (Highest and Best Use) có vai trò quan trọng như thế nào trong thẩm định giá?
A. Xác định giá trị tối thiểu của tài sản.
B. Xác định giá trị hiện trạng sử dụng của tài sản.
C. Xác định cơ sở để lựa chọn phương pháp thẩm định giá phù hợp.
D. Xác định tiềm năng sử dụng tài sản để đạt được giá trị cao nhất, hợp pháp, khả thi về vật chất, khả thi về tài chính.
29. Trong phương pháp So sánh trực tiếp, việc điều chỉnh giá bán của tài sản so sánh (comps) được thực hiện như thế nào?
A. Điều chỉnh giá của tài sản mục tiêu cho phù hợp với tài sản so sánh.
B. Điều chỉnh giá của tài sản so sánh để phản ánh sự khác biệt so với tài sản mục tiêu.
C. Lấy giá trung bình cộng của tất cả các tài sản so sánh.
D. Chọn tài sản so sánh có giá bán gần nhất với dự kiến giá trị tài sản mục tiêu.
30. Trong thẩm định giá, `giá trị bảo hiểm` (insurable value) thường được xác định dựa trên cơ sở giá trị nào?
A. Giá trị thị trường
B. Chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế
C. Giá trị thanh lý
D. Giá trị đầu tư
